-中原證券研究所 李俊

　　2009年12月，政府密集出臺了一系列遏制房價過快上漲的政策。12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議通過的若干政策為2010年的房市確定了基調(diào)：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投資性購房。12月17日，五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，對土地出讓的收支管理進行了規(guī)范，明確開發(fā)商“首付比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　種種跡象顯示，調(diào)控政策已瞄準(zhǔn)樓市泡沫。可以預(yù)期，如果國內(nèi)樓市泡沫繼續(xù)以2009年的速度膨脹下去，數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)崩潰的局面將難以避免。

　　我們預(yù)計，2010年房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控將進入一種常態(tài)。但對于中國房地產(chǎn)市場來說，歷來就有“一收就死，一放就亂”的傳統(tǒng)，如何把握好調(diào)控的力度、調(diào)控的時機才是關(guān)鍵。我們認為，在正常的政策調(diào)控中，除了收緊流動性、物業(yè)稅試點、改革土地拍賣制度、打擊開發(fā)商非法囤地以及捂盤行為之外，加大保障性住房的供給才是根本之道。

　　在政策調(diào)控之下，我們預(yù)計2010年房地產(chǎn)市場將處于調(diào)整過程中，部分過熱區(qū)域的房價出會現(xiàn)階段性的回調(diào)。但由于造成房價快速上漲的因素，如供應(yīng)偏緊、剛性需求、投資性置業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通脹預(yù)期等的存在，2010年樓市回調(diào)的幅度會比較小，但全年的成交總量料將難與2009年絕地反彈的交易行情比肩。

　　此外，我們認為政策調(diào)控將對2010年的房地產(chǎn)投資增速有一定的負面影響，但影響不會太大：1、2009年下半年商品房供求矛盾突出，供求缺口大，而隨著價格的上漲，開發(fā)商開始加快了施工進度；2、由于2009年期房銷售劇增，期房銷售將推動2010年房地產(chǎn)投資增長。從期房銷售與房地產(chǎn)投資的增速關(guān)系來看，我們預(yù)計2010年房地產(chǎn)投資增速將回歸至過去十年來的平均值，即22%左右。

　　可以預(yù)料的是，房地產(chǎn)市場的調(diào)控將對A股市場帶來深遠的影響。在國內(nèi)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的四分之一，對GDP增長貢獻度超過2%，與其相關(guān)行業(yè)超過60個。我們認為，在A股市場中，如果房地產(chǎn)板塊受壓，其影響不僅僅在房地產(chǎn)板塊本身，它還將影響到一大批相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，例如，鋼鐵板塊、建材板塊、水泥板塊、化工板塊、工程機械板塊，甚至是家電板塊都會受到影響。