自4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施以來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策便接連不斷。對(duì)此各大券商分析師發(fā)報(bào)告表示，此次調(diào)控政策力度前所未有，是對(duì)需求尤其是投資性需求的遏制，政策將起到抑制房?jī)r(jià)上漲的切實(shí)效果；就房地產(chǎn)板塊而言，盡管當(dāng)前估值較低，但未來(lái)業(yè)績(jī)不確定性增加，短期仍存在下行風(fēng)險(xiǎn)而缺乏上漲動(dòng)力。

　　能有效抑制需求

　　長(zhǎng)城證券劉昆認(rèn)為，組合政策不僅嚴(yán)厲，且針對(duì)性強(qiáng)，調(diào)控力度超出預(yù)期。中央政府祭出如此嚴(yán)厲的手段，一方面是為了防止資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，造成金融風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，在前期房?jī)r(jià)越調(diào)越高的情況下，政策已經(jīng)失去了公信力。如果仍然維持逐步收緊態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)改變不了大眾對(duì)房?jī)r(jià)一致看漲的預(yù)期，反而會(huì)進(jìn)一步加劇政策失效的局面。為了重建市場(chǎng)預(yù)期，管理層不得不開(kāi)出猛藥。

　　銀河證券丁文表示，暫停發(fā)放貸款、限制外地人購(gòu)房，以及限定購(gòu)房套數(shù)等將非常有效地打擊投機(jī)炒房者，同時(shí)對(duì)首套房和二套房也都分別提高了首付比例和貸款利率，因此對(duì)改善性自住需求也起到了抑制作用。

　　西南證券崔秀紅表示，政策將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)加快進(jìn)入調(diào)整期，政策的效應(yīng)則在下半年會(huì)更加集中地體現(xiàn)。樓市的供需狀況將在短期內(nèi)發(fā)生較大改變，從而引導(dǎo)大眾對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期從看漲到看跌，加重市場(chǎng)觀望心理，因此短期內(nèi)只有特別急迫的剛性需求會(huì)出手買房，樓市銷量的大幅下降難以避免。

　　房?jī)r(jià)方面，二手房?jī)r(jià)會(huì)率先調(diào)整，新房?jī)r(jià)格在開(kāi)發(fā)商資金充裕的支撐下，調(diào)整時(shí)間將滯后1-2個(gè)季度。新開(kāi)工計(jì)劃的下調(diào)將在下半年體現(xiàn)。從2008年的情況看，新開(kāi)工面積的調(diào)整，會(huì)滯后銷量半年左右時(shí)間，預(yù)計(jì)二季度銷量的下降，將影響開(kāi)發(fā)商下半年的開(kāi)工計(jì)劃，尤其在四季度可能體現(xiàn)得更為明顯。

　　但是，業(yè)內(nèi)也認(rèn)為，由于政策過(guò)于嚴(yán)厲，判斷政策的持續(xù)性不強(qiáng)，更多的屬于臨時(shí)性政策。

　　國(guó)信證券方炎表示，政府目前調(diào)控措施并沒(méi)有顯示出長(zhǎng)期化、制度化的特征，更多是戰(zhàn)術(shù)層面的舉措，新政的臨時(shí)性、實(shí)驗(yàn)性和地方特色非常明顯，導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的制度因素和經(jīng)濟(jì)因素并沒(méi)有因?yàn)楫?dāng)前的調(diào)控政策推出而發(fā)生根本變化，預(yù)測(cè)未來(lái)投資和賣地收入一旦持續(xù)下滑，政策將有望松動(dòng)。

　　板塊仍存下行風(fēng)險(xiǎn)

　　受調(diào)控消息影響，4月19日、20日，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)連續(xù)暴跌，兩日位居跌幅榜首位，累計(jì)下跌幅度超過(guò)11%，相關(guān)上市公司跌幅慘重。

　　業(yè)內(nèi)也在調(diào)控政策出臺(tái)之際紛紛下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)板塊的行業(yè)評(píng)級(jí)。

　　長(zhǎng)城證券劉昆表示，盡管近期地產(chǎn)股在政策壓力下再度調(diào)整，估值上具備了一定的安全邊際，但還需觀察政策對(duì)樓市的效果。如果政策取得了預(yù)期效果，既遏制了房?jī)r(jià)的上漲又未導(dǎo)致樓市進(jìn)入低迷，則地產(chǎn)股有望迎來(lái)估值修復(fù)的反彈行情；如果政策收緊導(dǎo)致銷量銳減、新盤價(jià)格下調(diào)，則必將影響行業(yè)今明兩年的業(yè)績(jī)，估值優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在。

　　西南證券崔秀紅也認(rèn)為，短期政策利空出盡不構(gòu)成買入理由，重磅政策將很快對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，從而加大行業(yè)今明兩年業(yè)績(jī)的不確定性。

　　國(guó)都證券鄒文軍指出，在政策風(fēng)險(xiǎn)與房?jī)r(jià)高位引發(fā)的自身調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的疊加共振之下，樓市對(duì)政策的反應(yīng)有可能超出政策本身對(duì)樓市的影響，從而過(guò)度反應(yīng)，尤其在短期成交量上。盡管房地產(chǎn)整體估值水平處于歷史低位，但樓市前景的不確定性尚難以量化，短期仍存在下行風(fēng)險(xiǎn)而缺乏上漲動(dòng)力，仍建議減持或低配持股。

　　銀河證券丁文表示，政策出臺(tái)對(duì)打擊投機(jī)性需求效果明顯，房地產(chǎn)交易量有可能陷入萎縮，隨著交易量的萎縮，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)調(diào)整。建議對(duì)地產(chǎn)股暫時(shí)采取觀望的態(tài)度。此外，由于北京、上海、深圳、重慶等一線城市異地投機(jī)性和投資性購(gòu)房比例較高，受影響更大，同時(shí)對(duì)高檔房產(chǎn)征收保有稅以及全面清理土地增值稅等的實(shí)施可能性增強(qiáng)，建議暫時(shí)回避一線城市和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以高檔住宅為主的房地產(chǎn)上市公司。(記者 王錦)