業(yè)內(nèi)人士表示，上海存量商業(yè)過(guò)多將是一大隱憂，但類(lèi)似祥騰生活廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等少部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目依然可長(zhǎng)期持有。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正在升溫。

　　相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月前26天就有15.77萬(wàn)平方米商鋪成交，比4月總量還高出11.9%。以投資為主的商鋪市場(chǎng)進(jìn)入5月以來(lái)加速回暖。同時(shí)，多個(gè)片區(qū)推出商業(yè)用地，并獲得了開(kāi)發(fā)商們的熱烈響應(yīng)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，不僅僅出于抄底預(yù)期，更由于對(duì)抗通脹的擔(dān)憂。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)近期動(dòng)向如何？未來(lái)發(fā)展有無(wú)隱患？《新民樓市》采訪了多方人士�！　�

　　商鋪行情看漲

　　今年上半年，不少片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)行情看漲。

　　原南匯區(qū)商鋪投資最近出現(xiàn)爆棚行情。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，原南匯區(qū)2至4月商鋪成交量分別為5395、11817和26942平方米，月環(huán)比遞增119%和127%。

　　即將成為大浦東城市中心的花木地區(qū)，去年市場(chǎng)最低迷時(shí)推出了9棟商務(wù)別墅的御翠園，最后1棟在今年5月以7.15萬(wàn)元/平方米售出，比之前4-5萬(wàn)/平方米的成交價(jià)格高出4-8成。此外，5月9日在浦東世紀(jì)公園板塊的博覽匯廣場(chǎng)(紫竹科技大廈)也售出了一套322平方米2352萬(wàn)總價(jià)的商鋪，均價(jià)達(dá)7.31萬(wàn)元/平方米。在浦東川沙，去年低成交放緩的綠地東海岸國(guó)際廣場(chǎng)2月以來(lái)也成交了51個(gè)共計(jì)5706平方米的鋪位。

　　在上海長(zhǎng)寧區(qū)，同樣是在市場(chǎng)最低迷時(shí)因拋售而聞名的御翠豪庭黃金城道商鋪也被銷(xiāo)售一空。在虹口區(qū)，之前銷(xiāo)售緩慢的駿豐國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)，2月以來(lái)售出了49個(gè)共計(jì)6616平方米的鋪位。

　　此外，一些遠(yuǎn)郊mall形勢(shì)的新商業(yè)同樣備受追捧。6月20日，曾經(jīng)首次開(kāi)盤(pán)并當(dāng)天售罄的三湘商業(yè)廣場(chǎng)，再次推出第二批房源。本次開(kāi)盤(pán)推出了80套商鋪，當(dāng)天便全部售罄�！　�

　　既能抄底又能防通脹

　　抄底、防通脹這是近日推動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)迅速升溫的兩大關(guān)鍵詞。

　　戴德梁行日前發(fā)布的亞太物業(yè)投資研究報(bào)告顯示，在商鋪方面，出現(xiàn)了眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)低于同區(qū)域住宅的售價(jià)。近期商業(yè)地產(chǎn)的“觸底”現(xiàn)象，讓許多商業(yè)地產(chǎn)投資客紛紛選擇入市。

　　在近期由上海社科院商業(yè)研究中心等機(jī)構(gòu)舉辦的“上海商業(yè)地產(chǎn)投資峰會(huì)”上，社科院研究中心主任朱連慶表示：“目前上海商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量充分，但由于金融危機(jī)的影響，寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)饨鹕踔潦蹆r(jià)仍在低位運(yùn)行，一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，被嚴(yán)重低估的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)迅速回升，而目前，正是投資者理性出手的良好時(shí)機(jī)�！币恍┑貥�(biāo)性的商業(yè)項(xiàng)目，如創(chuàng)智坊、祥騰假日風(fēng)情商業(yè)街、寶業(yè)靜安紫苑、蘇河一號(hào)、陸家嘴金品以及中國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心等，也都成了目前市場(chǎng)上投資者熱點(diǎn)關(guān)注的商業(yè)項(xiàng)目。

　　“如果說(shuō)，樓市起熱還是以鋼性需求推動(dòng)為主力的話，那么商鋪市場(chǎng)成交量的持續(xù)攀升說(shuō)明投資需求已經(jīng)非常旺盛”，上海樓市資深分析師薛建雄表示。

　　據(jù)薛建雄透露，去年底受金融危機(jī)影響，溫州人沒(méi)有充裕的資金去買(mǎi)樓。如今，在銀根大幅放寬、特別是對(duì)中小企業(yè)的大力支持下，小額貸款變的非常容易，且月率只有0.7%。一夜之間大量的資金無(wú)處可去，且在擔(dān)心通脹貶值的情況下尋找優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定的投資目標(biāo)成為必然，于是溫州人開(kāi)始到處買(mǎi)房和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　薛建雄認(rèn)為，商鋪是所有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)中租金回報(bào)率最高的產(chǎn)品，中國(guó)民間也有“一鋪養(yǎng)三代”的彥言，商鋪本理應(yīng)是所有不動(dòng)商中最受歡迎的投資產(chǎn)品。但是，上海商鋪受到嚴(yán)重供過(guò)于求的影響，空置率高投資風(fēng)險(xiǎn)也大，特別是一些大型商貿(mào)城的死亡概率極高。從而影響了投資欲望，導(dǎo)致商鋪售價(jià)低于住宅的怪象。

　　所謂“富貴險(xiǎn)中求”，危機(jī)之后既是機(jī)遇。目前相對(duì)低廉的商鋪價(jià)格對(duì)于那些有商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的投資者來(lái)說(shuō)卻是良機(jī)�！　�

　　上海存量商鋪過(guò)多

　　雖然近日商鋪成交一直呈升溫趨勢(shì)，然而網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前上海商鋪可售面積將近600萬(wàn)平方米。以今年上半年累計(jì)成交90.25萬(wàn)平方米，即每個(gè)月平均15萬(wàn)平方米的成交量推算，要將未來(lái)的商鋪全部消化，需要40個(gè)月的時(shí)間！數(shù)據(jù)顯示，目前上海商鋪主要集中在外環(huán)外和內(nèi)外環(huán)間，如松江、嘉定、奉賢等。而市中心區(qū)域的商鋪可選擇范圍較小，這一層面上供需區(qū)域不對(duì)稱(chēng)的矛盾是造成目前供需結(jié)構(gòu)不合理的原因之一。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)特別是外郊環(huán)間的住宅商業(yè)配套面對(duì)較大的銷(xiāo)售壓力。租賃方面，伴隨物業(yè)的升級(jí)以及年底零售商促銷(xiāo)力度的加大，營(yíng)業(yè)額迅速增長(zhǎng)，市區(qū)商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)的租金上漲趨勢(shì)明朗。

　　顯然，在熱銷(xiāo)背后，上海商鋪仍然存在相當(dāng)大的過(guò)剩之憂。(董琳霞 程寧)