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在加大房地產(chǎn)供應(yīng)端的政策導(dǎo)向下,日益高漲的地價(jià)已經(jīng)暴露出當(dāng)前土地市場(chǎng)的諸多問題。近期,國(guó)務(wù)院法制辦召集有關(guān)專家討論《國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例(草案)》,這意味著目前飽受爭(zhēng)議的拆遷條例有可能在未來得到改進(jìn)。再加上此前北京市推出的土地政策“從2010年1月1日起,土地一級(jí)開發(fā)將收歸國(guó)有”,顯然,作為供應(yīng)源頭的土地一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)開始引起管理層的重視,未來土地一級(jí)開發(fā)將得到不斷完善。
完善拆遷環(huán)節(jié)
由于拆遷條例事關(guān)民生問題,因此有關(guān)部門保持了審慎研究的態(tài)度。盡管目前還處于調(diào)研和討論階段,但不少業(yè)內(nèi)專家表示,現(xiàn)有的拆遷條例已經(jīng)不適合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展,未來應(yīng)該進(jìn)行修訂甚至廢除。這樣,除了解決民生問題外,還將極大減少目前土地一級(jí)開發(fā)中存在的糾紛,從而加快土地一級(jí)開發(fā)流程。
京華律師事務(wù)所的律師秦兵表示,近幾年在房屋拆遷過程中出現(xiàn)各種法律糾紛已經(jīng)屢見不鮮,主要是由于拆遷條例已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
拆遷條例誕生于1991年,于2001年經(jīng)過修改并沿用至今。專家指出,拆遷條例是在舊城改造的背景下誕生的。當(dāng)時(shí)政府是主導(dǎo),不區(qū)分公益和商業(yè)拆遷,這成為了當(dāng)下頻頻出現(xiàn)的拆遷矛盾的根源。隨著樓市逐漸升溫,房屋已經(jīng)成為個(gè)人重要資產(chǎn),而拆遷條例卻忽視了被拆遷人的合法權(quán)益,因此引發(fā)了諸多問題。
秦兵表示,應(yīng)該按照物權(quán)法的原則和民法的標(biāo)準(zhǔn)來解決房屋拆遷過程中的問題,采取市價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞讲⑶冶WC居民有穩(wěn)定的居住環(huán)境!半m然拆遷條例的修改面臨很大阻力,但是目前國(guó)家已經(jīng)開始重視拆遷過程中存在的大量問題!
除了被拆遷人的合法權(quán)益受到侵害外,拆遷糾紛也導(dǎo)致了土地一級(jí)開發(fā)推遲。北京某國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司的一位負(fù)責(zé)人表示,部分地塊由于拆遷問題難以得到解決,影響了開發(fā)商土地一級(jí)開發(fā)的速度,從而導(dǎo)致土地推遲上市,對(duì)土地供給造成了一定沖擊!敖衲瓯本┏山坏囊粔K地王項(xiàng)目就是因?yàn)椴疬w問題而推遲了一年才上市!
該負(fù)責(zé)人指出,北京市國(guó)土局已經(jīng)開始在回龍觀村項(xiàng)目實(shí)行“拆遷配套先行”的一級(jí)土地開發(fā)模式,將學(xué)校和醫(yī)療等公共配套設(shè)施由政府先建設(shè)再進(jìn)行回遷,這樣就解決了配套滯后等問題。“而拆遷的順利實(shí)施,將加快土地一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)和土地儲(chǔ)備的速度!
改善一級(jí)開發(fā)
不久前,北京市推出新的土地政策,從明年起將土地一級(jí)開發(fā)收回國(guó)有。分析人士認(rèn)為,這一政策將保證土地有效供應(yīng),對(duì)平抑地價(jià)起到積極作用,同時(shí)也將使土地交易市場(chǎng)更加公平、透明。
專家指出,土地一級(jí)開發(fā)不同于商品房開發(fā),主要包括上市出讓前的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)榷鄠(gè)環(huán)節(jié),使土地達(dá)到熟地條件再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓。根據(jù)國(guó)土部有關(guān)規(guī)定,一級(jí)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不得超過8%。這就使得土地一級(jí)開發(fā)的利潤(rùn)空間被鎖定。
“不少開發(fā)商希望借助土地一級(jí)開發(fā),幫助企業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)上獲得開發(fā)資格!北本┙üぶ玫氐囊晃回(fù)責(zé)人表示,由于一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)率低,而二級(jí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大,一些一級(jí)開發(fā)商通過故意延期交地等方式左右土地上市時(shí)間,等地價(jià)攀升時(shí)抬高價(jià)碼。這對(duì)于土地的平穩(wěn)供應(yīng)影響很大!叭绻患(jí)開發(fā)集中在政府手中,可以采取例如提前預(yù)公告等形式,縮短土地入市的流程,避免由于推地不均造成的恐慌性拿地。”
分析人士認(rèn)為,土地是資源類商品,也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。對(duì)于當(dāng)前土地市場(chǎng)上存在的各種問題,未來國(guó)家將加大對(duì)土地一級(jí)和二級(jí)開發(fā)的綜合治理,以解決日益突出的土地稀缺性和需求增長(zhǎng)之間的矛盾。
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