針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題，一批房地產(chǎn)界專家聯(lián)名上書，請(qǐng)求推行第二次房改。而各方對(duì)此爭(zhēng)議很大，有的認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局基本形成，二次房改，純粹是瞎折騰；在既得利益集團(tuán)操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，無(wú)論是中央政府還是地方政府都不可能推倒重來(lái)。也有一些媒體則認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革出現(xiàn)了方向性錯(cuò)誤，不應(yīng)再繼續(xù)。現(xiàn)在人們獲知，管理部門確實(shí)在調(diào)研十年房改的得與失，但二次房改的提法沒有被認(rèn)可。

　　坦率地說(shuō)，筆者主張盡快著手下一步房改。首先，第一次房改是在亞洲金融危機(jī)的大背景下開始的，政府發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)是為了解決國(guó)內(nèi)需求不足。由于中央政府實(shí)行分稅制改革，地方政府財(cái)政汲取能力急劇下降，許多城市不約而同地把房地產(chǎn)作為增加財(cái)政收入的主要領(lǐng)域，千方百計(jì)地提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)果導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展。

　　其次，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)人為地劃分為完全不兼容的兩個(gè)市場(chǎng)，在商品房市場(chǎng)，出現(xiàn)了相對(duì)壟斷。某些房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，增加土地使用成本，大大地提高了商品房?jī)r(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，由于供給數(shù)量越來(lái)越少，再加上交通配套設(shè)施不完善，而不時(shí)引發(fā)社會(huì)矛盾。在一些大城市，經(jīng)濟(jì)適用房成了公務(wù)員“適用房”，成了“腐敗房”。

　　其三，近些年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以成了催生中國(guó)億萬(wàn)富豪的名利場(chǎng)，腐敗的多發(fā)地，原因就在于那個(gè)承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越大，獲取利潤(rùn)越少；承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越小，獲取利潤(rùn)越多的特殊利益分配格局。

　　其四，房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成的特殊既得利益集團(tuán)，不僅可以操縱某個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而且正試圖左右國(guó)家的房地產(chǎn)政策。這種特殊的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象如果再持續(xù)下去，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將徹底偏離中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向。

　　由此可知，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步改革，是為了解決公共產(chǎn)品的供給問(wèn)題，目標(biāo)是為了建立公平競(jìng)爭(zhēng)、自由開放的房地產(chǎn)市場(chǎng)，手段是充分發(fā)揚(yáng)民主，讓公眾在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中擁有更多的發(fā)言權(quán)和決策權(quán)。可以這樣說(shuō)，這是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。

　　為了充分吸取第一次房改的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，筆者認(rèn)為，需要在以下幾個(gè)問(wèn)題上堅(jiān)持立場(chǎng)：

　　必須堅(jiān)持住房公共產(chǎn)品屬性，堅(jiān)持保護(hù)土地所有權(quán)人利益的原則，堅(jiān)持城鄉(xiāng)規(guī)劃法所確立的基本原則。在重新調(diào)整稅收分配體制的基礎(chǔ)上，逐步探索建立科學(xué)的地方財(cái)政收入體系，在堅(jiān)持土地國(guó)有制的基礎(chǔ)上，提高土地的使用效率，在堅(jiān)持城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化的基礎(chǔ)上，逐步解決歷史遺留問(wèn)題。

　　我國(guó)憲法明確規(guī)定，土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，所以，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于任何私有化國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該充分尊重農(nóng)民的土地所有權(quán)。全國(guó)人大常委會(huì)似應(yīng)考慮修改法律，明確規(guī)定未經(jīng)中央政府批準(zhǔn)不得擅自征收征用農(nóng)民的土地。在城市發(fā)展的過(guò)程中，必須提高城市國(guó)有土地的利用效率，不得盲目擴(kuò)大城市規(guī)模，把觸角伸向農(nóng)村郊區(qū)。針對(duì)當(dāng)前廉租房覆蓋范圍較小的問(wèn)題，可以通過(guò)增加城市廉租房土地供應(yīng)面積，擴(kuò)大城市廉租房的覆蓋范圍。

　　現(xiàn)在許多城市的發(fā)展規(guī)劃頻繁修改，每一任政府上臺(tái)之后，不是落實(shí)業(yè)已形成的城市規(guī)劃，而是尋找各種借口修改城市規(guī)劃。在有些城市住房拆遷周期平均不到十年，這一方面說(shuō)明地方政府急功近利，另一方面也說(shuō)明城市規(guī)劃形同虛設(shè)，政府首長(zhǎng)可以隨意修改或者廢除。因此，要想從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，必須通過(guò)科學(xué)的民主決策改變房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理的利益分配格局。必須堅(jiān)持科學(xué)城市規(guī)劃原則，強(qiáng)化城鄉(xiāng)規(guī)劃法的作用。城市規(guī)劃確定之后，政府官員不得尋找借口隨意修改。在城市房屋拆遷的過(guò)程中，在城市未來(lái)發(fā)展方面，應(yīng)充分征求社區(qū)居民的意見。 (喬新生 作者系中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)社會(huì)發(fā)展研究中心主任、教授)