5月份，受房地產(chǎn)新政的影響，全國(guó)主要城市商品住宅成交量全線(xiàn)下跌，總跌幅約44%。其中，蘇州環(huán)比跌幅最大，達(dá)77.75%；上海商品住宅成交量更是跌至5年來(lái)的最低水平。

　　雖然目前一些地方的房?jī)r(jià)仍舊“堅(jiān)挺”，但筆者認(rèn)為，在成交量全面下跌后，如果調(diào)控政策不變，即使不加息，全國(guó)住宅價(jià)格也將迎來(lái)全面的下跌，理由有四：

　　一是房?jī)r(jià)泡沫較大，樓市主要依靠投資需求。假設(shè)三成首付，以5%的利率貸款20年，利息就相當(dāng)于房屋總價(jià)的0.7倍。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2008年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出11242元，人均可支配收入15781元，只有28.76%的收入可用于買(mǎi)房。以此計(jì)算，10倍的房?jī)r(jià)收入比便相當(dāng)于59年的家庭剩余收入(10×1.7÷0.2876)。但人一生的工作時(shí)間不過(guò)30年左右，而目前多數(shù)城市的房?jī)r(jià)收入比已遠(yuǎn)超10倍。富人的投資需求才是樓市銷(xiāo)量增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，所謂的剛性需求根本就是偽命題。

　　二是信貸政策約束了投資需求的釋放。目前對(duì)二套房的首付要求五成，利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍，部分城市停止第三套房貸，部分城市對(duì)無(wú)一年以上社保和個(gè)人所得稅記錄的人限發(fā)房貸，二套房的計(jì)算以家庭為單位。這些都極大地抑制了投資需求的釋放，是樓市銷(xiāo)量大跌的主要原因。回顧以往幾年，2008年是樓市銷(xiāo)量唯一下跌的一年，根本原因就在于2007年9月末開(kāi)始執(zhí)行的“二套房貸首付至少四成，利率為基準(zhǔn)利率1.1倍”。而2009年，銀行放松了對(duì)二套房的信貸限制，成為房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要原因。

　　三是中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整結(jié)構(gòu)的壓力比較大，高房?jī)r(jià)是調(diào)整結(jié)構(gòu)的重要對(duì)象。以往中國(guó)依靠投資與出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式已難以為繼，城市化與內(nèi)需是未來(lái)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。在目前的高房?jī)r(jià)下，城市戶(hù)籍的居民都無(wú)力買(mǎi)房，月薪僅一兩千元的農(nóng)民工要買(mǎi)房根本就是天方夜譚。在高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)下，城鎮(zhèn)居民也被迫壓縮消費(fèi)支出以?xún)?chǔ)備買(mǎi)房款。因此高房?jī)r(jià)實(shí)際上已是中國(guó)推進(jìn)城市化與促進(jìn)內(nèi)需的障礙，必然在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中成為被調(diào)整的對(duì)象。

　　四是房企資金鏈已吃緊。一方面，銀行目前已收緊了房企特別是有囤地、捂盤(pán)嫌疑房企的貸款，A股市場(chǎng)房企的融資也已基本停止，而房企海外融資成本又較高，恒大、佳兆業(yè)、花樣年在4月發(fā)行的美元票據(jù)利率分別達(dá)到13%、13.5%和14%。另一方面，樓市銷(xiāo)量下滑后，銷(xiāo)售款的回流速度明顯減緩。因此，降價(jià)售房是房企緩解資金壓力的唯一途徑。 □李冰