中國(guó)指數(shù)研究數(shù)據(jù)信息中心日前公布的全國(guó)房地產(chǎn)綜合指數(shù)報(bào)告顯示，4月份，主要城市住宅價(jià)格開(kāi)始升溫。上海、深圳住宅價(jià)格指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回升，環(huán)比增幅分別為0.32%、1.39%；北京住宅項(xiàng)目中下調(diào)報(bào)價(jià)和提價(jià)的項(xiàng)目占比基本一致。在價(jià)格上漲后，各大城市商品住宅成交量呈回落態(tài)勢(shì)。

　　多數(shù)城市成交環(huán)比下滑

　　進(jìn)入5月，長(zhǎng)城證券監(jiān)測(cè)的全國(guó)20個(gè)大中城市中，成交量環(huán)比下降的占四分之三。從變化幅度看，降幅超過(guò)10%的城市有9個(gè)，其中，蘇州、合肥、上海、重慶、武漢銷(xiāo)量下跌較為突出；成交量漲幅超過(guò)10%的城市只有3個(gè)，分別為南京、廣州和南昌。

　　5月3日至5月9日，北京、濟(jì)南等北方城市成交量環(huán)比繼續(xù)下降，北京一手住宅成交量環(huán)比微降3.21%，濟(jì)南環(huán)比下降9.89%。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，多數(shù)城市商品房成交量環(huán)比下降，一方面，隨著近兩個(gè)月全國(guó)樓市成交量的持續(xù)回暖、庫(kù)存壓力減輕，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的樂(lè)觀預(yù)期增強(qiáng)，開(kāi)始逐步提價(jià)，使期待降價(jià)的消費(fèi)者期望落空；另一方面，今年3、4 月各大城市成交量已經(jīng)達(dá)到近一兩年的高峰，消化了大量積累的剛性需求和住宅存貨，后續(xù)增長(zhǎng)乏力。

　　環(huán)比基數(shù)增大，是導(dǎo)致成交量回落的重要原因。以北京為例，1-4月，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量逐月升高，累計(jì)實(shí)現(xiàn)成交金額達(dá)到563.44億元，同比增長(zhǎng)81.2%。其中，4月成交金額更是達(dá)到234.50億元，同比增長(zhǎng)173.88%。

　　在成交價(jià)格方面，進(jìn)入5月后有80%的城市房?jī)r(jià)上漲，不過(guò)，大部分城市漲幅都在10%以?xún)?nèi)。而環(huán)渤海區(qū)域房?jī)r(jià)上漲明顯，5月第一周，北京成交均價(jià)環(huán)比上漲12%，天津成交價(jià)格環(huán)比上漲11%。北京和天津兩城市表現(xiàn)出明顯的量跌價(jià)漲的成交狀況。

　　市場(chǎng)集中度提高

　　經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)調(diào)整，房地產(chǎn)銷(xiāo)售份額的集中度在提升。中國(guó)指數(shù)研究數(shù)據(jù)信息中心的報(bào)告指出，各大城市銷(xiāo)售回暖，主要體現(xiàn)在個(gè)案，并未顯現(xiàn)全面回升。

　　以北京為例，去年11月至今年4月，北京成交套數(shù)前十位的項(xiàng)目成交占比一直維持在25%以上；今年1月達(dá)到峰值56.20%；2月回落至27.96%，3月又上升至32.52%，4月基本與上月持平，為32.59%。在1-4月北京市房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜前10位中，全國(guó)性的品牌開(kāi)發(fā)商占據(jù)了70%，其中包括華潤(rùn)置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)科、富力等。以華潤(rùn)置地為例，今年前4月，公司在北京一地的銷(xiāo)售額已近25億元人民幣，而該公司2008年全年度綜合營(yíng)業(yè)額為91.34億港幣。

　　去庫(kù)存化樂(lè)觀

　　渤海證券分析，12座城市去庫(kù)存化周期維持低位。截至5月3日，北京住宅可售量為1698 萬(wàn)平方米、12.7萬(wàn)套，庫(kù)存消化時(shí)間降至39周；上海住宅庫(kù)存消化時(shí)間縮減至13周，南京、杭州的庫(kù)存消化時(shí)間縮短到21周和23周；深圳住宅可售量為493.1萬(wàn)平方米、4.7萬(wàn)套，庫(kù)存繼續(xù)下降，去庫(kù)存化時(shí)間維持在28周。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，今年3月以來(lái)，隨著全國(guó)樓市成交量大幅上升，國(guó)內(nèi)許多城市的住宅項(xiàng)目都不同程度地調(diào)高了售價(jià)。近期國(guó)務(wù)院通過(guò)了調(diào)低商品住房投資項(xiàng)目資本金比例的相關(guān)議案，降低了行業(yè)的融資門(mén)檻，有助于減緩房地產(chǎn)行業(yè)、尤其是負(fù)債率較高的上市公司的資金壓力。在資金相對(duì)寬裕后，開(kāi)發(fā)商會(huì)否堅(jiān)持降價(jià)快速去庫(kù)存的銷(xiāo)售模式，值得關(guān)注。