一方面是新房市場的熱溫，二手房市場一路瘋漲的成交價；另一方面則是明顯的銀行信貸資金緊張，以及不甚明朗的政策預(yù)期。正如有業(yè)內(nèi)聲音所稱，杭州樓市已進(jìn)入了“焦慮”期：何時買房？該不該買房？買什么房？種種問題均為購房者所關(guān)心。

　　對此，有分析人士認(rèn)為，由于政策條件的不確定性，樓市后市預(yù)期暫無定論，但年內(nèi)成交價格不會出現(xiàn)太大波動。更有聲音表示，雖然2010年并非將現(xiàn)“房荒”，但明年樓市卻有走低的可能。

　　二手房價格一路高漲

　　二手房市場則整體呈現(xiàn)出一派紅火景象。據(jù)住商不動產(chǎn)置業(yè)顧問沈璐表示，11月的二手房成交情況總體較為平穩(wěn)，與10月行情基本持平，但價格卻一路瘋漲。

　　“比較典型的就如濱江·萬家花城，2007年該項(xiàng)目最初的開盤價在6000-7000元/平方米，但今年8月，該樓盤的二手房成交均價已經(jīng)達(dá)到了15000元/平方米，眼下更是在19000-20000元/平方米的價格成交。”

　　沈璐指出，實(shí)際上無論小區(qū)新舊程度如何，整個二手房市場都相對出現(xiàn)了一定幅度的價格上漲，其中的區(qū)別僅僅是上升空間大小而已。“比如采荷、景芳等一些老小區(qū)，其中采荷屬于學(xué)區(qū)房，原來單價就相對較高，因此近期漲幅在1000-2000元/平方米。而次新房的漲幅就要比老小區(qū)的漲幅會高出一段，例如城西的春天花園，在7、8月的時候單價約16000元/平方米左右，到現(xiàn)在也達(dá)到了18000元/平方米、19000元/平方米的樣子了。”

　　二手房市場高歌猛進(jìn)的背后，多少與新房市場一路飆升的數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)。統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站安居客杭州站，截至11月24日19：00，目前杭州的新房價格水平已從今年6月的13051元/平方米飆升至11月的16804元/平方米，較上月再度上漲4.59%。而在本月成交的熱點(diǎn)小區(qū)二手房中，濱江·萬家花城成交均價20006元/平方米，較上個月上漲了2.93%；工信·風(fēng)雅錢塘成交均價16594元/平方米，上漲了7.28%；中糧·湘湖人家成交均價10085元/平方米，上漲了19.82%；沈塘新村成交均價16559元/平方米，上漲了16.55%。

　　對于近期的二手房價格，“瘋漲”的原因究竟是哪些？沈璐分析認(rèn)為，這與購房優(yōu)惠政策即將到期的市場條件有關(guān)，此外，也存在部分炒房團(tuán)拋售二手房以購置新房等原因。“一方面，擔(dān)心明年退稅政策取消而影響二手房的價格；另一方面，由濱江、綠城等知名開發(fā)商操盤的新項(xiàng)目的開盤，也奪走了一部分客源，使得一些投資客抽身于原來下單的小區(qū)，而轉(zhuǎn)而投向新目標(biāo)。”沈璐說。

　　公積金充裕，銀行貸款收緊

　　一邊是二手房的需求旺盛，而另一邊卻是商業(yè)貸款開始收緊。雖然現(xiàn)在距年末還有一個半多月，但經(jīng)常和銀行打交道的客戶，已明顯感覺到銀行信貸資金的緊張。

　　針對有個人抵押貸款需求的客戶，有的銀行直接告知，受信貸額度緊張影響，個人抵押貸款已經(jīng)不做；有的銀行雖然表示依然在接單，申請到上半年那樣的七成抵押率也不難，但究竟何時放款還需要再排隊(duì)等候。

　　杭州銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前每個支行每個月都有一個限定的額度，放完就沒有了，不過每個月也有人在還貸的，這部分還貸的錢可以作為增加的額度繼續(xù)發(fā)放。一旦額度用完那就沒有了。

　　和杭州銀行持同樣態(tài)度的還有農(nóng)業(yè)銀行，“每個支行的情況都不一樣，部分支行已經(jīng)沒有放款額度，有些支行還有之前的貸款帶來的還貸基數(shù)作為新的額度。”農(nóng)行的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　交通銀行和中信銀行均表示，目前信貸額度稍微有點(diǎn)緊，住房按揭符合條件也還需要走行內(nèi)審批流程，至于流動性貸款，符合一定條件還是可以貸出去的。如果是第一套房，則基本沒什么問題。

　　面對杭城各銀行抵押貸款資金的告急，一位不愿透露姓名的某國有銀行有關(guān)人士表示，其實(shí)，個人抵押貸款資金緊張，不光是現(xiàn)在，10月初各銀行就很緊張了。現(xiàn)在每到月初，上面就會下個指標(biāo)，表示不能突破之前7月、8月或9月的額度。

　　在這種情況下，銀行只好在自身的客戶群里進(jìn)行盤點(diǎn)，內(nèi)部調(diào)配下，以緩解資金緊張的燃眉之急；或者，有的銀行有對公業(yè)務(wù)，拿到一筆對公業(yè)務(wù)的還款，便將其調(diào)劑到對私業(yè)務(wù)上。如果不能達(dá)到客戶的要求，有的銀行也會因此流失客戶。

　　政策方面等待定調(diào)

　　事實(shí)上，政策走向一直是樓市的風(fēng)向標(biāo)，2009年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議就是近期政策面中的焦點(diǎn)事件。而且，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提前了，從習(xí)慣上的12月改到11月底。近年來，中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)發(fā)生了很大的逆轉(zhuǎn)。2006年是從“又快又好”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝趾糜挚臁保�在保證經(jīng)濟(jì)增長的同時強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。2007年是“控總量、穩(wěn)物價、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡”，是以防經(jīng)濟(jì)過熱和防通貨膨脹為目標(biāo)的收縮型經(jīng)濟(jì)政策，樓市火爆到不行，但2007年年底開始的全球金融危機(jī)打破了這個節(jié)奏，在外部力量的影響下經(jīng)濟(jì)被動地由過熱轉(zhuǎn)為過冷、由通脹轉(zhuǎn)為通縮，因此，2008年宏觀經(jīng)濟(jì)定調(diào)中，“保增長”成為核心任務(wù)。

　　于是，本次經(jīng)濟(jì)工作會議將怎樣定調(diào)？會不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響？會不會對目前瘋長的房價“降溫”？一系列的問題都值得玩味。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生在接受記者采訪時表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議肯定會對當(dāng)前的中國房地產(chǎn)總體發(fā)展態(tài)勢作出一種結(jié)論性的分析，特別是對明年宏觀調(diào)控的方向，宏觀調(diào)控的方針要制定出來，然后才有中央對明年宏觀調(diào)控的方針，國家、國務(wù)院層面才會制定財(cái)政政策、貨幣政策兩大政策的取向，才能決定房地產(chǎn)政策的取向，這是從上面往下面推的過程。

　　除了即將召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議之外，杭州在去年出臺的“24條新政”到年底就要到期，購房入戶、提高公積金貸款比例、減免交易稅費(fèi)等優(yōu)惠措施是否會延續(xù)？這些都將左右著樓市的將來。

　　而不少購房者都想趁著年底前買房，“光減免稅費(fèi)就不少錢呢，而且我還準(zhǔn)備購房入戶。”正在尋找二手房源的購房者小魏向記者表示，其實(shí)和小魏有同樣想法的購房者不在少數(shù)，來自10月份二手房的數(shù)據(jù)顯示，10月份五大城區(qū)共成交二手房4802套，環(huán)比9月的4266套上漲13%，與去年同期相比增長4.3倍。成交均價16610元/平方米，環(huán)比9月上漲3%，同比上漲40%。

　　-業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　年末房價存在上漲空間

　　浙大房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生

　　就今年杭州房地產(chǎn)市場的情況來看，年末房價上漲的空間還是存在的。在今年最后一個月里，樓市成交還會出現(xiàn)一個“小高潮”。因?yàn)橛胁簧偃藭�選擇在今年最后的時間出手買房，以趕房貸優(yōu)惠政策的末班車。盡管房貸優(yōu)惠政策是否延續(xù)尚未明確，但隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策逐步減少的趨勢是可以肯定的，這就促使一部分人加快自己買房的腳步。

　　而明年杭州樓市是否會延續(xù)今年的火爆主要取決于三個因素：其一、國家宏觀經(jīng)濟(jì)是否能繼續(xù)回暖；其二、通貨膨脹壓力的變化，對房地產(chǎn)市場成交量的影響不可小覷。在一定范圍內(nèi)，通貨膨脹的壓力越大，房子保值的功能就越明顯，而這無疑會起到刺激消費(fèi)的作用；其三、樓市供應(yīng)量大小的影響。杭州樓市的供應(yīng)量長期不足，雖然明年樓市的供應(yīng)量較今年會有一個明顯的上漲，但樓市求大于供的局面很難在短期內(nèi)得到改變。

　　明年樓市可能走低

　　眾安房產(chǎn)營銷總監(jiān)陳波

　　眼下樓市相對平穩(wěn)的行情持續(xù)到明年二、三月份基本是可以肯定的。在現(xiàn)在實(shí)行的房地產(chǎn)扶持政策發(fā)生變化之前，杭州樓市的行情不會有大的波動。至于樓市轉(zhuǎn)折出現(xiàn)的時間，我認(rèn)為是在明年3月份之后。根據(jù)現(xiàn)在的情況判斷，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低迷和房地產(chǎn)市場行情過火的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)相關(guān)政策肯定會發(fā)生轉(zhuǎn)變，房貸利率上漲等一系列變化將在明年出現(xiàn)。這就不可避免地對明年房地產(chǎn)市場的走向產(chǎn)生影響，我的看法是明年杭州房地產(chǎn)市場走低的可能性比較大。

　　2010年末到2011年初或成樓市拐點(diǎn)

　　金都房產(chǎn)副總余蓉

　　單純以供應(yīng)量的多少來判斷市場反應(yīng)是沒有意義的。今年年初時有人做過統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時杭城樓盤總量在3萬套左右，有人據(jù)此作出預(yù)測，這些樓盤要兩三年才能被消化掉，可實(shí)際結(jié)果卻和預(yù)測大相徑庭。實(shí)際上預(yù)測樓市的市場前景最主要的是看市場供求關(guān)系是否平穩(wěn)。現(xiàn)在樓市的需求毫不夸張地說70%是投資需求，房價就是靠著這部分需求拉動的。而明年的市場需求是否能同今年一樣旺盛，恐怕要打上一個問號了。

　　明年樓市按照現(xiàn)在的發(fā)展態(tài)勢判斷的話很有可能會以當(dāng)前平穩(wěn)的行情為主。在房價站到高位之后，不管是購房者還是地產(chǎn)開發(fā)公司都需要時間去適應(yīng)高房價帶來的變化。而國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的大局也不允許房價持續(xù)不斷地上漲。據(jù)此推斷，樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)預(yù)計(jì)將會出現(xiàn)在2010年年末到2011年這段時間內(nèi)，這也是大多數(shù)人的看法。來源： 青年時報 　作者： 王晉 金歆 余藝民