一邊是國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)政策密集出臺(tái)，《政府工作報(bào)告》明確要求“抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲”，一邊是北京一天誕生三“地王”，六環(huán)期房均價(jià)過(guò)萬(wàn)元——

　　盡管是傳統(tǒng)的交易淡季，成交量明顯下滑，盡管調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，各級(jí)政府官員不斷地堅(jiān)定表態(tài)，但似乎仍然勒不住房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的韁繩。

　　3月15日，兩會(huì)閉幕的第二天，北京市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1—2月，北京市四環(huán)路內(nèi)商品住宅期房均價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米，六環(huán)路外的房?jī)r(jià)也首次突破萬(wàn)元大關(guān)。

　　就在同一天，北京土地市場(chǎng)接連誕生3塊“地王”，并分別創(chuàng)下52.4億元總價(jià)紀(jì)錄，以及2.75萬(wàn)元/平方米和3萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)紀(jì)錄。

　　許多普通購(gòu)房者原本認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在本輪調(diào)控中穩(wěn)定甚至有所回調(diào)，而創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)和地價(jià)卻讓他們?cè)俣雀械浇箲]和恐慌。房?jī)r(jià)要漲到什么時(shí)候？旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控政策能否起作用？“滿足人民群眾的基本住房需求”的目標(biāo)，正變得更近還是更遠(yuǎn)？

　　①　普通購(gòu)房者“就這樣被拋棄”

　　-一個(gè)年收入6萬(wàn)元左右的兩口之家，按照目前的價(jià)格要在北京六環(huán)外買一套90平方米的住房，不吃不喝需要15年的時(shí)間

　　在北京，近兩年由于購(gòu)房者收入增長(zhǎng)速度趕不上房?jī)r(jià)上漲速度，大量需求開(kāi)始向通州、大興等北京郊區(qū)甚至燕郊等遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移，從而造成郊區(qū)房源出現(xiàn)局部供不應(yīng)求，不斷推高郊區(qū)房?jī)r(jià)。目前，遠(yuǎn)郊區(qū)縣每平方米超過(guò)2萬(wàn)元的項(xiàng)目已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。另一方面，郊區(qū)房?jī)r(jià)不斷上漲，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，又進(jìn)一步助推主城區(qū)的房?jī)r(jià)。在這種惡性循環(huán)中，房?jī)r(jià)不斷上漲。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，今年1—2月，北京六環(huán)外期房均價(jià)首次突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10409元/平方米。同期，北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入頭兩個(gè)月共為5335元。據(jù)此推算，一個(gè)普通的兩口之家年收入大約6萬(wàn)元左右，按照目前的價(jià)格要在六環(huán)外買一套90平方米的住房，不吃不喝需要15年左右的時(shí)間。

　　這意味著，大多數(shù)中低收入家庭甚至中等收入家庭已經(jīng)很難在六環(huán)內(nèi)買房置業(yè)，他們幾乎已經(jīng)被北京的高房?jī)r(jià)“拋棄”。

　　對(duì)主要由這些家庭構(gòu)成的普通購(gòu)房者群體而言，解決“基本住房需求”面臨的困難不僅僅是高房?jī)r(jià)。

　　咬牙想買房，但市場(chǎng)上真正適合這些家庭的中低價(jià)位、中小戶型的普通商品房難覓蹤影，且大多數(shù)位于交通不便的遠(yuǎn)郊區(qū)縣。希望購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房，無(wú)奈覆蓋面有限，多數(shù)處于中等收入水平的普通家庭短期內(nèi)無(wú)法被納入保障范圍。退而選擇租房，盡管“盤活住房租賃市場(chǎng)”的聲音已經(jīng)呼喊了多年，但租房難、租房貴、不穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)情況，讓許多家庭不敢長(zhǎng)期租房。

　　于是，廣大普通購(gòu)房者不得不面對(duì)“買不起、買不到、沒(méi)保障、不敢租”的尷尬境地，逐漸形成一個(gè)特殊的、群體龐大的“夾心層”。

　　“房?jī)r(jià)不斷上漲，從根本上講是市場(chǎng)的力量在起作用�！北本�師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，由于近幾年首都北京快速發(fā)展，城市價(jià)值不斷提升，對(duì)人口的集聚能力也不斷增強(qiáng)，由此帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值提升和住房供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。但漲幅過(guò)快、大多數(shù)普通購(gòu)房者無(wú)法承受高房?jī)r(jià)的確是一個(gè)大問(wèn)題，應(yīng)該引起政府高度重視。

　　盡管各級(jí)政府已經(jīng)表態(tài)要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，并出臺(tái)了一系列政策，但房?jī)r(jià)過(guò)高的局面短期內(nèi)似乎難以改變。而且，房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)快于居民收入增長(zhǎng)速度的情況，正從一線城市開(kāi)始蔓延，越來(lái)越成為普遍性問(wèn)題。央行日前公布的一份針對(duì)全國(guó)儲(chǔ)戶的調(diào)查顯示，逾七成居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“過(guò)高，難以接受”。自2009年2季度以來(lái)，城鎮(zhèn)居民反映房?jī)r(jià)過(guò)高的占比逐季攀升，各收入水平持此判斷的居民普遍增加了一成左右。

　　“這種局面不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，有可能導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)大幅震蕩，后果令人擔(dān)憂。”董藩表示。

　�、凇　暗赝酢鳖l出，推波助瀾

　　-關(guān)鍵時(shí)期，央企不惜代價(jià)推高地價(jià)房?jī)r(jià)，打破平穩(wěn)局面，使市場(chǎng)再度出現(xiàn)非理性的漲價(jià)

　　又見(jiàn)“地王”，又是央企。

　　今年初，在各種因素作用下，北京土地市場(chǎng)曾出現(xiàn)過(guò)冷清的場(chǎng)面，2月24日進(jìn)行的“虎年第一拍”甚至以一半地塊流拍宣告收?qǐng)觥＞驮谌藗兤毡檎J(rèn)為土地市場(chǎng)冷清預(yù)示著開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)有可能迎來(lái)“拐點(diǎn)”的時(shí)候，3月15日一天之內(nèi)便誕生3塊天價(jià)“地王”，且競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，讓人們大跌眼鏡。

　　事實(shí)證明，盡管調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)北京等一線城市今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景仍然看好。

　　“調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定影響，勢(shì)必讓購(gòu)房者觀望，但不會(huì)有根本影響�！比f(wàn)科北京公司總裁毛大慶告訴記者，“今年調(diào)控政策的特點(diǎn)是有保有壓，既要防止價(jià)格過(guò)快上漲，又要保證銷售量的穩(wěn)定。只要銷售穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商就可以看好市場(chǎng)�！�

　　值得注意的是，在一天內(nèi)拍下3塊“地王”的，全部是有央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)。其中，中國(guó)遠(yuǎn)洋的子公司斬獲大望京地塊，中信地產(chǎn)拍得亦莊地塊，中國(guó)兵器集團(tuán)的子公司競(jìng)得薊門橋地塊。

　　去年下半年，實(shí)力雄厚的央企曾在各大城市掀起爭(zhēng)奪“地王”的高潮，引起爭(zhēng)論，國(guó)資委主任李榮融曾在多個(gè)場(chǎng)合提醒央企“不要做地王”，“國(guó)十一條”也明確提出，“國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。在安靜了一段時(shí)間以后，央企在土地市場(chǎng)上再次集體亮相，格外引人關(guān)注。

　　以50.2億元拿下總價(jià)“地王”的中信地產(chǎn)相關(guān)人士則表示，中信地產(chǎn)是“按照市場(chǎng)化的要求，在可承受的價(jià)格范圍內(nèi)參與了該地塊的競(jìng)買活動(dòng)”，并且“按照中信集團(tuán)的要求，承擔(dān)為國(guó)有資產(chǎn)保值增值的經(jīng)濟(jì)責(zé)任�！�

　　和去年所有的“地王”故事一樣，隨著新“地王”誕生，近幾天，3個(gè)地塊周邊的二手房?jī)r(jià)格應(yīng)聲上漲。

　　巧合的是，在樓面地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同區(qū)域房?jī)r(jià)的情況下，3家開(kāi)發(fā)商接受媒體采訪時(shí)均異口同聲地表示，以“地王”價(jià)格拿下的地塊“并不貴”�！拔覀兛春帽本┦袌�(chǎng)的前景，一個(gè)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)，價(jià)格會(huì)穩(wěn)步上漲�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)某負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　“最大的危害是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響。土地價(jià)格這么高，房?jī)r(jià)能不高嗎？”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著調(diào)控政策逐漸落地，今年前兩個(gè)月樓市成交量下滑，土地市場(chǎng)趨于冷清，購(gòu)房者也逐漸擺脫恐慌，開(kāi)始觀望。房地產(chǎn)市場(chǎng)正在向逐漸趨于理性和穩(wěn)定的方向發(fā)展，出現(xiàn)了健康的調(diào)整。在這樣的關(guān)鍵時(shí)期，央企如此不惜代價(jià)推高地價(jià)房?jī)r(jià)，打破了來(lái)之不易的平穩(wěn)局面，使市場(chǎng)再度出現(xiàn)非理性的漲價(jià)�！把肫髴�(yīng)該是樓市的穩(wěn)定劑，而不是催化劑�！鄙鲜鋈耸勘硎�，“現(xiàn)在的問(wèn)題是，我們?nèi)狈σ环N有效的手段和制度，來(lái)遏制央企的‘地王’沖動(dòng)。”

　�、邸�會(huì)不會(huì)再次“越調(diào)越漲”？

　　-房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大，期待政府投入更多調(diào)控“彈藥”

　　今年以來(lái)，本輪力度空前的調(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始逐漸起作用。1月，北京新建商品房成交8698套，環(huán)比減少42.3%。2月份受春節(jié)長(zhǎng)假影響，成交量進(jìn)一步大幅下滑。多數(shù)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)也表現(xiàn)得相對(duì)謹(jǐn)慎，不再盲目追逐高價(jià)拿地。相應(yīng)的，北京、上海、廣州等一線城市樓盤促銷活動(dòng)開(kāi)始涌動(dòng)。一切似乎都預(yù)示著“拐點(diǎn)”有可能出現(xiàn)。

　　然而，就在人們對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定越來(lái)越有信心的時(shí)候，突如其來(lái)的房?jī)r(jià)、地價(jià)紀(jì)錄，讓許多購(gòu)房者回憶起房?jī)r(jià)“逢調(diào)必漲，越調(diào)越漲”的歷史。

　　“近期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)慣性。同時(shí)，調(diào)控政策的落實(shí)、見(jiàn)效需要一個(gè)過(guò)程�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，過(guò)去的幾次宏觀調(diào)控，增加供給的手段不多，效果也不明顯。因此政策實(shí)施一段時(shí)間后，被壓抑的剛性需求集中入市，造成推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲的局面，給人造成“越調(diào)越漲”的印象。而本輪市場(chǎng)調(diào)控把增加普通商品房有效供給作為放在第一位的手段，并從增加土地供應(yīng)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、加快保障性住房建設(shè)等角度提出了一系列具體辦法。這樣的政策組合，不僅有利于通過(guò)平衡中長(zhǎng)期的供求關(guān)系來(lái)穩(wěn)定價(jià)格，更重要的意義在于穩(wěn)定廣大普通購(gòu)房者的預(yù)期。

　　“從整體上看，今年遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控目標(biāo)是可以實(shí)現(xiàn)的。”朱中一說(shuō)，但在個(gè)別優(yōu)勢(shì)明顯的地段和項(xiàng)目，房?jī)r(jià)仍然存在上漲的可能性。

　　理性的看，在我國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過(guò)程中，住房的供應(yīng)在一定時(shí)期內(nèi)必然是短缺的，這在一線城市尤為明顯，成為造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在兩會(huì)期間表示，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲壓力將仍然很大�！暗�中央政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心更大�！�

　　短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)，主要取決于三個(gè)因素：一是供求關(guān)系是否改變；二是政策面會(huì)不會(huì)進(jìn)一步緊縮；三是開(kāi)發(fā)商的資金情況和預(yù)期，會(huì)不會(huì)讓他們做出降價(jià)促銷的選擇。

　　中國(guó)銀行近期的一份分析報(bào)告顯示，供求方面，當(dāng)前樓市觀望氣氛進(jìn)一步彌漫，但庫(kù)存水平較低。資金方面，由于我國(guó)今年將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流充沛，資金寬松程度遠(yuǎn)超2007年水平，短期降價(jià)促銷的愿望并不強(qiáng)烈。因此，盡管住宅成交量的大幅下降已經(jīng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整敲響警鐘，成交價(jià)的上漲已顯乏力。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還不會(huì)立即展開(kāi)。

　　政策方面，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為政府還有許多“彈藥”可用。北京萬(wàn)科總裁毛大慶認(rèn)為，全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)之后，是否還會(huì)出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策，主要取決于3、4月的樓市走向。尤其是3月份，市場(chǎng)如預(yù)期的出現(xiàn)調(diào)整，相關(guān)政策暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)。如果之前的政策收效不明顯，相信依然會(huì)有進(jìn)一步力度更大的措施出臺(tái)。

　　④　怎樣解開(kāi)房?jī)r(jià)之“結(jié)”？

　　-樓市政策有不少需要反思之處，還需更加尊重市場(chǎng)，不斷深化住房制度改革

　　盡管各級(jí)政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心空前堅(jiān)定，但事實(shí)上，房?jī)r(jià)問(wèn)題之復(fù)雜，越來(lái)越像一個(gè)難解的結(jié)。

　　“每一次調(diào)控的目的都是讓市場(chǎng)穩(wěn)定，但隨著這幾年房?jī)r(jià)的暴漲，即使政策見(jiàn)效，房?jī)r(jià)穩(wěn)定在目前這個(gè)水平，大多數(shù)購(gòu)房者還是望塵莫及�！睂＜冶硎�，在目前政府提供的公共住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的情況下，對(duì)普通購(gòu)房者而言，一線城市的房?jī)r(jià)只有大幅下調(diào)，他們才有可能解決住房問(wèn)題。然而，如果房?jī)r(jià)降至大多數(shù)人都買得起的水平，像北京這樣的城市將根本無(wú)法負(fù)荷涌入的人群。

　　另一方面，在調(diào)控政策和市場(chǎng)周期的作用下，房?jī)r(jià)自身有調(diào)整的需要。但一旦市場(chǎng)出現(xiàn)下跌，習(xí)慣了依賴土地財(cái)政的地方政府立刻會(huì)捉襟見(jiàn)肘。同時(shí)，許多高價(jià)買了房的購(gòu)房者會(huì)激烈地表達(dá)不滿。于是，出于財(cái)政和社會(huì)穩(wěn)定的需要，地方政府很快會(huì)采取措施救市。而本意是為了穩(wěn)住市場(chǎng)的救市政策，往往被執(zhí)行得過(guò)于寬松，從而造成新一輪的漲價(jià)。正常的市場(chǎng)調(diào)整還沒(méi)完成，房?jī)r(jià)就掉頭向上。出現(xiàn)了“一調(diào)就死、一放就亂”的兩難局面。

　　“目前的樓市政策有不少需要反思和完善的地方。”董藩說(shuō)，“在制定和執(zhí)行政策時(shí)，應(yīng)該更加尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)�！�

　　以增加土地供應(yīng)為例，北京市提出今年努力增加土地供應(yīng)，但其中50%將用于建設(shè)保障性住房。這樣一來(lái)，用于普通商品房建設(shè)的土地供應(yīng)很有限。加上去年土地實(shí)際供應(yīng)和開(kāi)發(fā)面積有所減少，將加劇市場(chǎng)的供需矛盾。商品房用地有效供應(yīng)仍然緊缺，被認(rèn)為是造成近期“地王”頻現(xiàn)的重要原因。“既然政府明確要增加土地供應(yīng)，就應(yīng)該以實(shí)際需求作參考，大幅增加供應(yīng)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，“如果市場(chǎng)始終對(duì)土地處于饑渴狀態(tài)，房?jī)r(jià)能不漲嗎？”

　　朱中一表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)對(duì)大多數(shù)普通家庭而言難以承擔(dān)，需要用綜合性的措施來(lái)治理。如完善土地招拍掛制度，除了保障性住房實(shí)行土地劃撥以外，對(duì)市場(chǎng)最需要的“中低價(jià)位、中小戶型普通商品房”，可以探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法，降低普通商品房的土地成本。同時(shí)，研究出臺(tái)物業(yè)稅，進(jìn)一步培育租賃市場(chǎng)等，多管齊下。

　　實(shí)際上，細(xì)看本輪宏觀調(diào)控的核心政策“國(guó)十一條”，增加住房和土地供應(yīng)，增加保障性住房建設(shè)，完善土地招拍掛制度，完善商品房預(yù)售制度，明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等有利于市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策都已經(jīng)提及，現(xiàn)急需相關(guān)配套政策出臺(tái)。

　　從根本上講，要解決當(dāng)前的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，仍然需要不斷深化住房制度改革。全國(guó)兩會(huì)上，多位全國(guó)人大代表聯(lián)名提交有關(guān)議案，希望進(jìn)一步深化房改，以解決夾心層住房問(wèn)題為目的，由政府主導(dǎo)向中低收入家庭提供住房服務(wù)，盡快形成“針對(duì)低收入家庭的保障性住房、針對(duì)中等收入家庭的公共住房、公共租賃住房，以及針對(duì)高收入家庭的商品住房”這一完善的住房供應(yīng)體系。(王煒)