2010年注定將成中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展史上的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，是堅(jiān)守一線城市，還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市？是繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張，還是收縮戰(zhàn)線謀求生存？是堅(jiān)持高端地產(chǎn)路線，還是轉(zhuǎn)向中低端民生地產(chǎn)？對(duì)于那些中國(guó)富豪榜主力軍的地產(chǎn)大佬們來(lái)說(shuō)，這些問(wèn)題將會(huì)不斷地困擾他們。

　　種種跡象表明，不斷出臺(tái)的樓市調(diào)控新政正在醞釀著中國(guó)房地產(chǎn)一場(chǎng)大規(guī)模洗牌。現(xiàn)金流差、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的中小型房企，無(wú)疑將退出中國(guó)樓市群雄紛爭(zhēng)的大舞臺(tái)。大型房企也開(kāi)始紛紛“見(jiàn)風(fēng)使舵”，以轉(zhuǎn)型謀求生存。

　　首先是由“土地為王”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金為王”。一直以來(lái)，房地產(chǎn)界把土地儲(chǔ)備作為衡量一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展?fàn)顟B(tài)的最重要指標(biāo)。誰(shuí)有地誰(shuí)狠�？蛇@一情形正在改變。

　　恒大八五折降價(jià)風(fēng)潮曾經(jīng)在業(yè)內(nèi)引起軒然大波。據(jù)恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，八五折優(yōu)惠措施仍在各地實(shí)施，不過(guò)，外界的反應(yīng)似乎平靜了許多。

　　“許家印這一招其實(shí)是明智的，是一石三鳥(niǎo)的好棋�！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)界人士分析認(rèn)為，其一，降價(jià)是響應(yīng)國(guó)家樓市新政的積極措施；其二，迅速回籠資金，可以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)波動(dòng)；三是主動(dòng)降價(jià)，倒逼中小房企，引發(fā)市場(chǎng)洗牌，尋求市場(chǎng)兼并機(jī)會(huì)。

　　事實(shí)證明，恒大這一招是有效的。最近，上市房企紛紛公布5月份銷售業(yè)績(jī)，統(tǒng)計(jì)顯示，14家上市房企8家下跌，然而恒大6月8日公布的業(yè)績(jī)卻是依舊驕人：5月恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額40.5億元，創(chuàng)下今年以來(lái)的單月最高紀(jì)錄，同比增長(zhǎng)328.6%，合約銷售面積64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)240.3%。合約銷售均價(jià)為每平方米6326元，同比增長(zhǎng)26%。與4月相比，合約銷售額環(huán)比增長(zhǎng)8.3%，銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)10.7%，銷售均價(jià)環(huán)比下降2.2%。

　　恒大5月業(yè)績(jī)飄紅與其全國(guó)范圍八五折促銷是分不開(kāi)的。恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞甚至直言不諱地指出，哪個(gè)企業(yè)先降價(jià)，哪個(gè)企業(yè)就會(huì)占了先機(jī)，他還奉勸那些仍在“死扛”的開(kāi)發(fā)商，“不降價(jià)或?qū)⒚媾R資金鏈壓力�！�

　　其次是從“主攻一線”轉(zhuǎn)向二三線城市。

　　那么，新政之下，哪里是房企的重災(zāi)區(qū)？京滬深穗房?jī)r(jià)肯定會(huì)率先松動(dòng)。如果有新政之前是“得一線城市者得天下”的話，那么今后將是二三線城市的天下。不管是有先見(jiàn)之明還是戰(zhàn)略巧合，那些早就布局二三線城市的地產(chǎn)商現(xiàn)在無(wú)疑是日子最好過(guò)的。

　　恒大是中國(guó)最早拓展二三線城市的房企。經(jīng)過(guò)多年的深耕，目前恒大絕大多數(shù)項(xiàng)目都是位于目前潛力無(wú)限的二三線城市。作為專注于最具發(fā)展?jié)摿Φ氖��?huì)二三線城市的地產(chǎn)發(fā)展商，今年第一季度，恒大二線城市銷售額已占90%以上，可見(jiàn)其產(chǎn)品布局合理、抗風(fēng)險(xiǎn)能力大。

　　強(qiáng)大的剛性需求是二三線城市的最大優(yōu)勢(shì)。在合肥恒大城開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，記者采訪一位當(dāng)場(chǎng)市民，他坦言，“價(jià)格并不算低，性價(jià)比還不錯(cuò)，反正自己要住�！碑�(dāng)然，換言之，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，其實(shí)對(duì)房企提出了民生地產(chǎn)的更高要求。不轉(zhuǎn)換思路，仍然用一線城市的思路作戰(zhàn)二三線城市，那一定是行不通的。

　　除了恒大，其他如萬(wàn)科、合生等開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市應(yīng)對(duì)調(diào)控新政。二三線城市注定將成為大型房企的重要戰(zhàn)場(chǎng)。

　　第三種轉(zhuǎn)型就是從“專注”住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向“染指”商業(yè)地產(chǎn)。

　　6月8日，鵬欣集團(tuán)在南京秦淮河畔正式啟動(dòng)水游城全國(guó)戰(zhàn)略，力求將這一品牌商業(yè)地產(chǎn)推向全國(guó)。鵬欣期望水游城帶來(lái)的不僅是量化到金額的收益回報(bào)，而且希望以“后起之秀”的身份躋身商業(yè)地產(chǎn)第一集團(tuán)軍。

　　在金陵亮劍當(dāng)天，活動(dòng)策劃方美地行為鵬欣組織了一場(chǎng)由財(cái)經(jīng)主播曾子墨、財(cái)經(jīng)專家謝百三和財(cái)經(jīng)名嘴牛刀等主演的財(cái)經(jīng)名嘴秀。過(guò)濾掉那些應(yīng)景之辭，三人對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的討論倒是耐人尋味的，對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展路徑也許是一個(gè)較好的注釋。

　　討論會(huì)上，謝百三向房企高調(diào)喊話“離開(kāi)大城市”。他認(rèn)為，在大城市生活住房成本太高，致使居民的幸福感降低，反而在中小城市能活得更愜意。“商業(yè)房地產(chǎn)在中小城市前途非常廣闊，商業(yè)地產(chǎn)適時(shí)的進(jìn)入反過(guò)來(lái)對(duì)中小城市的發(fā)展也會(huì)有一個(gè)很大的推動(dòng)�！�

　　牛刀甚至建議，目前國(guó)家應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行探索性的政策優(yōu)惠，尤其是信貸政策，“這對(duì)二三線城市的發(fā)展很有好處�！彼�認(rèn)為，目前部分商業(yè)住宅地價(jià)倒掛的現(xiàn)象期待著市場(chǎng)回歸理性。“慢慢的調(diào)整中有一個(gè)回歸過(guò)程，所以中小投資人投資商鋪的潛力比投資住宅的潛力要大�！�

　　中國(guó)不斷提速的城市化進(jìn)程給了商業(yè)地產(chǎn)無(wú)限想象空間。中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在研討中表示，商業(yè)地產(chǎn)是衡量一個(gè)地方發(fā)展水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，“我相信，如果一個(gè)城市沒(méi)有讓外來(lái)的游客樂(lè)于光顧的商場(chǎng)，這個(gè)城市是一定需要改進(jìn)的。”

　　房企如何應(yīng)對(duì)樓市新政？有人說(shuō)，降價(jià)銷售是必然；也有人說(shuō)，二線城市是王道；也有人說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)才是正道。其實(shí)無(wú)論如何，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，只有順勢(shì)而為，找到適合自身發(fā)展的獨(dú)特道路，才能贏得最終的勝利。程惠建