征收旨在避免住房閑置空置 自住標準住房不在納稅范圍

　　主持人：劉 冉

　　嘉 賓：隆國強 國務(wù)院發(fā)展研究中心對外經(jīng)濟研究部副部長

　　計金標 中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院院長、博士生導師

　　何維達 北京科技大學管理學院經(jīng)濟貿(mào)易系主任

　　增加閑置空置住房成本

　　按套征還是按面積征？單靠物業(yè)稅難以抑制房價

　　不久前，國務(wù)院通過并對外公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，其中財政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究開征物業(yè)稅的消息受到普遍關(guān)注。“是不是又要多交稅？”“為什么要征收？”針對有關(guān)物業(yè)稅的種種疑問，本報邀請3位專家為大家解疑釋惑。

　　增加閑置空置住房成本

　　問：研究開征物業(yè)稅的原因是什么？

　　隆國強：近兩年，房地產(chǎn)稅制沒有重大的改革，征收物業(yè)稅，首先是為了完善稅制；第二可以節(jié)約土地資源。如果你把房子閑著，房子的成本就提高了，這就促使你想辦法把房子用起來，提高利用率。另外，不少人認為中國目前房地產(chǎn)存在投機性，征收物業(yè)稅將使閑置空置住房的成本提高，從而起到抑制投機的作用。

　　計金標：在前幾年房地產(chǎn)價格最高的時候沒有推出物業(yè)稅，為什么在宏觀經(jīng)濟形勢不容樂觀的情況下反而要重提物業(yè)稅？我個人認為，這是調(diào)節(jié)收入分配、籌集地方財政收入的一個可能途徑。推出物業(yè)稅旨在通過比較規(guī)范的稅收方式，取代各種并不規(guī)范的收費形式，使房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本更加透明，避免地方政府過度依賴土地出讓金來取得城市建設(shè)資金。

　　按套征還是按面積征？

　　問：要做到公平合理，物業(yè)稅應(yīng)該如何征收？

　　何維達：要保持公平合理，應(yīng)該做到三個“必須”：一是必須全國統(tǒng)籌，無論城市還是農(nóng)村。農(nóng)村之所以要征，是為了抑制農(nóng)村盲目占用耕地；二是必須按照套而不是按面積計算，原則上第一套住房不征收物業(yè)稅，這樣至少可以防止房地產(chǎn)過度炒作，也可以有效抑制農(nóng)村盲目占用耕地；三是必須區(qū)分經(jīng)濟適用房和商品房，原則上超過兩套房都要征收。

　　計金標：應(yīng)對擁有超出正常水平住房的人征稅，所謂正常水平，可從房產(chǎn)面積和套數(shù)等方面去限定。從稅制設(shè)計的角度，一般居民都不是該稅的納稅人，比如按三口之家來說，擁有一套150平方米左右的住房就不應(yīng)該屬于物業(yè)稅的納稅人，因為這是其正常的住房條件。至于這個標準如何定，還需要結(jié)合我國平均居住水平、各地的實際情況來確定。但有一點是應(yīng)該明確的，對獨立別墅應(yīng)首先納入到征稅范圍中。因為它是真正意義上的房地產(chǎn)。而一般的公寓其實僅僅是房產(chǎn)，并不是嚴格意義上的地產(chǎn)；另外通過套數(shù)限制也是為限制炒房。為了公平合理也可以在規(guī)定了面積后采取累進方式征稅。擁有面積越大的，稅率就越高。

　　單靠物業(yè)稅難以抑制房價

　　問：開征物業(yè)稅就可以抑制房價嗎？

　　隆國強：對于房地產(chǎn)市場的投機行為，出臺物業(yè)稅會起到一定抑制作用，但這種效應(yīng)是短期的。從中長期來講，還需要采取綜合措施抑制房地產(chǎn)泡沫。美國也征收物業(yè)稅，但是這次金融危機還是由房地產(chǎn)泡沫引起的。

　　計金標：由于我國房價形成過程過于復雜，征物業(yè)稅對房價的影響可能會呈現(xiàn)出復雜現(xiàn)象。但有一點可以肯定，單靠物業(yè)稅是難以承擔抑制房價重任的。抑制房價要靠大量的經(jīng)濟房和廉租房建設(shè)。

　　問：開征物業(yè)稅對老百姓和其他行業(yè)有怎樣的影響？

　　隆國強：從短期看，業(yè)主在住房上花的錢多了，會導致他在其他方面消費減少。對于租房者來說，由于業(yè)主持房成本提高，租金也可能上漲，這對租房者不利。從長期看，物業(yè)稅可以調(diào)整消費結(jié)構(gòu)，人們不再貪圖大房、貴房子，而會選擇適合的房子。另外，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)會受到不同程度影響，如建材、家電、裝修等行業(yè)。

　　計金標：開征物業(yè)稅，對房產(chǎn)投機者、倒房者是一個較大的打擊。假定每年按房產(chǎn)評估價3%征收，一套100萬元的房產(chǎn)加上物業(yè)費、取暖費等一年的固定支出將會在4萬元左右。但對購買房產(chǎn)僅用于自住的一般消費者不會有較大影響。其次，地方之間將會產(chǎn)生競爭，他們希望建設(shè)高檔住房，因為這會提高物業(yè)稅收入，加劇所謂“富人區(qū)窮人區(qū)”的區(qū)分。此外，由于物業(yè)稅的計稅依據(jù)需要進行評估，可能會刺激房產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展。

　　何維達：如果能夠使房地產(chǎn)市場泡沫減少，將有利于普通消費者買房。此外，對于股市也有一定影響，目前的房地產(chǎn)上市公司以及依托房地產(chǎn)上市公司炒作的機構(gòu)，在未來幾個月將面臨方向性選擇，這兩類公司可能會減少對該類上市公司概念的盲目炒作和拉高股價，從而使其減少泡沫。

　　征收時機尚未完全成熟

　　問：您認為開征物業(yè)稅難點在哪兒？

　　隆國強：要征收就需要批量評估，一是要有房屋建筑、交易的資料，二是要有專業(yè)人士來評估，但這兩個方面我們都有欠缺，沒有完善的統(tǒng)計資料，缺乏一大批有專業(yè)能力的評估人才。

　　何維達：最大的難點，就是獲得大多數(shù)老百姓的認可，需要做很多工作。

　　計金標：難點不少：第一是稅收立法權(quán)問題。我國現(xiàn)在的稅收立法權(quán)是高度集中的，但物業(yè)稅是真正的地方稅，理應(yīng)給地方一定的立法權(quán)或至少是調(diào)整權(quán)。第二是征收范圍確定問題，即確定納稅人的范圍和房產(chǎn)的征收范圍。第三是計稅依據(jù)。起征點、免稅范圍如何確定？是根據(jù)面積還是根據(jù)住房套數(shù)？第四是征管方面的，房產(chǎn)還沒有實名制，稅費關(guān)系還有待研究理清。

　　問：您預計會在什么時候正式開征？

　　隆國強：要分批開征，不可能一下都征，先從高檔住宅、經(jīng)營性用房、高價公寓等開始。

　　計金標：物業(yè)稅我認為還不具備開征條件。什么時候開征的問題基本上不能預測。

　　何維達：最好明年經(jīng)濟情況好轉(zhuǎn)時推出。但是還要征求各方面的意見，包括城鄉(xiāng)居民；另外必須經(jīng)全國人大審議通過，這樣才有法律權(quán)威性。