去年：市道差開(kāi)發(fā)放緩

　　今年：成交轉(zhuǎn)旺無(wú)樓賣(mài)

　　從今年3月開(kāi)始，樓市出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，人氣興旺，發(fā)展商出貨神速。到了五一前，許多大發(fā)展商都沒(méi)多少新貨推出了，像富力地產(chǎn)雖然有樓盤(pán)在售，但全新組團(tuán)只有富力·金港城和富力桃園，貨量也不多，威爾斯公寓只推了一些新的樓層；合生創(chuàng)展五一期間只有逸景翠園有新貨推出，其他如云山熹景、頤景華苑的新貨都要等下半年才能上市；就連一向保持銷(xiāo)售平穩(wěn)的廣州雅居樂(lè)花園，近期也只是陸續(xù)推出少量單位，鮮有以往那種一下就推數(shù)百套、甚至上千套單位的大手筆了。據(jù)悉，廣州雅居樂(lè)花園除了最后兩棟單位外，今年已經(jīng)沒(méi)有新貨可售了，預(yù)計(jì)今年7月就將進(jìn)入全面封盤(pán)階段，而新一期單位正在挖地基階段，最快也要明年3月才能推出。

　　“由于去年市場(chǎng)環(huán)境不好，許多開(kāi)發(fā)商的思路都是‘能不拿地盡量不拿，已經(jīng)拿到的土地盡量不要開(kāi)工，在施工階段的盡量放慢進(jìn)度，已經(jīng)上市的盡量小批量推出’，一切皆因資金緊張所致，這就是造成現(xiàn)在市場(chǎng)沒(méi)貨可賣(mài)的原因所在�！币晃粡V州房地產(chǎn)商高層向記者透露。

　　據(jù)了解，通常一個(gè)開(kāi)發(fā)周期的時(shí)間大概在1年至1年半，即使像萬(wàn)科這種效率較高的企業(yè)，也要在9個(gè)月內(nèi)才可推出銷(xiāo)售。

　　去年到今年一季度 新開(kāi)工面積劇減

　　2007年“9·27”新政實(shí)施后，全國(guó)樓市陷入一片低迷，面對(duì)銷(xiāo)量遲緩，開(kāi)發(fā)商首先要做的就是放緩拿地，放緩開(kāi)發(fā)，這種趨勢(shì)一直持續(xù)了2008年全年，甚至延續(xù)到今年第一季度。省房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年廣東商品房新開(kāi)工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下降幅度達(dá)到9.28%，特別是2008年第四季度，新開(kāi)工面積只有1233.1萬(wàn)平方米，同比下降了38.97%，新開(kāi)工面積降到了2003年以來(lái)的最低點(diǎn)。

　　到了今年第一季度，廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額同比下降14.97%，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地面積同比下降84%，商品房新開(kāi)工面積同比下降51.59%，商品房住宅新開(kāi)工面積同比下降50%。上述數(shù)據(jù)顯然對(duì)后市供應(yīng)帶來(lái)較大的影響。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，開(kāi)發(fā)投資同比下降主要受房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地及新開(kāi)工面積減少影響，也與2008年以來(lái)政府推出土地減少有關(guān)。一方面是成交回暖，出貨速度加快；另一方面是新開(kāi)工量減少，上市貨源不足，一旦出現(xiàn)供求失衡，新一輪的樓價(jià)上漲風(fēng)有可能卷土重來(lái)。

　　“07地王”后遺癥：31幅地動(dòng)了不到10幅

　　有人喊“沒(méi)地” 呼吁政府放地

　　不久前，在市房協(xié)牽頭的會(huì)議上，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印向廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波提議：“市場(chǎng)不好的時(shí)候減少土地供應(yīng)，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)了成交放大，但土地變成房子還需要很長(zhǎng)時(shí)間。因此，政府需要進(jìn)一步考量怎樣的供地計(jì)劃更加合理。”富力地產(chǎn)聯(lián)席主席張力指出，政府需要未雨綢繆，利用好經(jīng)濟(jì)調(diào)控的杠桿，現(xiàn)在市場(chǎng)好了，多放點(diǎn)地出來(lái)，“喂飽大家”。 保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，目前全國(guó)發(fā)展商的土地存量都在急速下降，行業(yè)供應(yīng)呈現(xiàn)緊張的趨勢(shì)，主要是由于開(kāi)發(fā)商在2008年吸納的土地量太少了。

　　目前開(kāi)發(fā)商在廣州城區(qū)的開(kāi)發(fā)量明顯減少已是不爭(zhēng)的事實(shí)。以成交大戶(hù)富力地產(chǎn)為例，該集團(tuán)在城區(qū)今年估計(jì)只有流花路的一個(gè)住宅新盤(pán)和珠江新城的兩個(gè)住宅盤(pán)推出，其他樓盤(pán)更多的只是持續(xù)開(kāi)發(fā)而已，手頭上也不再有類(lèi)似富力廣場(chǎng)、富力桃園這樣大規(guī)模的小區(qū)了。同樣的，合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)、雅居樂(lè)地產(chǎn)等地產(chǎn)龍頭企業(yè)在城區(qū)也沒(méi)有新的大型小區(qū)推出了。

　　有地不開(kāi)建 　“地王”多在曬太陽(yáng)

　　不少開(kāi)發(fā)商在2007年高價(jià)奪得的“地王”至今仍待字閨中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2007年廣州成功出讓的31個(gè)地塊中，除了富力的花都現(xiàn)代大道東地塊、雅居樂(lè)的文昌南路、保利的琶洲PZB15O3和珠江新城A4-5商用地、科學(xué)城龍光限價(jià)房以及科學(xué)城萬(wàn)科限價(jià)房、萬(wàn)科金沙灣地塊等已在售或在建外，其余絕大部分地塊依然沒(méi)有任何要啟動(dòng)的跡象。

　　2007年9月11日成交的13幅地塊中，連串“地王”如金沙洲地王、白云大道地王、番禺地王、花都地王等，全部至今都沒(méi)有進(jìn)入施工階段，有些甚至還沒(méi)有進(jìn)入計(jì)劃的日程。據(jù)記者了解，在這13個(gè)地塊中，目前只有珠光路地塊進(jìn)入了拆遷階段。

　　此外，讓人納悶的是，萬(wàn)科在2007年3月以7082元/m2樓面地價(jià)奪得的江灣路地塊，去年曾經(jīng)大規(guī)模施工，主體建筑已出了地面，銷(xiāo)售部也蓋了起來(lái)。但如今該項(xiàng)目卻完全進(jìn)入了停頓狀態(tài)，圍墻上的“萬(wàn)科”標(biāo)識(shí)也被掩蓋了，似乎萬(wàn)科已與該項(xiàng)目脫鉤？

　　2007年成交的地塊大部分不動(dòng)工的主要原因，是由于地價(jià)過(guò)于高昂。某集團(tuán)的策劃人士透露：“以2007年拿地的地價(jià)在現(xiàn)階段進(jìn)行開(kāi)發(fā)的話，肯定是沒(méi)錢(qián)賺的。既然如此就能拖則拖吧，等到樓價(jià)飆升到一定程度就有開(kāi)發(fā)的價(jià)值了。”看來(lái)這才是“地王”按兵不動(dòng)的關(guān)鍵所在。

　　出路何在？

　　政策松綁加速動(dòng)工

　　有市場(chǎng)人士表示，與其讓這些“地王”長(zhǎng)期在那閑置曬太陽(yáng)，還不如政府給予一定的化解政策讓其翻生更為實(shí)際。據(jù)了解，2007年出讓的地塊大多都受到“90·70”政策的限制，難以做成高端的豪宅產(chǎn)品。若在規(guī)劃條件上給予一定的放松調(diào)整，令這類(lèi)產(chǎn)品從規(guī)劃開(kāi)始，乃至整體素質(zhì)都有明顯的提高，從而能在一定程度上化解高地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言才是一條“放生”之路。

　　此外，部分涉及拆遷的項(xiàng)目就算是想動(dòng)也遭遇到步履艱難的困境。例如，在2007年雅居樂(lè)同時(shí)以捆綁的形式拿下了文昌南路地塊和同福西地塊，前者已經(jīng)銷(xiāo)售完畢了，后者如今卻還在規(guī)劃中，據(jù)稱(chēng)原因就是遇到了門(mén)前的道路規(guī)劃的改變問(wèn)題。在2007年9月成交的珠光路地塊，雖然已進(jìn)入拆遷階段，但也是阻力重重，令開(kāi)發(fā)商覺(jué)得騎虎難下。該項(xiàng)目拿地的樓面地價(jià)還不到3000元/m2，但累計(jì)所有拆遷費(fèi)用、利息成本等雜項(xiàng)，如今樓面地價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)元了。據(jù)悉，拿地后遇到拆遷難、成本增加的項(xiàng)目遠(yuǎn)不止珠光路地塊的開(kāi)發(fā)商一家，由此將推高未來(lái)廣州城區(qū)的樓價(jià)。