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          假“唱多”真“出貨” 警惕外資炒高樓市套現(xiàn)
        2009年07月16日 08:52 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

          最近一段時(shí)間,不少外資投行一邊頻頻唱多國(guó)內(nèi)樓市,一邊又在悄然出售其持有的高端物業(yè)套現(xiàn)。專家提醒說,對(duì)外資的動(dòng)向應(yīng)該予以高度關(guān)注,要警惕外資假“唱多”真“出貨”。

          外資投行頻頻“唱多”

          記者了解到,4月至今,一度在樓市“潛伏”的外資投行日趨活躍,瑞銀、花旗、摩根大通、摩根士丹利等國(guó)際投行紛紛發(fā)布研究報(bào)告稱,看好中國(guó)房地產(chǎn)。而他們立論的基礎(chǔ),大都是“剛性需求釋放帶來成交量強(qiáng)勁回升,并預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)”。

          5月7日,瑞銀發(fā)布研究報(bào)告指出,中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將在2009年下半年強(qiáng)勁復(fù)蘇,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也將步入整體復(fù)蘇的軌道。瑞銀預(yù)計(jì),多項(xiàng)政策措施和大量剛性需求是支撐房市反彈的原因,預(yù)計(jì)未來大眾市場(chǎng)和低端住房的建設(shè)將開始大幅放量。

          繼瑞銀之后,國(guó)際投行摩根士丹利在最近的報(bào)告中也指出,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了真實(shí)而持續(xù)的復(fù)蘇,成為近來對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。報(bào)告指出,中國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不存在泡沫,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本面依然向好。

          摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄6月公開預(yù)測(cè),今年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度將達(dá)5%至10%,明年漲幅也將達(dá)到10%。他鼓勵(lì)“大家積極行動(dòng)起來,投資買地建房”。

          與此同時(shí),部分外資機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出對(duì)地產(chǎn)股的青睞,開始將地產(chǎn)股評(píng)級(jí)由審慎調(diào)升至中性。

          部分外資開始出售持有高端物業(yè)套現(xiàn)

          高調(diào)“唱多”中國(guó)樓市的同時(shí),記者發(fā)現(xiàn),部分外資已經(jīng)開始出售所持有的高端物業(yè)套現(xiàn)。這其中最典型的是摩根士丹利。記者了解到,該投行曾于2006年末以7.6億人民幣整體收購(gòu)上海長(zhǎng)寧區(qū)高檔樓盤“華山夏都苑”A棟的1、2號(hào)樓,1號(hào)樓以酒店式公寓推向市場(chǎng),目前出租率約為70%;而2號(hào)樓過去“只租不賣”,目前入住率也不高。

          摩根士丹利開始將2號(hào)樓的58套房源通過自己的銷售團(tuán)隊(duì)及上海中原地產(chǎn)等分銷商進(jìn)行散賣。記者獲悉,目前58套房源已全部售完。這些散賣房源對(duì)外報(bào)價(jià)為6.5萬元每平方米起,但實(shí)際成交價(jià)為5.5萬至6萬元每平方米,購(gòu)房者中約一半為內(nèi)地人士,另一半為港澳臺(tái)等地買家。雖然有所降價(jià),但與當(dāng)年2.8萬元每平方米的買入價(jià)相比,摩根士丹利此次轉(zhuǎn)手套現(xiàn)溢價(jià)已達(dá)100%。這是摩根士丹利在上海市場(chǎng)首次變賣持有的物業(yè)。

          在“華山夏都苑”上嘗到甜頭的摩根士丹利,近日又有消息稱其欲將在上海持有的高檔公寓“莎瑪徐家匯”項(xiàng)目散賣。據(jù)介紹,摩根士丹利2007年初收購(gòu)永新城219套公寓,隨后由服務(wù)式公寓品牌莎瑪管理并更名為“莎瑪徐家匯”,每套房月租金高達(dá)2萬元至5萬元。據(jù)一家代理行人士透露,摩根士丹利此前已與多家代理公司接觸,希望銷售該項(xiàng)目房源,但目前僅處于初步接觸階段,對(duì)外報(bào)價(jià)、合作細(xì)節(jié)均未達(dá)成共識(shí)。

          記者還發(fā)現(xiàn),自5月底起,香港興業(yè)國(guó)際開始散賣其持有的上海長(zhǎng)寧區(qū)另一高檔樓盤“丁香御苑”,該樓盤是其2000年從嘉里建設(shè)手中以3100萬美元的價(jià)格整體收購(gòu)而來。截至目前,110套散賣房源已告售罄,成交價(jià)格約為6萬元每平方米,興業(yè)國(guó)際從該項(xiàng)目中套現(xiàn)13.2億元?紤]到匯率因素,興業(yè)國(guó)際此次散賣較當(dāng)時(shí)收購(gòu)成本而言賺了10.6億元。

          外資投行的套現(xiàn)行為在地產(chǎn)股上也表現(xiàn)得較為明顯。其中,6月19日,瑞銀集團(tuán)以17.456元港元的每股平均價(jià),減持了731.21萬股富力地產(chǎn),涉資1.28億港元。

          “唱多不做多”只為引人接盤

          “雖然尚沒有明確的跡象表明外資在大舉出售其在內(nèi)地持有的物業(yè)項(xiàng)目,但要警惕外資假‘唱多’樓市趁機(jī)真‘出貨’套現(xiàn)的行為!北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說。

          陳國(guó)強(qiáng)告訴記者,今年以來,隨著成交量的不斷攀升,多個(gè)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)有了明顯的上漲,部分地區(qū)的房?jī)r(jià)更是創(chuàng)出了歷史新高,這對(duì)于投資性購(gòu)房者來說已經(jīng)是一個(gè)出貨的好時(shí)機(jī),部分外資可能也正是看到了這點(diǎn)所以開始出售其在華持有的物業(yè)項(xiàng)目獲利。

          對(duì)此,DTZ戴德梁行華北區(qū)投資部負(fù)責(zé)人葉建成表示贊同。他說,外資出貨與其投資周期和收益率息息相關(guān),選擇出貨說明投資期已夠并已經(jīng)達(dá)到收益預(yù)期!爱(dāng)前有一部分外資開始套現(xiàn)獲利,但也有一部分外資認(rèn)為房?jī)r(jià)仍有上漲空間,持有意愿也相對(duì)較強(qiáng)。”葉建成補(bǔ)充說。

          對(duì)于外資唱“雙簧”,也有業(yè)內(nèi)人士明確指出,制造聲勢(shì)趁機(jī)套現(xiàn)是他們一貫的手段,唱多不做多,目的只為引人接盤,高位出貨。套現(xiàn)后部分資金可能會(huì)被其用于補(bǔ)救母公司面臨的資金缺口,另一部分則會(huì)在重要的一線城市等待抄底和其他投資機(jī)會(huì)。

          雖然對(duì)于未來樓市走勢(shì)判斷各不相同,但接受記者采訪的專家明確提醒購(gòu)房者注意潛在風(fēng)險(xiǎn)。陳國(guó)強(qiáng)說,盡管外資在“唱多”樓市,但樓市風(fēng)險(xiǎn)在加大不確定性也越來越多,應(yīng)該引起高度的重視。他解釋說,當(dāng)前,房?jī)r(jià)和成交量的上漲速度幾乎超出了所有人的預(yù)料,部分城市只用了半年時(shí)間就銷售了去年全面的房子,房?jī)r(jià)也只用了不到半年的時(shí)間就已經(jīng)接近甚至超過了歷史的最高點(diǎn),這都為樓市的下一步走勢(shì)增添了變數(shù)。

          “目前內(nèi)地樓市價(jià)格已經(jīng)偏高,上漲不具有可持續(xù)性。無論是市場(chǎng)層面還是政策層面都存在變數(shù)!标悋(guó)強(qiáng)說,以信貸為例,今年上半年放貸量巨大,三四季度可能會(huì)發(fā)生變化,當(dāng)前部分銀行已經(jīng)開始顯露暗中收緊信貸的苗頭。這方面的變化無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。更為重要的是,很多政策在今年年底面臨期滿問題,未來能否繼續(xù)出臺(tái)類似政策存在不確定性,因?yàn)楫?dāng)初政策出臺(tái)是基于樓市持續(xù)低迷的走勢(shì),但目前情況已經(jīng)有了明顯不同。這些因素?zé)o疑都會(huì)增加樓市未來走勢(shì)的不確定性。

        【編輯:位宇祥
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        直隸巴人的原貼:
        我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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