話題背景 》》

　　一條有關(guān)限制單宗土地出讓面積的禁令，在今年歲末顯得格外搶眼。來(lái)自國(guó)土資源部的信息顯示，未來(lái)一線大城市的土地出讓中，單宗土地面積不得超過(guò)20萬(wàn)平方米，旨在抑制地王，調(diào)控房?jī)r(jià)。這條被業(yè)內(nèi)稱為“限地令”的政策，會(huì)給樓市帶來(lái)什么影響？

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　　能否限制地王出現(xiàn)？

　　晨報(bào)地產(chǎn)：近期，“限地令”細(xì)則的出臺(tái)，牽動(dòng)業(yè)內(nèi)神經(jīng)。很多人認(rèn)為，這條政策的出臺(tái)有利于抑制地王的出現(xiàn)，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。各位對(duì)此怎么看？

　　沈殿連：限地令出臺(tái)后，的確有不少專家表示，這條政策會(huì)有力限制地王。不過(guò)在我看來(lái)，地王的概念，可能大家的理解并不一致。是土地出讓金總額高的能算作地王，還是樓面地價(jià)的單價(jià)高能算作地王？在我看來(lái)，這條限地令，肯定能限制前者，卻不能限制后者，而且從一定程度上講，有可能還會(huì)推高樓面地價(jià)的單價(jià)。至于房?jī)r(jià)，其構(gòu)成與地價(jià)、建安成本、開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的追求等多方面有關(guān)，單獨(dú)限制一個(gè)方面，或是單獨(dú)抬高一個(gè)方面，對(duì)房?jī)r(jià)的影響都是有限的。

　　肖磊：我很贊同沈總的看法。實(shí)際上，在地產(chǎn)圈里，大家更看重的并不是總價(jià)的地王，而是單價(jià)的地王。這個(gè)道理和大戶型、小戶型一樣，大戶型總價(jià)高，但單價(jià)相對(duì)較低；小戶型總價(jià)較低，單價(jià)卻一般較高。把土地切割成小塊來(lái)出售，會(huì)引來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)者，這對(duì)地王的出現(xiàn)，我認(rèn)為可能起到助推作用。實(shí)際上，很多大的地塊，開(kāi)發(fā)商在初期開(kāi)發(fā)時(shí)總會(huì)留下較大的升值空間，消費(fèi)者也能得到實(shí)惠，但如果地塊過(guò)小，開(kāi)發(fā)周期變短，開(kāi)發(fā)商肯定希望在這段時(shí)間里做足利潤(rùn)空間，反而會(huì)抬高價(jià)格。

　　萬(wàn)小強(qiáng)：我補(bǔ)充一點(diǎn)，從房?jī)r(jià)的角度看，我認(rèn)為這個(gè)政策出臺(tái)可能引起很多連鎖反應(yīng)，因?yàn)槭袌?chǎng)行情的不同，可能會(huì)有多種結(jié)果。一片土地上云集了眾多開(kāi)發(fā)商，如果市場(chǎng)行情一般，大家的競(jìng)爭(zhēng)更激烈，產(chǎn)品線也就更完善，而競(jìng)爭(zhēng)者的增多，可能會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)實(shí)惠。但如果當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情很好，大家也可能形成價(jià)格同盟，對(duì)消費(fèi)者不利。

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　　中小房企獲得機(jī)會(huì)？

　　晨報(bào)地產(chǎn)：針對(duì)限地令，另一種看法是，小地塊總價(jià)低，門(mén)檻低，給中小開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造了拿地的機(jī)會(huì)，他們可以與大企業(yè)一起參與土地資源的競(jìng)爭(zhēng)？

　　肖磊：我覺(jué)得這種說(shuō)法可能有問(wèn)題。地塊劃小后，小開(kāi)發(fā)商拿地可能更艱難。因?yàn)樵�本把目光放在大地塊的大開(kāi)發(fā)商，只能把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)小地塊，而他們實(shí)力很強(qiáng)，可以用很高的價(jià)格來(lái)拿地，這樣一來(lái)，小開(kāi)發(fā)商的生存空間會(huì)進(jìn)一步壓縮。

　　沈殿連：我倒有不同看法。就像肖總剛才所說(shuō)的一樣，小地塊的開(kāi)發(fā)周期較短，前期房源和后期房源的價(jià)差不容易拉大，所以如果用高價(jià)拿地，并不見(jiàn)得會(huì)吸引大企業(yè)。因?yàn)槟玫爻跗�，大家都�?huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估，如果成本抬高，那么未來(lái)的銷售價(jià)格也必須相應(yīng)提高才能保證利潤(rùn)。對(duì)大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)過(guò)低的項(xiàng)目，做起來(lái)自然興趣不大，但中小開(kāi)發(fā)商不一樣，他們可能更多地考慮生存問(wèn)題，只要有一定的利潤(rùn)空間，就會(huì)入手。我認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)像大家想像的那么激烈，大家可能會(huì)更冷靜，首先充分考慮市場(chǎng)承受程度，才會(huì)下手拿地。

　　萬(wàn)小強(qiáng)：今后土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該會(huì)更加激烈。如果真的把地塊劃小，每個(gè)地塊的競(jìng)爭(zhēng)必然加劇。在地塊較大時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，大開(kāi)發(fā)商更多地把目光放在大地塊，目前的小地塊，則是中小開(kāi)發(fā)商更為關(guān)注。但今后如果只有小地塊，大家的積極性會(huì)被激發(fā)，一些位置較好的地塊，會(huì)吸引更多企業(yè)來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，不一定是機(jī)會(huì)。

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　　缺配套成執(zhí)行瓶頸？　

　　晨報(bào)地產(chǎn)：限地令出臺(tái)后，我們也有幾個(gè)疑問(wèn)。除了限制土地出讓面積外，對(duì)大家更為關(guān)心的開(kāi)發(fā)周期，似乎還沒(méi)有更明確的說(shuō)法？

　　肖磊：你提的這個(gè)問(wèn)題，正是業(yè)內(nèi)普遍的擔(dān)心，限地令暫時(shí)沒(méi)有配套的政策、解釋，如何執(zhí)行，目前還很難說(shuō)。舉個(gè)例子，限地令規(guī)定一線城市單宗土地出讓不得超過(guò)20萬(wàn)平方米即300畝，這個(gè)300畝是根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定的？在主城核心區(qū)，能夠達(dá)到300畝規(guī)模的地塊幾乎很難見(jiàn)到，而在城市副中心、近郊、遠(yuǎn)郊地區(qū)，300畝的限制，會(huì)不會(huì)太少了點(diǎn)？以前“70/90”政策出臺(tái)后沒(méi)多久，立刻有新的補(bǔ)充解釋出臺(tái)，這個(gè)政策目前看來(lái)還不夠詳盡。

　　萬(wàn)小強(qiáng)：對(duì)，一刀切式的規(guī)定300畝，可能有些問(wèn)題。比如說(shuō)，某個(gè)區(qū)域要建較大的城市綜合體項(xiàng)目，需要超過(guò)300畝的用地規(guī)模，這種情況又該如何處理？地塊劃小，有可能對(duì)城市的整體規(guī)劃產(chǎn)生影響。

　　沈殿連：的確如此。目前這個(gè)政策就像一道數(shù)學(xué)題，給出的條件太少，我們算不出答案，當(dāng)然也可以說(shuō)，能夠算出無(wú)限的答案，個(gè)人感覺(jué)這個(gè)政策還不是很成熟，如果沒(méi)有具體的配套政策出臺(tái)，這個(gè)政策的作用有限。

　　萬(wàn)小強(qiáng)：近一步的配套政策沒(méi)有出臺(tái)之前，這個(gè)限地令的很多東西都不大明確。這次的調(diào)控與以往相比，還是有很大的不同，以往可能只是在戶型、利率等方面做文章，但這次直接涉及根本，在土地環(huán)節(jié)做出調(diào)控。我想，初衷一方面是想控制地王的出現(xiàn)———當(dāng)然效果如何還有待市場(chǎng)驗(yàn)證———另一方面，也是希望通過(guò)這樣的政策，打擊囤地。

　　沈殿連：打擊囤地也需要有相關(guān)政策。比如現(xiàn)在，沒(méi)有明確限制開(kāi)發(fā)周期，即便劃小了地塊，也不見(jiàn)得能打擊囤地。

　　肖磊：我認(rèn)為，如果是想打擊囤地，不一定非要通過(guò)劃小土地面積來(lái)實(shí)現(xiàn)。在一些大的地塊，政府可以規(guī)定，每年的開(kāi)發(fā)面積必須達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，否則就處以懲罰，這樣也能達(dá)到目的，并不一定只是劃成小地塊。

　　萬(wàn)小強(qiáng)：所以配套政策的出臺(tái)是非常必要的。我想，政府可能是先拋出這么一個(gè)政策，試探一下市場(chǎng)的反應(yīng)和效果，再根據(jù)情況的發(fā)展，出臺(tái)相關(guān)的配套政策。

　�。ㄖ貞c晨報(bào)記者 朱彥）