我國目前還沒有健全社會信用體系,如何界定自住性購房,還存在一定困難。有關方面如果真打算開征物業稅,在開征之前,應該先理清多種住房消費關系。綜合考慮豪華住宅與普通住宅的區別,個人自住房與個人多處房產,家庭實際人口與家庭人均住房面積等多方面的因素。合理考慮部分免稅情形,既要避免有人鉆空子,規避、轉嫁物業稅,更要精確制導,防止增加普通百姓稅收負擔。
國內部分城市近期將被中央批準為物業稅試點,其中上海、重慶兩地可能性最大。此前已多次傳出物業稅的相關消息,之后均被證實是政策“試應手”。但跡象表明———這一次“狼”真的要來了。(4月11日《經濟觀察報》)
重慶擬征特別房產消費稅,上海將開征住房保有稅。盡管提法不同,但是從本質上講,實際上就是我們常說的物業稅。事實上,開征物業稅并非新話題。近年來,國務院每年轉發的文件均提到物業稅。去年4月發布的《房地產藍皮書》就建議,開征房地資產持有稅,減少流轉環節稅費,促進房地產持續健康發展。去年5月,中國政府網公布的發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》再次納入“開征物業稅”。盡管財政部、住建部對此不予證實,但據知情人士透露,部分城市已形成對房產征稅的具體方案,目前正等待最終批復,有消息說,針對房產征稅的試點地區可能定在京、滬、深、渝四個城市。看來,物業稅“這匹狼”真的要來了。開征只是早晚的事情。
開征物業稅,既可以通過稅收杠桿,遏制富人、投機者炒房,促進房價回歸,又可以募集保障房資金,劫富濟貧,一舉多得,多好啊。再說,國外也有征收房產持有稅的先例。人家能收,我們為什么不收呢?但是筆者認為,物業稅到底是否該收,如何收,值得探討。開征物業稅時機是否成熟,必須廣泛征求各方意見,尋求周密的制度安排,相關政策方案不能藏著掖著,不能倉促上陣。
事實上,國外開征物業稅與我們的住房消費背景不一樣。據介紹,“在國外,征收物業稅是在較少有新開樓盤的情況下,保證房地產稅收的一種政策。”也就是說,國外征收物業稅的目的與調控樓市沒有直接關聯。當下樓市持續上漲,地王數據頻頻刷新,房地產項目密集開工,物業方面的稅收來源根本不是問題。
何況,當下百姓的住房消費負擔并不輕。就連部級高官都坦言自己買不起房,在高房價語境下,開征物業稅,除了給國家增加稅收,遏制投機炒房以外,客觀上也會增加普通百姓的住房稅費負擔。再說,炒房者做的是投機買賣,一旦有利可圖,他們可能將房產轉手,他們實際持有住房的時間不長,不僅收不了他們多少稅,這些稅收成本最后還是會轉嫁到普通消費者頭上。
從法律層面看,我國住宅土地出讓的使用期限是70年,住房并非公民完全意義上的不動產。物業稅與當前收取的土地出讓金屬于重復收稅。如果征收物業稅,就要改革土地出讓金制度。正如有房產律師所言,“如果按照國外的方法去征收物業稅,就會出現通過降低土地出讓金的方式降低開發商房產開發成本,增加業主對房產的持有成本的結果。”如此“一加一減”只會給開發商增加獲利途徑,給消費者增加物業稅負擔,并不能為國家增收。開征物業稅于是乎成了剜購房人的肉補開發商的瘡,用物業稅的錢建保障房、遏制投機炒房的目標將很難實現。
因此,物業稅到底該不該收,如何收,需要平衡多方利益,需要一個周到的制度安排。盡管《房地產藍皮書》建議,國家認定的標準以下的自住房減免持有稅,以鼓勵自住性購房需求。重慶市擬針對豪宅征收特別房產消費稅,也提供了相對公平的征稅思路。但是我國目前還沒有健全社會信用體系,如何界定自住性購房,還存在一定困難。有關方面如果真打算開征物業稅,在開征之前,應該先理清多種住房消費關系。綜合考慮豪華住宅與普通住宅的區別,個人自住房與個人多處房產,家庭實際人口與家庭人均住房面積等多方面的因素。合理考慮部分免稅情形,既要避免有人鉆空子,規避、轉嫁物業稅,更要精確制導,防止增加普通百姓稅收負擔。
而且,在當前的高房價語境下,有關部門急于要做的不是討論開征物業稅,而是思考如何引導降低地價與房地產稅費,降低房產開發成本,遏制開發商暴利,促進房價理性回歸。開征物業稅的時間表應該靠后。
胡 藝
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