眾多苦于買(mǎi)不起房的市民們似乎又看到希望。面對(duì)“瘋狂”的樓市，監(jiān)管層近期集中發(fā)力：先是12月9日決定將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；緊接著14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，并提出適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型商品房等四項(xiàng)調(diào)控措施；12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委又聯(lián)合出臺(tái)通知，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　一時(shí)間樓市仿佛“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”。那么明年的樓市會(huì)重回2008年的冰點(diǎn)嗎？對(duì)此，不少市民備感振奮，認(rèn)為政府要對(duì)房地產(chǎn)動(dòng)“真格”了，房?jī)r(jià)下跌只是時(shí)間問(wèn)題；而業(yè)界人士則大多稱(chēng)影響難免，但指望房?jī)r(jià)就此大降不可能。

　　市民歡呼：房?jī)r(jià)泡沫終于破滅有望

　　距離2010年只剩不到兩周的時(shí)間了，房產(chǎn)中介小劉最近忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，抓緊辦理上個(gè)月達(dá)成交易的房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。

　　催促小劉加快步伐的，是12月9日國(guó)務(wù)院發(fā)布的政策：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。如果不抓緊，小劉中介的這套房子可能面臨5.5%的交易成本增加。

　　營(yíng)業(yè)稅“2擴(kuò)5”被認(rèn)為是抑制短期炒房行為。其實(shí)，這個(gè)月來(lái)，中央政府關(guān)于調(diào)控樓市的舉措不止這一項(xiàng)。

　　12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議提出，“增加普通商品房供應(yīng)，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型商品房和公共租賃房的用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量的前提下，加快普通商品房建設(shè)”。其中，最引起市場(chǎng)關(guān)注的是，本次會(huì)議態(tài)度鮮明地從“抑制投機(jī)性購(gòu)房”到“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，力度明顯加大。

　　緊接著的12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委又聯(lián)合出臺(tái)通知，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。這被認(rèn)為是在14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議后，推出的第一個(gè)具體調(diào)控措施。

　　“看來(lái)政府要對(duì)樓市動(dòng)‘真格’的了。”廈門(mén)市民曾先生為此備感振奮。在他看來(lái)，政策“組合拳”緊鑼密鼓地出臺(tái)，說(shuō)明高層對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)、過(guò)高的房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康的危害已提升到非常重要的地位。這也意味著從2008年底開(kāi)始的鼓勵(lì)、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)被目前的調(diào)控政策取代。

　　“凡是泡沫，遲早都會(huì)破滅。”曾先生預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)的大跌其實(shí)是必然，面對(duì)目前高得離譜的房?jī)r(jià)，不管政策調(diào)控不調(diào)控，房?jī)r(jià)都會(huì)下跌，只是時(shí)間問(wèn)題。政府近日出臺(tái)“樓市新政”只是提供了一個(gè)借口。

　　不過(guò)，市民王先生的看法有些不同，他說(shuō)，很多人聽(tīng)聞“遏制”二字，便聯(lián)想到房?jī)r(jià)下跌，其實(shí)，“遏制房?jī)r(jià)上漲”與“打壓樓市”并不是同義詞。

　　“高房?jī)r(jià)能否被遏制要看后續(xù)是否有硬措施出臺(tái)。”王先生認(rèn)為：雖然新政策的出臺(tái)有助于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，但效果如何還要看是 “真打”還是 “假打”。“2005年開(kāi)始的調(diào)控政策，越調(diào)越高，根子在于一些權(quán)力部門(mén)已被利益集團(tuán)綁架，凡是調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，從來(lái)都是不執(zhí)行；凡是推動(dòng)房?jī)r(jià)的，都會(huì)過(guò)度執(zhí)行！”

　　業(yè)者搖頭：兩大因素力挺明年房?jī)r(jià)

　　那么明年的樓市是重回2008年的冰點(diǎn)，還是會(huì)接著上漲呢？對(duì)此，接受記者采訪的廈門(mén)業(yè)界人士大多搖搖頭表示：影響難免，但指望大降是不可能的。

　　“供需矛盾加上開(kāi)發(fā)成本居高不下，兩大因素將使廈門(mén)明年的房?jī)r(jià)依然保持堅(jiān)挺。”立丹行機(jī)構(gòu)副總裁陳祖勤向記者分析說(shuō)：今年樓市的復(fù)蘇出乎業(yè)界意料，開(kāi)發(fā)商開(kāi)工量偏低導(dǎo)致樓市供不應(yīng)求。“按正常行情，廈門(mén)每年樓市的消化量為250萬(wàn)至300萬(wàn)平方米，而今年就消化了460萬(wàn)平方米左右，目前全市庫(kù)存量只有70萬(wàn)至80萬(wàn)平方米，供應(yīng)量明顯不足。”陳祖勤說(shuō)：明年若是能供應(yīng)250萬(wàn)平方米，供需將可維持平衡，但在上半年這一矛盾解決不了。”

　　“另外，土地成本占了開(kāi)發(fā)商總成本的很大比例，但從今年廈門(mén)土地拍賣(mài)來(lái)看，成交價(jià)依然火熱。”陳祖勤表示：在土地成本的壓力之下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)空間有限。“而且今年樓市的火爆使開(kāi)發(fā)商資金充裕，像今年第一季度為緩解資金壓力而降價(jià)的可能性不大。”

　　“雖然明年上半年樓市調(diào)控政策還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，但整體力度應(yīng)不會(huì)太大。”陳祖勤認(rèn)為：在明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍不樂(lè)觀的背景下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還得依賴投資，國(guó)家仍將保持適度寬松的貨幣政策，其中房地產(chǎn)投資就是一個(gè)方向。

　　具體就營(yíng)業(yè)稅的“2擴(kuò)5”新規(guī)而言，陳祖勤說(shuō)，目前廈門(mén)的存量二手房約有七成超過(guò)了5年期限。從島內(nèi)來(lái)看，由于一手房供應(yīng)量不足，二手房成交量已與一手房持平，未來(lái)島內(nèi)樓市將以二手房為主。因此營(yíng)業(yè)稅政策的變動(dòng)，雖然增加炒房的成本，但對(duì)于剛性需求則影響不大。“至于地價(jià)款首付五成、一年內(nèi)繳清的新措施，在廈門(mén)早已實(shí)行，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)習(xí)慣了這一游戲規(guī)則。”

　　“一手房難降價(jià)，二手房的價(jià)格自然會(huì)堅(jiān)挺。”浦廈房產(chǎn)總經(jīng)理葉新華告訴記者，他日前參加了一個(gè)業(yè)內(nèi)聚會(huì)，開(kāi)發(fā)商與中介商的總體態(tài)度謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

　　接受采訪的過(guò)程中，葉新華接了一位房主的電話，房?jī)r(jià)從原來(lái)的100萬(wàn)元降到96萬(wàn)元。葉新華認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅政策的變動(dòng)，已使二手房市場(chǎng)逐漸進(jìn)入觀望期，這個(gè)月的交易量估計(jì)下降了一兩成，預(yù)計(jì)漸濃的觀望氛圍將持續(xù)至明年第一季度。但由于開(kāi)發(fā)商資金充裕，如撐到明年第二季度房?jī)r(jià)還不下降的話，成交量就可能再度釋放。

　　據(jù)葉新華估算，首次置業(yè)的80后年輕人目前已占廈門(mén)購(gòu)房群體的約四成，說(shuō)明廈門(mén)市民普通自住房的需求量不小。而廈門(mén)作為在海西生活和工作首選城市，外地購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。兩方面剛性購(gòu)房需求的存在，使得好地段、好品質(zhì)的二手房更不大可能降價(jià)。

　　后市懸疑：房貸政策會(huì)否收緊？

　　在樓市“組合拳”接踵而至之后，外界預(yù)測(cè)，下一步即將收緊的可能就是房貸政策了，這也被市場(chǎng)視為對(duì)樓市打擊力度最大的一記重拳。

　　“目前業(yè)內(nèi)的確有這樣的傳聞，房貸首付比例明年要上調(diào)、7折利率優(yōu)惠不再實(shí)行、二套房貸界定標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)。”葉新華表示：若果真如此，二手房市場(chǎng)就要受波及。

　　對(duì)此，記者昨日咨詢了廈門(mén)多位銀行業(yè)人士，但相關(guān)人士均以這個(gè)話題過(guò)度敏感為由，不愿作出分析。不過(guò)，早些時(shí)候廈門(mén)銀監(jiān)局人士接聽(tīng)市長(zhǎng)熱線時(shí)表示，目前廈門(mén)的房地產(chǎn)貸款(包括開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款)占銀行貸款總額的比例較高，接近31%，這一比例是全國(guó)平均水平的兩倍。個(gè)人房貸總額已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月直線上升，雖然資產(chǎn)質(zhì)量較好，貸款不良率只有0.67%，但由于房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)不能不引起注意。

　　一位股份制銀行個(gè)貸人士稱(chēng)，總體看房貸對(duì)銀行來(lái)說(shuō)還是重要資產(chǎn)，為應(yīng)對(duì)明年的房貸壓力，銀行可能會(huì)通過(guò)業(yè)務(wù)創(chuàng)新?tīng)?zhēng)取更多的客戶資源。例如在外地，已有銀行設(shè)計(jì)出置換式個(gè)人住房貸款計(jì)劃，對(duì)已經(jīng)用自籌資金全額付款購(gòu)買(mǎi)商品住房并取得房產(chǎn)證的自然人客戶發(fā)放貸款，用于清償購(gòu)房時(shí)客戶的非銀行貸款類(lèi)債務(wù)。該業(yè)務(wù)為購(gòu)房時(shí)沒(méi)有辦理住房按揭貸款的客戶設(shè)計(jì)，一手房和二手房客戶均可申辦，并可享受個(gè)人住房按揭貸款的同等優(yōu)惠條件，貸款金額最高不超過(guò)抵押物價(jià)值的70%。

　　其實(shí)，廈門(mén)已有不少銀行推出了房貸創(chuàng)新業(yè)務(wù)，比如一定期限內(nèi)可以先還利息再還本金，從而減輕按揭月供壓力，這樣做都是銀行要在規(guī)則允許的范圍內(nèi)，靈活地給予客戶方便，達(dá)到保持、擴(kuò)大客戶源的目的。

　　“只要開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路，不必?fù)?dān)心銀行的信貸支持。”新景地集團(tuán)總經(jīng)理許奎南認(rèn)為，銀行也是企業(yè)，地產(chǎn)商的產(chǎn)品只要能得到市場(chǎng)認(rèn)可，銀行不會(huì)看著蛋糕不咬。