近日，經過101輪的競拍后，廣東省廣州市科學城某地塊最終以43.41億元被雅居樂集團“拔得頭籌”，也再次刷新了廣州的地價記錄，成為了新的“地王”。但是，與此同時發(fā)生的，卻是廣州市四大重點建設區(qū)的白云新城地塊，由于只有惟一的公司競標，被大連萬達商業(yè)地產有限公司(以下簡稱萬達公司)以底價11.22億元競得。

　　一邊是頻頻被刷新的“地王”，一邊卻以評估的底價競得，這其中的差異引起了社會各界特別是業(yè)內人士的極大關注。記者了解到，廣州的土地拍賣中，由于沒有競爭對手，被惟一公司以底價拍得的還不僅僅這一例。在此之前，保利房地產(集團)股份有限公司(以下簡稱保利集團)和中國石化集團洛陽石油化工工程公司(以下簡稱石化集團)以惟一競拍者的身份以底價得到了廣州的另兩個重要地塊。

　　廣州接連三次重要地塊被惟一公司以底價獲得的現(xiàn)象，引來了眾多的質疑，有業(yè)內認為上述土地的拍賣“內定”的嫌疑非常大，拍賣程序只是一種形式罷了。對此，有專家指出：這種現(xiàn)象說明，拍賣行業(yè)這種量身定做的傾向近年來沒有得到有效遏制，反而在各種不同的拍賣行為中，有進一步發(fā)展的趨勢。因此，為了維護公平競爭的經濟秩序，對此類現(xiàn)象亟待立法予以規(guī)范。

　　設置有針對性條件

　　今年10月29日，廣州四大重點建設區(qū)的白云新城地塊首次推地，然而廣州國土房管局土地交易拍賣大廳卻大門緊閉。原來，由于只有惟一的公司競標，該次拍賣根本不需競拍，就被萬達公司以底價11.22億元競得這一重要地塊。

　　房地產開發(fā)歷來都是“寸土必爭”，就拿當天下午同樣進行的一場土地拍賣———廣州科學城某地塊來說，其激烈程度就不亞于一場戰(zhàn)爭。此次拍賣，廣州開發(fā)區(qū)土地拍賣大廳里，齊集了碧桂園、萬科、中信、雅居樂、保利等國內著名的房地產開發(fā)商。最后，在歷時5個小時，經過101輪的激烈競拍之后，該地塊最終被雅居樂集團競得，并以43.41億元成為了廣州的新“地王”。

　　但是，作為廣州四大重點建設區(qū)而且發(fā)展前景良好的的白云新城首推地塊，怎么會只有一家公司競標，并被以底價成交呢？

　　采訪中，有不愿透露姓名的業(yè)內人士向記者透露，白云新城地塊的拍賣條件設置了很多非常具體且門檻很高的條件：其一，參加競拍的開發(fā)商必須是注冊資本15億元以上的房地產開發(fā)企業(yè)，2007年、2008年的總資產均要達到120億元以上，2007年、2008年凈資產均達20億元以上；其二，參加競拍的開發(fā)商要具有在國內大中城市成功開發(fā)累計總建筑面積不少于200萬平方米大型商業(yè)中心、五星級酒店項目的經驗等；特別是，開發(fā)商還應確保地塊上大型商業(yè)中心于2010年10月底前開業(yè)。

　　“如果沒有提前介入，怎么可能在一年的時間內，確保大型商業(yè)中心營業(yè)？”該業(yè)內人士質疑說，而由于具體的條件導致只有一家公司參加競標的還不止這一次，他所了解到的，近期廣州的土地拍賣就已經連續(xù)第三次出現(xiàn)大地塊以惟一競拍者進入市場，最后以底價成交———10月20日，保利集團以底價1.42億元競得廣州市海珠區(qū)琶洲城中村地塊；10月27日，廣氮首幅住宅用地以底價5.3億余元被惟一報名競購者石化集團競得。

　　業(yè)內人士告訴記者，三大地塊底價成交，均有一個共同點，那就是設置了非常具體且苛刻的條件。“就拿競拍琶洲城中村地塊的，競拍的房地產公司就必須具備以下條件：一級資質，注冊資本15億元以上；2007年、2008年總資產均達90億元以上，凈資產均達15億元以上；必須具有成功開發(fā)建筑面積10萬m2以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項目的經驗；須在海珠區(qū)擁有建筑面積5萬m2以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保琶洲村全面改造拆遷安置周轉使用；競買申請人及與其有參股、控股、投資關系的法人、個人及其他組織，在廣州市行政區(qū)域內沒有嚴重違反出讓合同、閑置土地或有其他不良記錄。”

　　根據以上條件，琶洲村出讓的拍賣條件就是為保利集團量身定做的。因為在廣州市海珠區(qū)，只有保利集團擁有足夠多的自有辦公、商業(yè)物業(yè)。相對而言，其他房地產開發(fā)企業(yè)在上述條件的限制下，根本無緣參加競拍。

　　“面對這樣的條件，當時業(yè)內就表示符合條件的僅有保利集團一家。特別是‘競得人須在出讓地塊成交后30日內，按照琶洲村全面改造的要求與琶洲經濟聯(lián)合社簽訂《琶洲村城中村改造拆遷補償安置和開發(fā)建設協(xié)議》’這一條，如果開發(fā)商之前沒有和琶洲村有接觸的話，絕對難落實。”業(yè)內人士說。

　　記者了解到，在拍賣廣氮地塊時，拍賣條件也同樣設置了有針對性的條件：參加競買的必須是擁有石油化工國家綜合甲級設計資質的高新技術企業(yè)，而且其企業(yè)總部應設在或遷至廣州。

　　有專家指出：“而這，就是只能有石化集團一家符合條件參加競拍，并最終以底價成交的真正原因。”

　　拍賣行為量身定做

　　有專家認為，造成惟一競標者以底價成交現(xiàn)象的發(fā)生，原因很簡單：要想把地賣給誰就以誰的條件為標準量身定做地設置具體競拍條件。針對這種現(xiàn)象，應該出臺規(guī)定：只有一家競標者投標算作流拍，這樣才能杜絕內定、底價成交。

　　“招投標法第二十條規(guī)定：招標文件不得要求或者標明特定的生產供應者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內容。”有法律界人士指出，在出讓條件中設置種種門檻，是對市場的莫大傷害。除了造成壟斷，還會讓其他企業(yè)感受不到一個公開、公平、公正的市場，這將讓市場走向偏差，不利于市場經濟的發(fā)展。

　　寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同說：“雖然縱觀房地產業(yè)界，只有保利集團來進行琶洲村的改造最合適，但是政府的做法卻有欠妥當。”

　　在廣州市局所貼出公告標明參加競拍所需條件時，韓世同就寫了一篇文章質問其公平性：“一看公告的條件，能夠符合的只有保利集團，完全是政府為之量身定做，這是變相地取消了公平競爭，讓競拍形同虛設。這種特定方式與特定價格是否合適，我覺得還需要商討。”

　　“土地招牌掛是制度的進步，也是政府行政行為透明化的必要手段。”廣東合邦律師事務所主任楊愛斌認為，不過，透明是公正的必要條件，但不是充分條件。上述事件的發(fā)生，再次暴露出了房地產市場的諸多問題，這些問題有的需要建立新的制度，有的則在于執(zhí)行層面。如果在各方面沒有更加有力的措施，相信還會在拍賣場內外出現(xiàn)更多的鬧劇，市場也難以真正做到公正有序。

　　中國政法大學研究生院副院長教授李曙光指出，不能用專項法解決交易過程中出現(xiàn)的普遍性問題。目前，規(guī)范中國的市場經濟，缺乏的是配套法律設施和誠信交易的市場環(huán)境，如交易中出現(xiàn)的串通拍賣和職業(yè)控場行為，就可以通過設立《反欺詐交易法》來解決。當法律得以規(guī)范，誠信交易社會建立，監(jiān)管部門權責明晰，拍賣市場才有望真正凈化。

　　記者了解到，在接觸多起關于拍賣糾紛的案例中，常會聽到關于只有一個人參加競買的情況下拍賣會能否舉辦的問題，關于這個疑問，在當前的拍賣理論及實踐當中仍然存在較大的分歧。

　　有專家告訴記者，肯定論認為是應當舉辦的：現(xiàn)行拍賣法并沒有對“一個人參加競買不能舉辦拍賣會”的明確陳述，因此即使只有一個單位或個人參加競買的拍賣會仍然是應當舉辦的；否定論認為是不應當舉辦的：在拍賣會上沒有人和惟一的競買人進行競爭，不符合關于公開競價的方式，所以不能舉辦拍賣會。該專家認為，雖然現(xiàn)行法律沒有給予明確規(guī)定，但如果允許競買過程中只有一個單位或個人參加，那么會給招標留下“定向設計”、“量身打造”等暗箱操作的空間，從而為以招標的合法形式掩蓋協(xié)議出讓的非法目的創(chuàng)造條件。因此，建議盡快在拍賣法或相關法律中對此予以明確。