溫和的廣州細(xì)則“穗24條”終于落地，不限購(gòu)、二套房貸也未作調(diào)整，被業(yè)內(nèi)戲稱為“最無(wú)聊新政”。而再過(guò)一個(gè)月，未完成基坑工程的樓盤(pán)將不能取得施工預(yù)售證，廣州也即將進(jìn)入“亞運(yùn)停工期”。這兩者，令“缺貨論”甚囂塵上，廣州樓市“特殊論”再度浮頭。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)果真由供求關(guān)系決定嗎？這是樓市最大的謊言。

　　來(lái)看一組簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)則十分明了。

　　從2003年到2007年，廣州基本上處于市場(chǎng)吸納率超過(guò)120%的“供不應(yīng)求”局面，在2007年，供需缺口達(dá)到130萬(wàn)平方米。但在2008年，市場(chǎng)突然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。由于樓市預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，這一年，供過(guò)于求非常嚴(yán)重，300多萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量滯銷，樓市積壓了大量庫(kù)存。

　　這證明了樓市的“供不應(yīng)求”是最靠不住的，它可以在一夜之間消失并逆轉(zhuǎn)。從最近的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年3月份，“小陽(yáng)春”的市場(chǎng)還如火如荼，而在房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，4月15日至5月14日，全市十區(qū)一手商品住宅網(wǎng)上簽約面積同比減少了68.1%，環(huán)比減少了33.5%，需求急速萎縮。

　　這證明了在房地產(chǎn)蛻變成投資品后，其價(jià)格受風(fēng)險(xiǎn)收益規(guī)律控制，基本與供需關(guān)系無(wú)關(guān)。成交量急速下降戳穿了兩個(gè)謊言：一是房地產(chǎn)高價(jià)由剛性需求者支撐，二是房地產(chǎn)價(jià)格由供求關(guān)系決定。

　　投資客看到未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益，不再出手購(gòu)房，以投資客作為支撐的資產(chǎn)定價(jià)體系土崩瓦解。山還是那座山，房還是那些房，可是突然之間，沒(méi)人買了，擊鼓傳花的游戲戛然而止。投資者忽啦啦一撤退，今天的供不應(yīng)求明天就慘變?yōu)閲?yán)重的供過(guò)于求。大幅拿地、大碗喝酒的房地產(chǎn)企業(yè)傻了眼，他們不得不掛著不差錢的招牌再融資，也就是沿門托缽。這一幕在2008年、2009年已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一次。

　　此時(shí)，房地產(chǎn)定價(jià)不得不向剛性需求者看齊，一向被冷落的房?jī)r(jià)收入比也就成為重要的衡量指標(biāo)。剛性需求者購(gòu)房的目的是為了自住，是一件真正的大件消費(fèi)品，自己錢袋厚薄最重要。而房地產(chǎn)的剛性需求又與其他消費(fèi)品的剛性需求不同，不同于柴米油鹽，沒(méi)有人會(huì)因?yàn)椴毁I房而睡大街，便算是剛性需求買家，他們也會(huì)對(duì)預(yù)期重新評(píng)估，更不會(huì)輕易在高風(fēng)險(xiǎn)期盲目入市。

　　在“預(yù)期為零”的觀望期，不存在供需求博弈出來(lái)的價(jià)格，購(gòu)房者會(huì)以另外一種方式博弈，那就是“觀望不買”。如此一來(lái)，便算有供應(yīng)量減少的現(xiàn)象，觀望期仍將會(huì)不可避免地延續(xù)下去。

　　因此，盡管廣州細(xì)則很“溫柔”、廣州停工潮即將到來(lái)，但廣州2010年新增供應(yīng)量仍有600多萬(wàn)平方米，上半年過(guò)去，也僅消化了不到二分之一，剩下的300多萬(wàn)平方米，假如市場(chǎng)巋然不動(dòng)的話，這仍是會(huì)讓發(fā)展商頭疼的難以消化的“巨大面包”。