開發(fā)貸“瘦身”幻象

　　上半年天量信貸讓房企融資如魚得水，而7月份的信貸急劇“抽水”，會(huì)不會(huì)讓開發(fā)商如履薄冰？

　　據(jù)中國人民銀行最新公布的數(shù)據(jù)，7月份新增人民幣貸款為3559億元，這一數(shù)字不及6月份新增信貸1.53萬億元的1/4，創(chuàng)適度寬松貨幣政策實(shí)施以來貸款增量月度新低。

　　就在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在擔(dān)憂信貸轉(zhuǎn)向的不利影響時(shí)，本報(bào)記者采訪的多位銀行人士卻透露，銀行仍愿意將資金貸給那些優(yōu)質(zhì)客戶。“有實(shí)力夠資格的房企我們都?xì)g迎，我們不會(huì)傻到把這些優(yōu)質(zhì)客戶拒之門外。”浦東發(fā)展銀行某分行負(fù)責(zé)房地產(chǎn)信貸的經(jīng)理對本報(bào)記者表示。

　　信達(dá)資產(chǎn)管理公司金融風(fēng)險(xiǎn)研究中心博士沈洪溥表示，受到資金流向慣性的作用，地產(chǎn)業(yè)這個(gè)銀行比較熟悉的行業(yè)，仍然是信貸資金青睞的投向。

　　不過，據(jù)本報(bào)記者了解，雖然在信貸投向上，銀行與房企的親密不改，但為了加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)把控管理，銀行在信貸資金審批和投放上，開始進(jìn)行嚴(yán)格的管理，在審批上要適度提高標(biāo)準(zhǔn)，在投放上嚴(yán)格規(guī)范流程。

　　變量中的不變

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘分析，7月份的新增貸款中，2/3都是被基建和房地產(chǎn)收入囊中，其中基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目占比52%，房地產(chǎn)開發(fā)占比11%。

　　根據(jù)北京市的數(shù)據(jù)，7月份全市地產(chǎn)開發(fā)貸款共計(jì)55.9億元，與個(gè)人房貸的86.8億元一起居于所有貸款項(xiàng)目的首位。

　　不僅如此，落到房企手中的錢也許遠(yuǎn)不止這些。

　　根據(jù)本報(bào)記者從某股份制銀行得到的一份《房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源(國內(nèi)貸款部分)》文件顯示，截至7月底，該數(shù)字已經(jīng)達(dá)到6000多億元。再加上其他諸如建筑貸款以及基本建設(shè)等同樣能夠被開發(fā)商用作開發(fā)資金的貸款項(xiàng)目，今年上半年，房企拿到的信貸資金數(shù)額相當(dāng)可觀。

　　根據(jù)中國人民銀行的官方數(shù)據(jù)，上半年房地產(chǎn)業(yè)僅新增中長期貸款就達(dá)到3501億元，是去年同期的1.5倍。

　　但形勢發(fā)生了變化，7月份新增信貸資金僅為3559億元，這一新低超出了很多市場人士的預(yù)期，信貸政策是否就此轉(zhuǎn)向，也成為近日爭論的焦點(diǎn)。不過，據(jù)本報(bào)記者了解，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，即使新增貸款總體下降，也似乎并沒有影響到房企。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年的巨額貸款其實(shí)多數(shù)沒有用足，房企還處于消化階段，加上持續(xù)火爆的銷售回款，開發(fā)商下半年并不需要過多的信貸資金就可以應(yīng)付。

　　一位銀行人士則表示，今年年初，房企和銀行簽訂的授信額度其實(shí)只是一個(gè)大體框架，實(shí)際貸款額度與框架數(shù)字關(guān)系不大，即使上半年已經(jīng)將額度用完，下半年仍然可以繼續(xù)申請新的額度。

　　“房地產(chǎn)公司繼續(xù)著‘不差錢’的行情，這從各地火爆的土地市場就可以看出。短期講房企的資金不成問題，長期看，多元化的融資渠道會(huì)使房企對銀行信貸依賴度減弱。”長江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶表示，銀行信貸的常規(guī)性減少并不會(huì)造成房企資金吃緊。

　　“錢經(jīng)”各不同

　　然而，由于各個(gè)銀行業(yè)績、指標(biāo)各不相同，上半年的發(fā)放狀況更是迥異，事實(shí)上，不能籠統(tǒng)地看銀行未來的總體放貸狀況。

　　據(jù)了解，交通銀行已經(jīng)基本完成全年任務(wù)，7月份信貸呈負(fù)增長；建設(shè)銀行雖然也已經(jīng)完成任務(wù)，但仍在積極尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，近日，萬科獲得建設(shè)銀行500億元巨額授信即是一例；對于全年任務(wù)尚有很大空間的工商銀行來講，下半年仍有強(qiáng)烈的放貸意愿。

　　“對于銀行來說，房地產(chǎn)企業(yè)只要四證齊全，符合貸款資質(zhì)，拿到貸款應(yīng)該不成問題，畢竟其他行業(yè)企業(yè)的狀況比房地產(chǎn)要糟糕許多。”民生銀行某分行地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人表示。

　　不過，銀行對房企絕非表面上的“一視同仁”，監(jiān)管層信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的指示和對不良貸款監(jiān)控的壓力，意味著下半年銀行放貸要“英雄問出身”了。對于萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這樣的大企業(yè)，銀行放貸往往會(huì)比基準(zhǔn)利率還要下浮10個(gè)百分點(diǎn)，而那些資質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)排在后面的中小房企，只要銀行的審批稍緊一些，很可能就將吃到閉門羹。

　　“房地產(chǎn)市場剛剛確立了復(fù)蘇的趨勢，這個(gè)時(shí)候如果收緊開發(fā)貸，肯定會(huì)對整個(gè)行業(yè)造成嚴(yán)重的打擊，監(jiān)管部門也不會(huì)輕易做出決斷。但是在審批房地產(chǎn)開發(fā)貸時(shí)適度提高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格規(guī)范流程是很有可能的。”交通銀行研究部金融學(xué)博士鄂永健表示。

　　“銀行對于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理一直都比較嚴(yán)格，如果下半年加大審批力度和規(guī)范流程的話，很多中小企業(yè)將會(huì)被拒之門外，只能求助于其他民間融資渠道。”洪范擔(dān)保有限公司經(jīng)理劉曉棟對本報(bào)記者說。

　　鄂永健認(rèn)為，目前其他融資渠道對銀行信貸的替代作用已經(jīng)明顯出現(xiàn)。債券市場的“地產(chǎn)熱”逐漸升溫，上海復(fù)地、首創(chuàng)置業(yè)、中華企業(yè)等房企的公司債都在近日密集獲批，華僑城更是申請了沉寂已久的短期融資券，數(shù)額達(dá)30億元；另外，再融資市場也已經(jīng)開閘，招商地產(chǎn)的定向增發(fā)計(jì)劃剛剛獲得了股東大會(huì)的批準(zhǔn)。

　　此外，10月1日即將出臺(tái)的《保險(xiǎn)法》，很可能對保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資有新的放寬舉措，目前以金地、金融街為代表的眾多房企已經(jīng)和保險(xiǎn)資金打得火熱，一旦這道閘門放開，下半年乃至今后開發(fā)商的資金渠道將會(huì)寬闊得多。 （宋振慶）