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美得直冒鼻涕泡,一副得了便宜賣乖的嘴臉。這些賣房子的“成就感”,讓很多人瞠目結(jié)舌。但這么“真誠”的不多,絕大多數(shù)地產(chǎn)商還是“矜持”地說自己“有經(jīng)濟(jì)壓力”——拿地成本太高、水泥鋼筋漲價、務(wù)工費漲價,他們把天南海北能想到的、搭上邊的,都當(dāng)理由說了。十年前這么說,十年后還這么說。
這是中國地產(chǎn)商第二次說“不好意思啦”,第一次潘石屹表示:土地出讓金5成首付,對北京土地市場影響為零。地產(chǎn)商幾乎都是全額支付。偶爾一兩家分期付款的,自己都會覺得不好意思。他們的“不好意思”是以財大氣粗為支撐的,北京信達(dá)地產(chǎn)僅一個項目就回籠資金40億元人民幣。
2010年房價,還只是個傳說,想愛想恨不能定奪。
1月21日,在公眾耳朵已被高房價信息磨出老繭子的時候,北京59.7億的“地王”新貴橫空出世。這對于北京市政府是個利好的消息,但對于剛性購房者而言無疑是個噩耗,能做的只有持幣觀望。病,是肯定坐下了。房地產(chǎn)泡沫何以大得不著邊際?“地王”何以如此瘋狂?看看“樓泡泡”的吹制過程,看看經(jīng)濟(jì)板塊的殼內(nèi)如何翻騰,就不難理解今天的“井噴”了。
2008年9月金融危機(jī)伊始,國內(nèi)外輿論普遍認(rèn)為——風(fēng)暴要吹醒中國樓市回歸理性。但時至今日,樓市的答案是“金槍不倒”。看似偶然,實則必然。房地產(chǎn)是靠資本的堅挺硬到了最后。風(fēng)暴來襲,首先是開發(fā)商自己手里有錢,他們已從2007年下半年的購房熱中淘得了一大桶金,加之2008年就在銀行積累起來的授信還沒用完;危機(jī)讓一些商業(yè)銀行找到了規(guī)避金融法規(guī)的“說法”,放貸起來多了點兒信馬由韁的瀟灑;2008年10月27日,國家托市政策出臺:按揭優(yōu)惠、上戶口、加大拆遷力度、放寬土地出讓金交繳期限,很多開發(fā)商又從4萬億貸款分得一杯羹。國家拉動內(nèi)需托市的初衷是好的,但到了開發(fā)商那里,卻被轉(zhuǎn)換成或囤地惜售、捂盤“貓冬”的消極,或趁機(jī)抬價、亂中取勝的“積極”,以免被金融大暴狂潮濺濕衣衫。房地產(chǎn)成為“拉動內(nèi)需”中受惠最大的行業(yè)之一,受惠之后不思報國反而漲價。這場資本博弈也讓我們看出:二十年來,銀行一直是中國房地產(chǎn)業(yè)忠實的商業(yè)合作伙伴。商圈里,沒有什么比共贏共利的聯(lián)盟關(guān)系更牢固。按揭房貸的本質(zhì)是透支消費,購房者的代價是花幾乎兩套房子的錢買了一套房子,除了扛起開發(fā)商撂在自己肩上超負(fù)荷的一個“經(jīng)濟(jì)麻袋”之外,還要從銀行那里扛起另一個“水泥袋”。
牛年春風(fēng)中,全國范圍內(nèi)的樓盤造勢活動輪番上演,“集體降價秀”、“排隊購樓秀”、假房貸按揭、多次開盤、反復(fù)調(diào)價,你方唱罷我登場。在共同的利益面前,在信息發(fā)達(dá)便于溝通的時代,全國房地產(chǎn)商形成了步調(diào)一致的集體漲價營銷策略。2009年上半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的東風(fēng)里,刮得最勁的是“樓市回暖”輿論。開發(fā)商又是灌輸“房價永遠(yuǎn)保值不降價”的概念;又是制造“非泡沫”、“求大于供”、“ 剛性需求”、“高品質(zhì)生活”式的房地產(chǎn)語境,極盡煽情之能事。頗具誘惑的廣告宣傳、營銷叫賣,癢癢撓一般激活了不少購房者的心,很多工薪階層的不理性、超現(xiàn)實的消費理念也被“成功勾兌”了出來。有了這些鋪墊、醞釀、預(yù)熱、炒作,高房價顯得似乎是那么順理成章了,順延成了2009年下半年的牛市、陡升、井噴。這期間,躥得最歡的是“炒房團(tuán)”,他們連春節(jié)也舍不得在家過年,一個個懷揣巨資在中國大地的上空飛來飛去。“炒房團(tuán)”的反面意義在于:他們是一支大發(fā)民生財?shù)纳蜕姡o了蓋房子的更多欲望,為投機(jī)理論找到了落腳點。房價越炒越高,公眾聽到更多的是開發(fā)商眾口一詞的“陽光利潤”,理直氣壯地聲明15%——30%“不能算是暴利”。單看百分比,似乎不夠“暴”,但乘以總價,會發(fā)現(xiàn)他們是賺多少也不嫌多——廣州市區(qū)一套普通的100平方米的房子就要100萬元,開發(fā)商至少要賺到20萬元。對普通家庭來講,房子、冰箱都屬于唯一的大件,但什么時候才能賺回20萬元啊。這一比,就知道什么是暴利了——1993年海南房地產(chǎn)泡沫破滅之后至今,還沒聽說過中國哪一家房地產(chǎn)公司不賺錢。
難怪地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)敢大言不慚地公開宣稱:房地產(chǎn)是北京發(fā)展的重要支柱,住房價格就是控制人口增長、控制人口素質(zhì)的門檻。此言一出,任志強(qiáng)直接被《新周刊》評為“中國最欠揍的人”。不過任志強(qiáng)的前半句話的確說到了點子上,眼下又有幾個地方不是“土地財政”?經(jīng)濟(jì)保增長過度依賴買賣土地,已讓一些地方財政如吃藥一樣上了癮,想戒掉并非易事。上海等地由此滋生的“房地腐敗案”層出不窮,一些地方父母官又撈政績,又中飽私囊,還能用這些帶著土腥味兒的錢鋪墊更長的“官場紅地毯”,何樂而不為呢?這就是為何中央有好政策,而到下面執(zhí)行起來就“走樣兒”的真正動因。地方財政吃了人家的嘴短,拿了人家的手軟,就在工程監(jiān)管上硬氣不起來,為后來的“樓脆脆”們埋下了導(dǎo)火索。
2010年會好起來嗎?
公眾更多寄望于新政,現(xiàn)在的樓市,如果單靠市場自我調(diào)節(jié)功能實現(xiàn)良性發(fā)展,就像一個得了大病的人,單靠自身肌體免疫力已抵抗不了升級變異的病毒了。在2009年至2010年相交短短的一個月里,中央新政屢出重拳抑制房市投機(jī),從叫停二手房營業(yè)稅優(yōu)惠到“國四條”,再到“國十一條”,二套房首付40%的門檻,已把一部分投機(jī)者擋在了樓市之外,北京市場效果明顯。1月17日央視首屆中國經(jīng)濟(jì)年會上的專家支招,讓我們看到樓市并非無藥可救,但需要治本的猛藥,得動大手術(shù)。(王者東)
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