力度不斷加大的房地產(chǎn)調控，已漸漸顯現(xiàn)出了效果。除了各地土地拍賣趨冷，商品房成交量大幅下降以外，二手房成交價也明顯松動，一手房降價銷售也不再是新聞。于是，那些曾經(jīng)過快上漲的房產(chǎn)價格現(xiàn)在會下跌多少，便成了這些天國人議論比較多的話題。

　　有媒體報道說，部分商業(yè)銀行對房產(chǎn)價格下跌作了壓力測試，據(jù)說結果頗為樂觀：如果房價下跌30%，其資產(chǎn)質量不會出現(xiàn)什么問題，壞賬規(guī)模完全可控。從表面來看，這無疑是個不錯的消息，至少說明商業(yè)銀行的風險控制能力已達到了比較高的水平，至少在這場空前嚴厲的房地產(chǎn)調控中還不會傷筋動骨，而這不但對于銀行業(yè)的經(jīng)營，乃至對整個經(jīng)濟的穩(wěn)定，應該都是有其積極意義的。

　　但是，在筆者看來，這些商業(yè)銀行的壓力測試結果是否真的如此令人樂觀，還是值得斟酌一番的。據(jù)了解，壓力測試主要是根據(jù)房貸的抵押比例與房價的變動幅度，再結合一定的系數(shù)調整來進行的。考慮到國內(nèi)商品房的按揭比例普遍高于30%，而且房價高峰已過，這樣算來確實只要房價的跌幅在30%之內(nèi)，理論上就不會出現(xiàn)大量斷供現(xiàn)象，銀行按揭自然也不會出現(xiàn)大量壞賬。但這只是就房產(chǎn)貸款而言的。事實上，不要說房價下跌30%，哪怕只是下跌20%，很自然地會導致房地產(chǎn)投資的下降(最近房價還沒有怎么跌，土地拍賣價格就已開跌，甚至出現(xiàn)流標，就是很好的證明)。這樣，勢必對房地產(chǎn)的相關行業(yè)(包括鋼鐵、水泥、建筑等)帶來沖擊。同時，房產(chǎn)銷售量下降以后，對于裝修、家電、家具等相關行業(yè)也會帶來相應的影響。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，其產(chǎn)值在國民經(jīng)濟中所占的比例又很大，因此很難想像在它出現(xiàn)衰退以后，其上下游行業(yè)依然會保持很高的景氣度。而要是與房地產(chǎn)相關行業(yè)隨之出現(xiàn)低迷，銀行向他們發(fā)放的貸款也就難以避免麻煩。歷史上，這樣的案例其實一點也不缺乏，前幾次房地產(chǎn)調控中，商業(yè)銀行所受到的沖擊不還歷歷在目么？眼下，也許商業(yè)銀行的控制能力是比過去高了一點，但說房價下跌30%，不會有問題，恐怕失于謹慎，而且也是難以服人。其實，中國銀監(jiān)會剛公布的2009年年報，對此已作出了闡述，報告對當年房產(chǎn)貸款的增加以及房地產(chǎn)市場不確定性對銀行房貸的影響，表示了憂慮。報告絕無那些商業(yè)銀行在壓力測試后怡然自得的感覺。

　　應該說，對上漲過快的房價繼續(xù)調控是必要的，人們不能因為調控可能會對包括銀行在內(nèi)的其他行業(yè)產(chǎn)生沖擊而否定其必要性，這其實就是一個兩害相交取其輕的問題。但是，在這種情況下商業(yè)銀行揚言房價下跌30%不影響資產(chǎn)質量，不但顯得有點輕率，而且動機也很令人費解：這僅僅是為了陳述一種實際情況？還是為了支撐低迷不堪的銀行股股價？或者是為了表白對房地產(chǎn)調控的支持？抑或是暗示房地產(chǎn)價格下跌的某個極限？再說了，即便房價下跌30%當真不會給商業(yè)銀行帶來多少風險，但是社會財產(chǎn)的縮水是必然的，也必定會有一些人會因此變成“負翁”。此刻，幾個月前還在拼命發(fā)放房貸的銀行，看著借款人面臨財務破產(chǎn)卻高調標榜自己不會有什么損失，在情理上也顯得有點太不厚道了。

　　總之，不管從什么角度來說，面對現(xiàn)在并不輕松的經(jīng)濟形勢，又是針對最為敏感的房價問題，聲稱下跌30%不會給商業(yè)銀行帶來風險，似乎并非明智的行為。

　　其實，以現(xiàn)在中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的高度依賴之勢，以及銀行信貸規(guī)模中房地產(chǎn)貸款很高的比例，商業(yè)銀行絕對無法在房價下跌中高枕無憂。商業(yè)銀行應該高度關注這個問題，認真評估如果房價真的要下跌30%，那對房地產(chǎn)及相關行業(yè)會帶來什么？整個宏觀經(jīng)濟格局會出現(xiàn)什么樣的變化？對它自身又究竟意味著什么？倘若不加強這方面的風險研究與管理，甚至沉浸在房價下跌并不會影響自身資產(chǎn)質量的虛幻想像之中，稍有理性的投資者，怕就只能降低對這些銀行股票的估值了。

　　(桂浩明 作者系申銀萬國證券研究所市場研究總監(jiān)）