明確要求規(guī)范地方政府行為

　　1月7日國辦出臺的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》自發(fā)布伊始，就成為了房地產(chǎn)行業(yè)討論的焦點。而除了重申二套房貸款首付比例不得低于40%外，這份通知還囊括了保障性住房、房地產(chǎn)信貸與地方政府職責等一些更為實際的問題�？梢哉f，這份通知將成為2010年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的指導性文件，為全年的房地產(chǎn)市場定下基調(diào)。

　　信貸收緊可能促使房企整合

　　在這份通知中，除了涉及炒房者，最多提到的還是開發(fā)商與地方政府，其中針對開發(fā)商來說，文件強調(diào)要加強房地產(chǎn)信貸風險管理。金融機構要進一步完善房地產(chǎn)信貸風險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執(zhí)行信貸標準。要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。也就是說，房地產(chǎn)信貸在2010有可能要有所收緊。

　　不過，招商地產(chǎn)董秘劉寧對記者表示：“如果房地產(chǎn)信貸真的收緊，受影響最大的將是大批中小開發(fā)商，而對于大型房地產(chǎn)公司，尤其是上市的大型房企則不會受到影響，因為上市房企的融資渠道比較廣，并且信貸收緊導致銀行貸款的門檻的提高，無形中將會使得一些銀行將貸款更多傾向有實力的大開發(fā)商�！�

　　業(yè)內(nèi)人士也認為，對于開發(fā)商而言，去年不少企業(yè)大手筆拿地，而其后開發(fā)的資金要求與拿地金額其實差不多，今年還需要貸款進行項目開發(fā)。尤其是一些小開發(fā)商去年拿地時已經(jīng)大筆舉債，如果收緊銀根貸不到款，可能會出現(xiàn)一些爛尾項目，而大開發(fā)商受到的影響較小，一些過不下去的小開發(fā)商就很有可能被大房企兼并，促使中國房地產(chǎn)市場的整合。

　　重申嚴打開發(fā)商捂盤囤地行為

　　雖然信貸收緊不會對大型開發(fā)商造成什么影響，但是加大對捂盤惜售、囤積房源等行為的檢查力度，卻著實會影響到這么房企巨頭。

　　根據(jù)有關機構的調(diào)查顯示，大型房企的可開發(fā)土地資源最少也有1000萬平方米，最多的甚至達到5000多萬平方米，如果政府今年嚴查囤地，那么擁有土地越多的房企，其面臨的形式就越不利。如何處理掉手中大量的未開發(fā)土地，將成為這些龍頭房企最頭疼的問題。而從廣州近日收回幾處“地王”，中央多次重申嚴打囤地的情形來看，不擔心信貸問題的房企們將很快感受到清洗囤地帶給他們一絲寒意。

　　提出探索土地出讓新辦法

　　而除了房地產(chǎn)信貸可能收緊、打擊囤地外，通知中還提到，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標方法。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒就對記者表示：“通知中提出探索土地出讓新方法，表明中央政府終于承認現(xiàn)有單一以‘價高者得’為指導方針的‘招拍掛’制度對推高地價的副作用，以往的政府總是希望房價越低越好而地價越高越好，政府片面的希望開發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)讓利于民，自己卻充當了最大的受益者，這種心態(tài)之下房價如何能夠回歸理性？而土地出讓方式的調(diào)整，或許對房地產(chǎn)行業(yè)將有極其深遠的影響�！�

　　但是這次通知畢竟只是提出探索土地出讓新方法，至于究竟這個新方法是是什么，何時出臺，我們還不得而知。而楊少鋒等業(yè)內(nèi)人士就表示，希望新辦法越快出臺越好，“招拍掛”制度的副作用確實不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　對地方政府提出明確要求

　　強調(diào)地方政府責任制

　　雖然很多地產(chǎn)商表示，這份通知的內(nèi)容基本都是意料之中的事情，但還是有一個并不常見的內(nèi)容出現(xiàn)在了這份國辦的通知中。

　　在文件的最后一段，國辦著重提出要落實地方各級人民政府的責任，要求各地政府進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地要結合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。

　　并且進一步要求有關部門要加強對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導，對房價上漲過快的地區(qū)和城市要進行重點督查。各省、自治區(qū)、直轄市也要加大對市、縣工作的指導力度，加強監(jiān)督檢查，確保各項工作措施落到實處。

　　而這些明確對地方政府的要求在以往國辦的文件中都很難看到。

　　楊少鋒對此表示：“以往的調(diào)控政策之所以一直未能取得預期效果，關鍵原因在于中央政府和地方政府的利益博弈，中央政府把房地產(chǎn)當作民生問題，希望房價能夠讓大部分老百姓承受得起，而地方政府則只是把房地產(chǎn)當作經(jīng)濟問題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關心的問題，正是這種中央地方利益的不一致，導致了許多很有針對性的調(diào)控政策到了地方卻無法執(zhí)行。而此次中央政府首次明確地方政府作為房地產(chǎn)調(diào)控的首要責任人，并對地方政府刺激房地產(chǎn)的土辦法提出警告并要求清理，可見中央政府已經(jīng)意識到整治房地產(chǎn)首先要規(guī)范的就是地方政府的利益�！�

　　楊少鋒的上述觀點也得到了多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的認同，那就是調(diào)控房地產(chǎn)的關鍵還是要看地方政府究竟如何去做，新文件的要求在以往的通知中大多都有涉及，而最終效果不甚理想的原因就是地方政府的執(zhí)行力問題。不過從這份通知中大部分篇章都涉及信貸和地方政府各部門的責任來看,中央此次調(diào)控還是清晰有力的，2010年的房地產(chǎn)市場將不會出現(xiàn)2009年那么劇烈的變動，有利于今后房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。（記者 王崢）