近來(lái)，國(guó)外個(gè)別媒體大肆渲染中國(guó)“樓市泡沫”說(shuō)，引發(fā)各界關(guān)注。中國(guó)樓市是否出現(xiàn)泡沫？在1月13日舉行的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥回答：“這是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題，很難一句話說(shuō)清楚。” 顯然，面對(duì)“樓市泡沫”之言，中國(guó)政府是冷靜而謹(jǐn)慎的。

　　權(quán)威的《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》如此定義“泡沫”：“資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者———這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的使用并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。”據(jù)此定義，資產(chǎn)泡沫具有三個(gè)特征：價(jià)格暴漲、投機(jī)推動(dòng)、金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)房?jī)r(jià)近年漲幅較大，但還遠(yuǎn)談不上暴漲。房?jī)r(jià)只是幾個(gè)一線城市漲幅過(guò)快，大部分城市漲幅正常；就是在漲幅過(guò)快的一線城市，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，在房?jī)r(jià)漲幅較快的2009年，同比漲幅最高的12月，其漲幅是7.8%，低于同期GDP增長(zhǎng)。

　　許多人士認(rèn)定中國(guó)樓市泡沫的依據(jù)是大城市的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高出國(guó)際正常值。用房?jī)r(jià)收入比來(lái)判斷中國(guó)樓市泡沫存在三個(gè)誤區(qū)：第一、在京滬等一線城市買房的外地和國(guó)際高收入人群占購(gòu)房者的3成以上，再用本地居民收入去計(jì)算房?jī)r(jià)收入比顯然有問(wèn)題。第二、把中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比與國(guó)際比較有一個(gè)不可缺少的前提，就是兩者的收入比和建房成本比必須基本一樣。比如，2008年美國(guó)人均收入約為中國(guó)的27倍，如果美國(guó)的建房成本也為中國(guó)的27倍，兩國(guó)的合理房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該基本一樣。可是美國(guó)的建房成本遠(yuǎn)沒(méi)有中國(guó)的27倍。因?yàn)樵谕恋亍⒔ú暮腿斯と�大建房成本中，美�?guó)只可能人工成本比中國(guó)高。因?yàn)榻ú膬r(jià)格已國(guó)際化，而中國(guó)的人均耕地是美國(guó)的14.19%，相對(duì)土地成本要比美國(guó)高。第三、國(guó)際房?jī)r(jià)收入比計(jì)算所選取的房?jī)r(jià)是住宅套價(jià)，房?jī)r(jià)和家庭收入都是取中位數(shù)；而中國(guó)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比選取的房?jī)r(jià)是平方米均價(jià)，家庭收入也是平均數(shù)，因此中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比很難與國(guó)際比較。另外，住房消費(fèi)形式對(duì)房?jī)r(jià)收入比影響很大。房?jī)r(jià)收入比在2-3倍的一些西歐、北歐國(guó)家，其住房自有化率只有30%左右；而房?jī)r(jià)收入比達(dá)到25-30倍的東歐國(guó)家，其住房自有化率卻高達(dá)90%以上。中國(guó)住房自有化率高達(dá)85%，房?jī)r(jià)收入比自然高。實(shí)際上只愿買房不愿租房也是中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。

　　樓市泡沫必定是投機(jī)行為形成的。但中國(guó)大城市房?jī)r(jià)上漲主要?jiǎng)恿κ浅鞘谢�引發(fā)的巨大自住房需求和稀缺土地資源導(dǎo)致的住房有限供給的矛盾，投機(jī)性購(gòu)房只不過(guò)是房?jī)r(jià)上漲的輔助推力。銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星最近說(shuō)：“當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持平穩(wěn)，截至2009年第三季度末繼續(xù)保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降。”這就從金融風(fēng)險(xiǎn)角度否定了“樓市泡沫”之說(shuō)。

　　“樓市泡沫”之說(shuō)經(jīng)常把中國(guó)樓市現(xiàn)狀與日本上世紀(jì)80年代末的情況相比。但中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與上世紀(jì)80年代末期的日本有根本區(qū)別。中國(guó)經(jīng)濟(jì)2003年至2009年間保持約10%的年均增長(zhǎng)率，6年間房?jī)r(jià)增長(zhǎng)1倍。而日本經(jīng)濟(jì)1985年至1991年間的年均增長(zhǎng)率僅為3-4%，6年間房?jī)r(jià)暴漲4倍。當(dāng)時(shí)日本的樓市泡沫主要存在于商業(yè)地產(chǎn)，缺乏長(zhǎng)期、穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。而近年中國(guó)的高房?jī)r(jià)主要集中在住宅，城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供了持續(xù)的需求動(dòng)力。

　　(□林文俏 作者系廣東商學(xué)院教授)