□中國(guó)的房?jī)r(jià)太高，80%的需要住房的居民買(mǎi)不起房屋，其深層次的原因是政府的土地供應(yīng)行政制度、壟斷性的賣(mài)地體制、地方政府的房地產(chǎn)財(cái)政和房屋的持有成本很低造成的。

　　□“土地財(cái)政”讓政府成了最大的受益者，而由于政府所得部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中是剛性的，這使得近年來(lái)房?jī)r(jià)居高不下，從而相對(duì)降低了居民對(duì)住宅的購(gòu)買(mǎi)能力。

　　□如果中國(guó)住宅的持有成本非常低的局面得不到改觀，如果大面積超豪華住宅、戶有多套住宅和別墅需求過(guò)大得不到抑制，加之中國(guó)人口太多土地太少，中國(guó)的房?jī)r(jià)未來(lái)還會(huì)持續(xù)快速上漲。

　　-中國(guó)土地與房產(chǎn)問(wèn)題系列談之四-周天勇

　　中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么這樣高？輿論上普遍指責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，包括一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家都在批評(píng)房地產(chǎn)商牟取暴利，我認(rèn)為這是有失偏頗的。中國(guó)高房?jī)r(jià)的形成，與對(duì)住宅建設(shè)用地供應(yīng)的行政和計(jì)劃控制、土地供給市場(chǎng)的政府寡頭壟斷、地方政府將幾十年土地收益一次性收支的房地產(chǎn)財(cái)政以及對(duì)住宅不征收房產(chǎn)稅有著密切的因果關(guān)系。

　　一、行政控制：住宅用地供給不足型漲價(jià)

　　中國(guó)對(duì)土地的供應(yīng)基本上是行政審批制，雖然國(guó)有土地或者集體所有但被征用為國(guó)有的土地在出讓時(shí)，要進(jìn)入政府壟斷的市場(chǎng)進(jìn)行交易，但是也需要高度集中的審批程序。多年來(lái)，在指導(dǎo)思想上，土地偏重于保證糧食安全，對(duì)城市化所用的土地進(jìn)行了嚴(yán)格的行政限制，對(duì)城市化建設(shè)特別是住宅用地的供給與城市化進(jìn)程中城市和城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)的需要不相適應(yīng)，使住房?jī)r(jià)格存在著土地供給過(guò)少導(dǎo)致的上漲壓力。

　　從上世紀(jì)90年代至今對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)的土地供應(yīng)來(lái)看，一是建成區(qū)面積與城市化形成的城市人口用地需要不相適應(yīng)。如2007年，如果按城鎮(zhèn)人口每萬(wàn)人1平方公里的土地需要看，缺口為7630萬(wàn)畝。二是從城鎮(zhèn)人口總量與城鎮(zhèn)住宅面積來(lái)看，按照每一時(shí)期的住宅面積和合理的住宅容積量計(jì)算，各年的住宅用地存量缺口最保守估計(jì)在250萬(wàn)—850萬(wàn)畝左右。三是上述數(shù)據(jù)是在住宅平均每套36平方米—90平方米的標(biāo)準(zhǔn)下計(jì)算出的缺口，實(shí)際上很多住宅面積要大于90平方米，而且還有許多土地是別墅用地，考慮這些因素，實(shí)際上城市化進(jìn)程與住宅用地之間的缺口更大。

　　　城市化對(duì)土地的需求與供給缺口太大，而且上世紀(jì)90年代和21世紀(jì)初的多年里，由于地方政府追求GDP目標(biāo)和地方財(cái)政收入稅源，使大量的土地分配于開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)，分配于大工業(yè)和礦山項(xiàng)目，使住宅能分配到的土地不能滿足人口城市化的需要，導(dǎo)致住宅用地供給不足型土地價(jià)格上漲。因此，房?jī)r(jià)快速上漲的原因之一是住宅供給量不足，而住宅供給量不足的原因又是存量住宅供給與住宅需要之間存在著較大的差距，每年住宅建設(shè)用地供給不足。住宅用地供給小于需求，勢(shì)必推動(dòng)地價(jià)上升，而地價(jià)上升和住宅供給量不足，兩個(gè)因素又推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。(見(jiàn)附表)

　　未來(lái)10年，可能是城市化的加速時(shí)期，住宅建設(shè)用地每年可能需要100萬(wàn)畝。如果供給小于此數(shù)，住宅用地價(jià)格和房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)快速上漲。

　　二、政府寡頭壟斷供給型土地漲價(jià)

　　中國(guó)土地的供給市場(chǎng)，除了政府行政限制土地的供應(yīng)量外，另一特征就是政府寡頭壟斷，即政府一家寡頭壟斷性出讓供應(yīng)土地，許多房地產(chǎn)商和其他用地商形成較為充分競(jìng)爭(zhēng)。這種地價(jià)形成機(jī)制為：需求競(jìng)爭(zhēng)者出最高價(jià)者為中標(biāo)，一般也即成交價(jià)，而對(duì)于政府定的最高價(jià)沒(méi)有其他的土地供應(yīng)者與其競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有使地價(jià)有下行的其他土地供給者的競(jìng)爭(zhēng)壓力。寡頭壟斷的土地供應(yīng)市場(chǎng)使城市地價(jià)持續(xù)走高。從北京市住宅用地“掛拍招”價(jià)格來(lái)看，從2003年的每平方米1600多元上升到了2008年的每平方米3800多元，有的地塊高達(dá)每平方米4500多元。

　　2008年5月，順義后沙峪一塊多功能項(xiàng)目用地在241輪競(jìng)價(jià)后，以152%的溢價(jià)率成交；北京廣渠門(mén)外10號(hào)居住用地、昌平東小口鎮(zhèn)商業(yè)金融項(xiàng)目用地等的溢價(jià)率超過(guò)100%；通州區(qū)通胡大街70號(hào)的居住商業(yè)用地以樓面價(jià)4569元／平方米的高價(jià)被買(mǎi)走，該宗地塊的溢價(jià)率也高達(dá)64%。其他還有很多地塊溢價(jià)率走高。

　　而一些地方除了政府的一級(jí)寡頭壟斷外，還出現(xiàn)了特大房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地的二級(jí)壟斷，這又為房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲形成了推動(dòng)力量。有一個(gè)較為典型的案例，即長(zhǎng)沙新河三角洲地塊的拍賣(mài)。這塊地的出讓面積為785198.96平方米，約1177.8畝，最終，北辰和城開(kāi)聯(lián)合體最終以92億元的天價(jià)取得了這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)的勝利。有評(píng)論認(rèn)為，不管長(zhǎng)沙“中國(guó)地王”的誕生過(guò)程如何曲折，其92億元的地價(jià)直接導(dǎo)致的結(jié)果就是：幾年之后新河三角洲住宅售價(jià)將達(dá)大約10000元／平方米，而這將引領(lǐng)長(zhǎng)沙目前3000元—4000元／平方米的房?jī)r(jià)開(kāi)始步入上漲加速期。因此，政府一家寡頭壟斷型賣(mài)地和多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者買(mǎi)地的土地市場(chǎng)格局，是除了土地供應(yīng)小于土地需求外，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升最重要的原因。

　　需要指出的是，輿論指責(zé)房地產(chǎn)商的暴利推高了房?jī)r(jià)，但是，如果土地供應(yīng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，土地和房屋的供求缺口不大，甚至是基本平衡，房地產(chǎn)商都不可能獲得需求遠(yuǎn)大于供給和壟斷土地房屋的暴利，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)就會(huì)平均化，回歸于合理范圍。

　　三、政府房地產(chǎn)財(cái)政推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　賣(mài)地財(cái)政是我國(guó)目前所有建設(shè)用地強(qiáng)制征用和國(guó)家高度壟斷土地制度形成的：先將農(nóng)業(yè)用地低價(jià)強(qiáng)制征收到政府手中(城鎮(zhèn)原有的國(guó)有土地也在政府土地部門(mén)手中)，大部分土地再向用地商“招拍掛”或者以其他形式出讓50年—70年不等的使用權(quán)，2007年全國(guó)土地出讓收入近13000億元，其中招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地收入超過(guò)9000億元，占土地出讓總收入的80%。2007年全部土地收入占到地方政府三項(xiàng)收入約35000億元(稅收和稅收分成＋賣(mài)地收入＋收費(fèi)和罰款)的40%左右，需要說(shuō)明的是，賣(mài)地收入和收費(fèi)、罰款收入基本上沒(méi)有進(jìn)入政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)管理。

　　賣(mài)地財(cái)政推高了地價(jià)和房?jī)r(jià)，侵蝕了城鎮(zhèn)購(gòu)房居民的利益。2007年一至三季度，70個(gè)大中城市的土地交易價(jià)格累計(jì)平均上漲12.8%，其中，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度更是突飛猛進(jìn)，漲幅高達(dá)15%，四季度的土地交易價(jià)格同比也上漲了10.7%。而從房?jī)r(jià)看，工業(yè)用地一般價(jià)格較低，甚至零地價(jià)出讓，“掛拍招”的一般是住宅用地，這樣，賣(mài)地財(cái)政的相當(dāng)部分進(jìn)入房?jī)r(jià)構(gòu)成，并且年年上漲，成為強(qiáng)勁推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的重要原因。2007年全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛，一至三季度，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)平均上漲6.7%。房?jī)r(jià)上漲中，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利外，其中相當(dāng)比例是政府高價(jià)出讓土地向購(gòu)房居民轉(zhuǎn)嫁的部分。因此，賣(mài)地財(cái)政，也是造成中國(guó)居民買(mǎi)不起房的一個(gè)很重要的原因。

　　日益走高的土地出讓金，還有政府稅務(wù)部門(mén)和各有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目征收的其他稅費(fèi)，以及要求房地產(chǎn)商承擔(dān)公共配套項(xiàng)目，也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的重要因素。有研究表明，政府的出讓金、稅收和各種收費(fèi)，占城鎮(zhèn)住宅房?jī)r(jià)的一半。全國(guó)工商聯(lián)在2008年發(fā)布的一份《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的報(bào)告中稱，其房地產(chǎn)商會(huì)去年就全國(guó)9個(gè)城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本＋總稅收)所占比例為49.42%。報(bào)告認(rèn)為，“土地財(cái)政”讓政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中是剛性的，這使得近年來(lái)房?jī)r(jià)居高不下，從而相對(duì)降低了居民對(duì)住宅的購(gòu)買(mǎi)能力。

　　四、房產(chǎn)低持有成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　在許多國(guó)家，居民持有房屋財(cái)產(chǎn)，每年需要向政府按照房屋價(jià)值的一定比例交稅，加上房屋管理的保安、衛(wèi)生、小區(qū)照明、綠化等支出，再加上房屋的維修等費(fèi)用，構(gòu)成居民房屋財(cái)產(chǎn)的持有成本。除了住宅的價(jià)格水平外，居民購(gòu)買(mǎi)房屋后的持有成本越低，對(duì)住宅的多套和大面積需求就越大；反之，持有成本越高，對(duì)住宅的多套和大面積需求就越小。因此，房產(chǎn)稅實(shí)際上是控制房屋超居住需求即房屋投資和投機(jī)性需求進(jìn)而抑制房屋價(jià)格水平上漲的一個(gè)有效手段。

　　從中國(guó)目前的住宅存量、供給和居民持有情況看，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意建造大面積的住宅，而不愿意建造小面積的住宅，其中一個(gè)重要原因是，住宅需求者因購(gòu)買(mǎi)住宅后的持有成本很低，而愿意購(gòu)買(mǎi)大面積的住宅，而不愿意購(gòu)買(mǎi)小面積的住宅。目前，城鎮(zhèn)居民擁有多套住宅的比例較高。二是許多土地用于別墅建設(shè)，一棟別墅多則占用1畝土地，少也占用0.5畝。2004年以前的別墅用地查不到數(shù)據(jù)，2004年—2007年，別墅用地分別達(dá)201.43公頃、26.03公頃、23.93公頃、68.33公頃，合計(jì)4795畝。按照別墅人口容納能力，只解決了28775人的居住需要；而如果把這些土地用來(lái)建造普通多層住宅，每套90平方米，則可以滿足32萬(wàn)人的居住需要。因此，大面積超豪華住宅、戶有多套住宅和別墅需求，是推動(dòng)多年來(lái)地價(jià)和住宅價(jià)格持續(xù)上升的重要原因之一。

　　如果到2040年時(shí)，中國(guó)城鎮(zhèn)60%的居民有兩套住宅，并且每套住宅為180平方米，這部分居民住宅用地需要4176萬(wàn)畝，比三口人一套人均40平方米住宅多用土地2784萬(wàn)畝。如果2040年有20%的城市居民居住在別墅中，每戶三口人別墅用地按照0.5畝計(jì)算，僅居住別墅的居民用地就需要1.93億畝。因此，如果中國(guó)住宅的持有成本非常低的局面得不到改觀，如果大面積超豪華住宅、戶有多套住宅和別墅需求過(guò)大得不到抑制，加之中國(guó)人口太多而土地太少，未來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)快速上漲。

　　總之，可以得出結(jié)論，中國(guó)的房?jī)r(jià)太高，80%需要住房的居民買(mǎi)不起房屋，其深層次的原因是政府的土地供應(yīng)行政制度、壟斷性的賣(mài)地體制、地方政府的房地產(chǎn)財(cái)政和房屋的持有成本很低造成的。