CBD的東擴使西大望路27號地、廣渠路15號地等一批新老地王迅速進入CBD的直接輻射區(qū)。

　　曾經(jīng)這些因為拿地價格過高而飽受非議的“地王”項目，此次能否借CBD東擴之勢順利突圍呢？業(yè)內(nèi)人士表示，要借“東風”，仍有三大懸疑需要解決。

　　●住宅價格受東擴影響較小 地王高價難以消化

　　地王之所以為“地王”，自然與其高高在上的價格有關。以今年6月末成交的廣渠路15號地為例，其成交價為40.6億人民幣，折合樓面地價高達16000元/平方米，業(yè)內(nèi)估計其最低售價將達到25000元/平方米，遠高于周邊在售項目價格。而CBD的東擴能否彌合這一價格裂痕呢？

　　北京世邦魏理仕董事總經(jīng)理尹寶軍認為，就此次CBD東擴方案本身來講，其內(nèi)容還是以商用物業(yè)為主，如寫字樓、酒店、商業(yè)等，住宅所占的比例并不大。而且從目前掌握的信息看，政府希望此次東擴區(qū)域相當一部分物業(yè)采取持有往外租賃的形式，而不希望分開進行銷售。這樣一種業(yè)態(tài)將對開發(fā)商拿地、開發(fā)的能力構成考驗，同時也會對東擴區(qū)域的地價產(chǎn)生一些影響。

　　“有可能出現(xiàn)一種情況，就是東擴區(qū)域的地價將低于現(xiàn)有地王的價格”尹寶軍說。從這一意義上來說，高價地王想借CBD東擴消化價差的確存在一定難度。

　　●體量大周期長開發(fā)進程與地王入市不合拍

　　業(yè)內(nèi)人士指出，CBD東擴區(qū)建成后，將吸引上千億的投資，有十幾萬人在區(qū)域內(nèi)工作，從這一角度來講，未來周邊的房地產(chǎn)項目的確會從中受益。但是從時間上來看，“地王”項目可能搭不上這趟車。

　　東四環(huán)某項目負責人表示，按照現(xiàn)有國家政策，拿到的土地在兩年內(nèi)必須進行開發(fā)。這就意味著現(xiàn)有的地王都會在東擴區(qū)域開發(fā)的初期就推向市場，所能得到的益處微乎其微。而實際上，作為老地王的西大望路27號地早已定名萬科藍山，將在接下來的幾個月內(nèi)投向市場�！岸�那時，CBD東擴的進程或許才剛剛開始”該人士說。

　　●物業(yè)形態(tài)求變或助“地王”突圍

　　或許上述問題早已被開發(fā)商所預料，拿下地王的“東家”們并沒有墨守成規(guī)，物業(yè)形態(tài)的多元組合已成為他們邁出的第一步。尹寶軍認為，CBD的東擴將建設大量的持有型物業(yè)、高端寫字樓以及會展設施，這種鮮明的定位或許會給“地王”項目定位帶來新的契機與啟示。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認為，“地王”能否得到市場認可，或許并不需要借助CBD東擴之風�！暗赝鮽冃枰�的，是像今天這樣好的市場環(huán)境。”

　　文/衛(wèi)東