“如果說2009年是政策推動的增長，那么明年則很可能是房地產及其相關消費帶來的增長�！彼坪跖c摩根士丹利中國區首席經濟學家王慶“英雄所見略同”，近期，國內主流券商陸續出爐的中期策略報告，多數將房地產視為中國宏觀經濟的增長引擎之一。他們在看好中國經濟的理由中，賦予了房地產很大的“權重”。

　　一方面，以房地產等大宗支出為主的耐用消費品銷售放量能否持續，成為內需能否真正啟動的基礎；另一方面，作為政府4萬億投資后最有可能被帶動的民間投資，房地產投資何時跟進，跟進程度有多大，又成為固定資產投資增速能否維穩的關鍵。

　　在地產趨熱和經濟復蘇的預期下，地產股近期持續上攻。6月份，申萬地產指數累計漲幅已達22%。“看多房地產”成為多數券商中期策略的一大關鍵詞，并認為，房地產將成為推動中國經濟復蘇的重要因素。

　　但是，“過于樂觀往往會蒙蔽理性。”有經濟學者指出，房地產業迅速反彈值得警惕。上輪地產調整尚未釋放完畢的泡沫可能會再度膨脹。中國經濟增長的原動力，應該是制度變革和技術創新帶來的財富集聚,僅靠寬松貨幣政策驅動的經濟增長顯然并不牢固。

　　看漲房價

　　在發布2009年下半年房地產行業策略報告的券商中，多數認為未來房價仍將呈現上漲趨勢，一、二線城市漲幅將更加明顯。國內房地產需求、寬松貨幣政策、房地產去庫存化完成后短期供不應求以及房價泡沫預期等因素，成為支撐券商作出上漲判斷的主要理由。

　　對房地產市場持較為樂觀態度的安信證券認為，未來3-6個月房價可能會達到甚至超過2007-2008年間的最高水平，全國房價可能比今年一季度上漲大約14%。

　　寬松貨幣政策成為券商看多房價最一致的理由。國泰君安認為，寬松貨幣政策驅動通脹和房價泡沫預期，無論經濟前景是復蘇還是滯漲，未來一段時間內房價都將呈上漲趨勢。貨幣政策松緊程度將直接決定房價上漲速度和地產股收益空間。安信證券認為，如果未來3-6個月內依然執行寬松貨幣政策(可能性較高)，預計房地產市場將加速走向高潮。平安證券認為，寬松的貨幣政策和通脹預期提升資產價格。2009年寬松的貨幣政策預計不會改變，貸款增速上升會滯后影響貨幣流通速度和通脹。數據分析表明，通脹對房價的推動作用十分明顯。

　　券商報告對一、二線城市房價上漲作出較為樂觀預計。中金公司認為房價將呈結構性上漲，由于去庫存化的結束以及新增投資、土地進入市場的滯后性，有效供給將呈區域和結構性短缺，但因潛在庫存較大，房價不會出現普漲，土地供給相對有限的一線城市，城市中心及高檔商品房項目價格漲幅將明顯；供應量較大的二三線城市、城市郊區房價漲幅有限，而商業和寫字樓市場仍將低迷。安信證券也預計，一、二線城市核心區域的物業價格表現強勢，進而提升全國整個房地產市場的價格；同時，三、四線城市房地產價值將會進一步提升。投資性購房占比將進一步提高。平安證券也指出，一、二線城市的去庫存化已經完成，由于短期內供不應求以及政策繼續扶持，預計下半年房價將繼續呈現上漲態勢。

　　對于寬松貨幣政策推生泡沫導致政策轉向，中金公司認為，經濟的前景仍不明朗，政府對房地產行業的抑制政策將很有限，預計下半年需求仍將維持較高水平。國泰君安也指出，可能導致貨幣政策緊縮的是經濟復蘇確立并走向景氣、通脹惡化和房價泡沫進入半理性半狂熱狀態。

　　但聯合證券卻持較為謹慎觀點，聯合證券認為，擴張的貨幣政策可以促使房地產市場的復蘇，同樣緊縮的政策也可以終結房地產市場的過度繁榮。井噴的貨幣投放量可能無法被實體經濟所吸納，轉而溢出到房地產市場，并推動房價與地價持續上漲，最終令房地產市場由復蘇階段過快地走向泡沫化階段。考慮到土地資源的稀缺性以及開發商資金狀況的改善，預計地價漲幅將超過房價。

　　經濟引擎

　　對于房地產，多數研究人士給予了太多的期待。在券商中期策略中，較為一致的看法是：較高的財富積累加歷史低點的利率，有效形成了現實的房地產需求；在房地產銷售的帶動下，房地產投資增速有望繼續回升。今年中國經濟的雙輪驅動將是“政府投資+房地產”，而明年的雙輪將是“房地產+出口”。

　　申銀萬國認為，在流動性總體寬裕的情況下，投資仍將是保增長的主要途徑。房地產銷售的提前恢復，使得房地產和中國經濟的正向循環提前啟動，為亟待拯救的中國經濟增添了政府投資之外的驅動力。

　　中信證券也認為，中國經濟回升的主要拉動力將是內需，出口型投資也將向內需型投資轉型，而城市化繼續深化是推動投資增長的主要動力。城市化將帶來房地產與汽車投資行業的高速增長。中信證券房地產行業報告指出，2009年以來，房地產市場交易活躍，商品房成交金額大幅提高，增速迅速回升。房地產投資一般滯后房屋銷售大約半年左右，三季度正是房地產投資恢復的時間區間。

　　安信證券首席經濟學家高善文更是直接用“地產復蘇與經濟回暖”作為中期策略演講標題，他認為，中國的房地產市場全面恢復勢頭的確立，意味著在中期之內以房地產投資為龍頭的投資增長率有望逐步回升，從而使得中國經濟增長率的恢復和回升在中期之內變得更加可以維持，并在這樣的背景之下逐步推動企業部門盈利能力的回暖和改善。

　　高善文同時表示，從短期內來看，中國的地產市場很可能正在全面回暖并將逐步支持經濟的全面復蘇，在中期之內可能逐步形成一定程度和一定范圍內的房地產泡沫，新一輪房地產泡沫的啟動在中期之內對經濟的恢復是及時的和必要的，但是在中長期之內非常嚴重的挑戰是宏觀經濟政策如何管理和應對房地產市場泡沫化的基本趨勢：收縮的過程太早，經濟的修復過程就基本停止并可能再次掉頭向下；收緊的過程太晚，則會發生類似日本、美國的嚴重后果。

　　不過，也有部分券商認為房地產等內生增長難以推動中國經濟U型復蘇。海通證券認為，由于我國經濟增長較高依賴出口，一旦外需持續不振，未來我國宏觀經濟增速存在二次回落風險。

　　盈利改善

　　在銷售放量、房價上漲的趨勢下，房地產企業的毛利率、增長率、凈資產收益率等業績指標有望持續改善，盈利能力見底回升成為券商中期策略中一致的看法。

　　平安證券預測，2009年，全國住宅銷售金額預計同比增長24.9%。雖然在目前通縮經濟背景下，開發商仍然擔心未來的需求，但房價見底的預期基本上已經形成一致；由于2007年高價拿地導致2009年報表毛利率的修復仍然需要時間，但房地產實際銷售的毛利率仍然具有吸引力。

　　長城證券認為，隨著樓市步入復蘇，未來兩年，行業收入有望進入新一輪的增長。具體來看，土地成本將明顯提升，建安成本變動對盈利影響較小，稅費占比將略有下降，行業毛利率和凈利率小幅下降，業績增長逐步恢復。預計行業2009和2010年可實現10%和25%的業績增長，重點公司平均可實現30%的增長。同時，經過長城證券的敏感性分析，房價上漲使項目毛利率低的公司受益程度更大。

　　國都證券則指出，投資熱情與投資能力雙升，土地需求必然上升，而商品住宅供給有限，很有可能推動地價上漲，加劇土地資源的爭奪之戰，這將使得具有土地資源優勢的企業受益較大。