“20萬元抵40萬元。”北京東四環(huán)某高檔樓盤的銷售人員說，購房者向開發(fā)商指定的銀行賬戶存進20萬元誠意金,在開盤后即可沖抵房款40萬元。

　　所謂誠意金，并非作為合同履行擔保的定金，只是購房人向開發(fā)商先行交納的一筆動輒數(shù)萬元的錢款，用以獲得住房的優(yōu)先購買資格。

　　在現(xiàn)實中，誠意金有時只是表達了購房人單方面的誠意，一些開發(fā)商并不受誠意金所應(yīng)體現(xiàn)的誠意制約。

　　樓市爆發(fā)式的增長不僅帶來了經(jīng)濟的回暖，也帶來了經(jīng)濟泡沫和恐慌性消費的人群。在這一趨勢的帶動下，樓市的供求關(guān)系再次趨于緊張，以“誠意金”為代表的樓市圈錢陋習(xí)又一次沉渣泛起。

　　灰色的套利空間

　　在樓市一房難求的時候，充滿了利誘色彩的“誠意金”不僅重現(xiàn)江湖，而且花樣翻新。除“20萬元抵40萬元”這種誠意金方式外，當下流行的圈錢方式還包括：

　　買房先辦VIP卡。某樓盤對外的宣傳材料中顯示，本月底預(yù)交10萬意向金購買VIP卡，可以優(yōu)先選房并享9.8折優(yōu)惠；

　　限定銀行存款排號。北京南二環(huán)的中信城二期在沒有預(yù)售許可證的情況下，排號客戶就需以自己的名義向中信銀行或民生銀行存入30萬元或10萬元現(xiàn)金后，成為銀行的VIP客戶,同時也獲得中信城項目的VIP金卡,可參與今后中信城二期產(chǎn)品認購,選到房后還可在總價上獲得相應(yīng)的優(yōu)惠；

　　直接交排號費。比如此前被央視曝光的燕郊上上城。

　　這是一項危險但又刺激的圈錢游戲。說危險，是因為這是法律的灰色地帶，不僅不合理，而且可能違法違規(guī)。北京市住建委執(zhí)法大隊就明確表示，任何在取得預(yù)售許可證之前的銷售性質(zhì)行為，包括但不限于收取誠意金、限定帳戶存款排號等行為，均屬違反《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

　　說刺激，是因為不當?shù)美�的誘惑實在難以拒絕。前述東四環(huán)高檔樓盤的銷售員介紹，該樓盤“排號”的購房者已經(jīng)接近1000人；記者查詢北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)得知，該項目一期可售房源不足150套。

　　不足150套的可售房源，在未銷售以前，就可以無息占用購房者的誠意存款2億元！僅僅考慮利息收益，3個月的資金占用就可以獲利近百萬。更不用提誠意金鎖定的用戶還具有扎堆效應(yīng)，可以為項目的銷售火上澆油。

　　記者了解到，與定金不同，誠意金或者其變種(如誠意存款或者訂金)既不鎖定價格，也不鎖定戶型，甚至不明確交易時間。交誠意金時房屋的價格，并不一定就是成交時房屋的價格，而期限通常超過3個多月，多的達半年甚至一年，所以成交的價格理論上說肯定比交誠意金時高。這使開發(fā)商掌握了銷售的主動權(quán)，使之可以恣意妄為。

　　北京市君永律師事務(wù)所律師尹富強認為，在銀行層面，募集的資金無法得到專款專用的有效監(jiān)控，開發(fā)商拆東墻補西墻會導(dǎo)致延期開工或無法按時交房，購房者的權(quán)益將受到嚴重損害。

　　更為嚴重的是，巨額資金若因無法得到監(jiān)管而流入股市一級市場，還會加速股市的泡沫。

　　從恐慌消費中牟利

　　“開發(fā)商自己在那演戲，如果沒人捧場這個戲是沒法演的。”某大型房地產(chǎn)公司的銷售總監(jiān)一語道破開發(fā)商變相圈錢的底氣：恐慌性購房心態(tài)和銀行的慫恿。

　　“銀行加入了這場最新的圈錢游戲，才使得誠意金看上去‘更有誠意’。”某銀行人士告訴記者。

　　銀行內(nèi)部人士透露，銀行會跟開發(fā)商達成協(xié)議，一般誠意金存款的時間不會少于三個月，且僅以活期利率支付利息。“銀行也是在鋌而走險，因為如果大量購房者在限定期限內(nèi)將誠意金取走，后果將失控。”他說。

　　對于銀行為何甘當幕后推手，銀行內(nèi)部人士指出，寬松的貨幣政策下銀行放出了天量信貸，下半年開始，有些中小銀行的存貸比更已經(jīng)超標，按照央行的規(guī)定商業(yè)銀行最高的存貸比例應(yīng)為75%，因此增加存款就成為當務(wù)之急。

　　銀行內(nèi)部人士更是透露，招攬存款只是第一步，第二步是跟進服務(wù)，把潛在購房客戶吸納為存款客戶和理財客戶。

　　除銀行外，購房者也成為了開發(fā)商圈錢的推手。上述銷售總監(jiān)用“一個愿打，一個愿挨”形容當下開發(fā)商與購房者的關(guān)系。他認為，目前過低的供應(yīng)量、房價上漲的預(yù)期及通貨膨脹預(yù)期加劇了購房者的恐慌心態(tài)，才使得圈錢者有機可乘。

　　研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京樓市未來的供應(yīng)量并不樂觀。亞豪房地產(chǎn)顧問機構(gòu)預(yù)計12月份北京僅有35個項目進入市場，其中純新盤項目僅為11個,其他項目均是老項目后期加推新房源。一組來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)更是印證了購房者的“恐慌”：截至11月上旬一手房住宅成交超過15萬套，而在2008年以及此前的多年時間內(nèi)，北京每年的一手商品房期房成交量在7萬套左右，今年的成交量與前一年相比，翻倍已經(jīng)是不可改變的事實。

　　“這意味著在北京有數(shù)百萬人直接參與了買房。而未來的供應(yīng)量是否跟得上仍有待考驗。”上述銷售總監(jiān)表示。

　　既然恐慌性消費已經(jīng)出現(xiàn)，精明的開發(fā)商自然可以借助誠意金等一面圈錢一面造勢，為原本虛火的樓市火上澆油。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強認為，“開發(fā)商收取誠意金的同時也在進行市場摸底，出于利潤最大化的考慮會改變定價及開盤時間，不但加劇了供不應(yīng)求的格局，還會推漲房價。”

　　開發(fā)商通過壟斷和操縱市場供求信息，造成開發(fā)商和消費者間知情權(quán)的不平等，使誠意金中的誠意被扭曲，誠意金被異化為部分開發(fā)商的不當?shù)美�手段�?/p>

　　監(jiān)管缺位

　　房屋銷售淪為圈錢工具，釋放的是一個極其危險的信號。

　　知情人透露，目前正處于股票一級市場較為繁榮的時刻，房地產(chǎn)商吸納的誠意金不排除進入股市打新股的可能。“在一級市場申購新股的利潤率在50%以上，開發(fā)商集資得來的大量的資金肯定能申購成功，是短期獲利的最佳途徑。”知情人說。

　　知情人指出，在股市資本流動性過剩、泡沫隱現(xiàn)的大環(huán)境下，巨額的誠意金流入股市會擾亂正常金融市場的秩序，加速泡沫的產(chǎn)生。

　　北京市君永律師事務(wù)所尹富強律師指出，開發(fā)商圈錢的行為從理論上符合非法集資，盡管刑法沒有確切的規(guī)定，但已經(jīng)接近集資詐騙罪，集資詐騙罪是指以非法占用為目的的，使用詐騙方法非法集資并達到法律規(guī)定的數(shù)額和情節(jié)的行為。“而開發(fā)商的行為是以非法使用為目的，并不能因此定罪。”尹富強說。

　　尹富強指出，當購房者在繳納了“誠意金”之后，開發(fā)商如果有惡意拖延等行為，購房者可以基于“締約過失責任”向開發(fā)商主張賠償?shù)确�律責任。尹富強律師指出�?購房者處于弱勢地位，想借助于合同約定等于天方夜譚，必須通過公權(quán)力機關(guān)的明確規(guī)定來確定“誠意金”的性質(zhì)，以保護購房者的合法利益。

　　實際上，根據(jù)《城市商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》：商品房項目獲得預(yù)售許可證之前，不得開盤銷售。任何性質(zhì)的銷售行為，都違反相關(guān)法律條文。但在具體的操作中，缺乏有效的監(jiān)管，而且處罰力度較小。

　　例如，《城市商品房銷售管理辦法》第三十八條規(guī)定：違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

　　但現(xiàn)實中，“誠意金”是否屬于預(yù)付款，是否明確違反上述規(guī)定，都處于模糊狀態(tài)。使得誠意金大行其道，甚至被開發(fā)商標榜為“使購房行為公平、有序的營銷方式”。這不僅可能傷害到購房者的權(quán)益，更有可能破壞房地產(chǎn)市場和金融市場的秩序。有關(guān)部門需要對此給出明確的說法，并且予以嚴格監(jiān)管。

　　這只是治標的辦法。如若想根治樓市圈錢的痼疾，就必須從根源解決問題——消費者陷入恐慌性購房的根本原因是應(yīng)對通脹以及房價上漲，這兩個問題解決后，恐慌性購房自然遁形，開發(fā)商這種不當?shù)美�也就無從談起。