全上海體量最大、高達(dá)300萬平方米的超級大盤大華錦繡華城，在市場一片大好的情況下，突然放緩后續(xù)開發(fā)的步伐，重新進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，開發(fā)商則坦言“與星河灣為鄰對我們是個很大的觸動”；在名企云集的羅店新鎮(zhèn)，萬科琥珀郡園、美蘭湖頤景園、景瑞美蘭湖嶺域等多個項目“暗戰(zhàn)”，甚至產(chǎn)品調(diào)整也“亦步亦趨”。

　　管理學(xué)上的“鯰魚效應(yīng)”，是指采取一種手段或措施，刺激一些企業(yè)活躍起來投入到市場中積極參與競爭，從而激活市場中的同行。事實上，無論是星河灣對周邊樓盤的觸動，還是羅店新鎮(zhèn)的多盤爭雄，樓市的“鯰魚效應(yīng)”一直在上演。

　　如何看待樓市的“鯰魚效應(yīng)”？上海樓市的“鯰魚效應(yīng)”是否普遍？《新民樓市》走訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

　　大華“受觸動”

　　“我們給大華錦繡華城提供的產(chǎn)品調(diào)整的方案報告PPT就有一百多頁！”某研究機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人對《新民樓市》爆料。據(jù)了解，此次大華錦繡華城將對尚未開發(fā)地塊重新進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，從景觀、建筑到室內(nèi)全面調(diào)整。其中，小戶型產(chǎn)品明年年初上市，后年面世的大戶型高端產(chǎn)品全部改為精裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)超過2000元/平方米。

　　筆者隨之向該盤負(fù)責(zé)人陳可求證，對此陳表示“經(jīng)過8、9年的社區(qū)開發(fā)和市場演變，產(chǎn)品升級水到渠成”，不過陳亦坦言，“與星河灣為鄰對我們是個很大的觸動。”

　　陳可所說的星河灣，位于浦東花木板塊，距離大華錦繡華城大約是打車“起步價”的距離。就在8月8日開盤當(dāng)日，浦東星河灣攬金40億，一舉創(chuàng)造了全國樓市日銷售的新紀(jì)錄。而當(dāng)天如潮的人群中，不僅僅是眾多的星河灣買家，更有“大把”業(yè)內(nèi)人士過來“探營”。事實上，一直到現(xiàn)在星河灣仍然是業(yè)內(nèi)談?wù)摰慕裹c。

　　作為名噪浦東的知名大盤，大華錦繡華城已進(jìn)入項目三期�！艾F(xiàn)在的小戶型項目規(guī)劃是前年做的，經(jīng)過3年市場演變，需要提升到一個更高的平臺。因此我們在今年年初定下來要與市場結(jié)合，把錦繡華城三期定位成高端產(chǎn)品。因為，我們整個區(qū)域產(chǎn)品都做高端。”陳可的發(fā)言十分堅定。

　　據(jù)了解，大華錦繡華城目前仍有大量未開發(fā)面積，超過上海絕大多數(shù)樓盤的總體量，在這種背景下，對整個板塊乃至浦東樓市的影響都不言而喻。

　　“鯰魚效應(yīng)”并非個案

　　不僅僅是大華錦繡華城，羅店新鎮(zhèn)也是“鯰魚效應(yīng)”的典型案例。這個屬于“一城九鎮(zhèn)”重點規(guī)劃的區(qū)域，云集了萬科琥珀郡園、美蘭湖頤景園、景瑞美蘭湖嶺域、美蘭湖高爾夫別墅等多個項目。景瑞地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊子江表示，每隔兩個月，羅店新鎮(zhèn)板塊就有一個新項目推出，這成為區(qū)域內(nèi)各家開發(fā)商一個很好的參照點�！叭f科這樣的行業(yè)領(lǐng)先者就在家門口，對于我們來說也是非常大的推動。”

　　一位在該片區(qū)有項目的代理商亦告訴筆者，萬科琥珀郡園確實是周邊項目緊盯的對象，就在今年7月，便有一樓盤“參考”萬科項目做了戶型調(diào)整。

　　事實上，在上海樓市發(fā)展中，“鯰魚效應(yīng)”可謂層出不窮�！爱�(dāng)初的安亭新鎮(zhèn)是由一家開發(fā)商在運作，而提及安亭的房地產(chǎn)，人們自然而然會與安亭新鎮(zhèn)相聯(lián)系。但由于開發(fā)進(jìn)程相對于整個新鎮(zhèn)而言，略顯較慢，加上物業(yè)等費用較貴，使得安亭新鎮(zhèn)的發(fā)展并未像想象中的這么美好。而隨著澳麗映象嘉園、歐韻藝墅等項目的入市，使得安亭的房地產(chǎn)市場有了新的活力。安亭新鎮(zhèn)也在這種氛圍下，將產(chǎn)品升級，新開盤的魏瑪原墅無論產(chǎn)品、環(huán)境都較之前有所提升，并且在物業(yè)服務(wù)上也有創(chuàng)舉，從而使得安亭新鎮(zhèn)有了全新的面貌�！比A燕市場研究中心副經(jīng)理張晴怡舉例說明。

　　上海地產(chǎn)資深專家馮偉也認(rèn)為：“鯰魚效應(yīng)其實一直存在。華僑城在浦江鎮(zhèn)的開發(fā)就使浦江鎮(zhèn)的產(chǎn)品和定價都上了臺階。世茂濱江花園的出現(xiàn)，使上海開發(fā)商首次認(rèn)識到黃浦江的江景價值。新天地的出現(xiàn)也使上海商業(yè)運作模式有了全新的升級，引發(fā)了后續(xù)的‘海上�！�、‘上海傳奇’等商業(yè)的成功。”

　　辯證看待鯰魚效應(yīng)

　　“鯰魚”們憑借自己在物業(yè)類型、產(chǎn)品設(shè)計、戶型等方面的創(chuàng)新，引發(fā)業(yè)內(nèi)諸多關(guān)注。無論是星河灣、華僑城或是萬科，這些“鯰魚”大多為外來企業(yè)。那么如何看待樓市的“鯰魚效應(yīng)”？

　　“從整個板塊的運作角度出發(fā)，是不主張僅由一家開發(fā)商來運作的。因為即使再有實力的開發(fā)商也很難在短期內(nèi)使得一個板塊迅速成熟、發(fā)展起來�！睆埱玮�分析了鯰魚效應(yīng)的合理性，并以安亭新鎮(zhèn)舉例說明。

　　“一些本地開發(fā)商由于思維定勢，產(chǎn)品定位往往落入俗套。而外來開發(fā)商對該地域沒有條條框框，而且不少開發(fā)商本身有很強(qiáng)的產(chǎn)品塑造能力，所以往往能‘做超越地段本身價值的產(chǎn)品’。”馮偉對“鯰魚效應(yīng)”的出現(xiàn)持肯定態(tài)度，“外地企業(yè)的鯰魚效應(yīng)更多提升了本地開發(fā)商對項目板塊、產(chǎn)品定位的認(rèn)識�！�

　　知名地產(chǎn)分析師薛建雄則一針見血地表示：除了產(chǎn)品本身的提升外，鯰魚效應(yīng)另一個主要的影響力在于各樓盤的價格飆升�！耙孕绿斓匕鍓K為例，翠湖天地一期賣2萬元/平方米，這時的價格比世茂濱江花園的1.5萬元/平方米高了很多，是當(dāng)時的天價。但隨后出來的華府天地直接沖到5.6萬元/平方米，逼著翠湖天地二期做到4-8萬元/平方米的價格�！�

　　“希望鯰魚效應(yīng)不要成為開發(fā)商賺取高額暴利的借口�！庇油�房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟也委婉地表示。 （房蓉）