政府與房地產之間的利益關系除了經濟層面的，也有政治層面的。無論是經濟利益還是政治利益，政府與房地產之間的利益機制一旦偏離保障和改善民生的正確方向，就會與開發商等少數人的利益匯合到一起，這時政府的行為除了代表其自身利益外，也代表著開發商的利益。因此，矯正地方政府在房地產調控中的偏軌行為，必須進一步理順政府與房地產之間的利益關系。

　　利益是行為的內在動力，也是行為偏軌的驅動力。建立起合理的利益機制才能使政府行為依法、規范、高效，使政府在經濟調節、市場監管、社會管理、公共服務中發揮其應盡職能，從而更加有效地服務于社會、服務于民生。一旦利益機制偏離正確方向，政府行為就會偏軌，乃至出現為少數人服務和以謀取政府自身利益為目的的“經濟人”行為。

　　就政府與房地產的關系而言，同樣存在一定的利益關系，而且這種利益關系也直接決定了政府對房地產業實施監管和調控的行為取向。當前國內城市一路飆升的房價，正是由于地方政府與房地產之間的利益關系偏離正確方向所致，因此，遏制房價過快上漲，關鍵在于理順地方政府與房地產之間的利益關系。

　　地方政府與房地產之間最直接的利益關系就是，可以從土地出讓以及房地產交易中獲得財政收入，而這種利益關系的確立又與現行的土地、財稅制度密切相關。盡管作為房地產開發所必需的土地資源在法律意義上屬國家所有，但在權屬執行上又基本是屬于各級地方政府所有并歸其支配，地方政府既是履行政府治理職能的管理者，又是“土地商人”，而且土地出讓金不但基本上被納入地方政府的財政收入，甚至成為主要收入。因此，地方政府的行為不能不受商業利益的影響，難免不出現與房地產業健康發展要求不一致的地方，甚至會出現地方政府與中央政府政策取向不一致的地方，或者說中央政府的政策在地方政府的執行中打了折扣、走了樣。國外房地產市場也會出現泡沫，出現無序現象，但大抵會遵循有漲有跌、時抑時揚的走勢，而不會像我國這樣出現只漲不跌的“單邊市”，更不會毫無顧忌地一路狂漲，以至于大大超過居民的可支付能力。

　　鑒于地方政府與房地產的這種直接利益關系和對“土地財政”的依賴所導致的行為偏軌，有的學者建議將土地收入統繳中央財政，以便徹底割斷地方政府與房地產之間的利益鏈條。其實從市場經濟的經驗看，在中央與地方實行分稅制的財稅體制下，地方政府從一定意義上講都是“土地財政”。有所不同的是，國外地方政府的財政收入主要來源于土地和不動產的保有環節，即物業稅。在國外成熟市場經濟國家，物業稅等不動產稅屬地方管理，是地方政府的主要財源，所占比重在40%以上，高的可達60-70%，征稅范圍涵蓋經營性不動產和消費性不動產，等于在個稅之外又有了一道稅收調節。而我國目前房地產保有環節的稅收僅占全部稅收的2 .36%、地方財政收入的8 .12%。相反，房地產交易環節的各種稅費以及土地出讓金則成了地方政府的財源支柱。正是由于這種對土地出讓金及其交易稅費的“依賴癥”，才帶來了嚴重的短期行為，而這種短期行為又成了房價上漲的直接“推手”。

　　但是，如果將土地收入完全收歸中央，那不僅會造成只有中央的積極性沒有地方積極性的局面，也會讓地方政府失去賴以運行的財政支持。可行的辦法是借鑒國外的物業稅制度，使地方政府在轄區內把形成與培養稅源的重點落在土地和不動產的保有環節，使得大宗、穩定、支柱性的稅收來自土地和不動產的保有環節，而不是像現在這樣來自一次性的土地和房屋交易環節。有了這一組織地方財政收入的機制，就可以把地方政府原來的“短期土地財政”改造為“長期土地財政”，地方政府只要專心致志地提供好基本公共服務，優化本地投資環境，其轄區內的不動產就會進入升值軌道，在此基礎上每隔幾年重評一次稅基，從而實現“財源建設”的套現。而且物業稅的實施對房地產業的發展還具有多重積極意義：一方面，可以以此為契機規范政府行為，將目前多如牛毛的房地產稅費調整到公共財政所要求的簡化、透明和規范狀態；另一方面，此舉對于購房者、炒房者、開發商的行為和預期都會產生重大影響，從而有利于構建起穩定合理的房價形成機制。

　　政府與房地產之間的利益關系除了經濟層面的，也有政治層面的。這主要表現在，房地產業的發展不僅可以為政府帶來G D P的高增長，還會帶來城市面貌的“煥然一新”，帶來城市的“升值”，而這一切在現行的政府政績考核評價中，又都是最受關注也是最容易博取的“政績”。這種政治層面的利益關系與經濟層面的利益關系，在地方政府的行為中不但不會發生沖突，相反還具有極高的契合性。只要能夠推動房地產市場火起來、房價漲起來，政府就可以多賣地、多得土地出讓金、多收稅， 當 地 經 濟 也 會 高 增長，“經營城市”的政績也愈加突出。然而，無論是經濟利益還是政治利益，政府與房地產之間的利益機制一旦偏離保障和改善民生的正確方向，就會與開發商等少數人的利益匯合到一起，這時政府的行為除了代表其自身利益外，也代表著開發商的利益。理論界把這種官商利益交融互惠并共同左右社會經濟的現象稱之為“合謀經濟”。現實生活中，最能說明這種“合謀經濟”的莫過于2008年以來的房地產救市了。由于受國際金融危機影響，當時部分城市的房價和成交量出現下跌，讓開發商心急如焚，可是地方政府比開發商更急。為了救市，地方政府密集出臺了購房落戶、購房退稅、購房送補貼等政策，并下發紅頭文件鼓勵公務員買房，某省省會城市官員甚至帶頭買房。在共同利益的驅動下，地方政府通過一系列政策措施和輿論造勢助推房價上漲，開發商則通過對市場炒作來拉高房價，房價哪有不漲的道理。所以，從2009年初樓市“小陽春”的出現，到近期部分城市的房價暴漲，可以說是地方政府和開發商“合謀”推動的結果。通過這種“合謀”，地方政府不僅獲得了因地價、房價上漲帶來的經濟利益，更有政治利益。因為在出口和內需都嚴重受挫的情況下，許多地方政府正是通過此舉才完成了保增長的“政治任務”，這是一條無需花費氣力調整結構和轉變發展方式就可以獲取“政績”的途徑。

　　因此，矯正地方政府在房地產調控中的偏軌行為，還必須進一步理順政府與房地產之間在政治層面的利益關系。政府或政黨與房地產之間的政治利益關系并非我國獨有，國外也是如此。在有些國家，房地產政策甚至成為政黨競選時爭取選票的政治籌碼，無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價，喪失的可能不僅僅是選票，而是整個政黨以及政治家的政治生命。中國共產黨作為執政黨，高度關注民生、重視民生。2009年10月，中共中央辦公廳印發了《關于建立促進科學發展的黨政領導班子和領導干部考核評價機制的意見》，并強調：“既重視考核經濟建設情況，又注重考核經濟社會協調發展、人與自然和諧發展，特別是維護穩定第一責任、保障和改善民生的實際成效”。住房是民生之要，房地產業的發展不僅關系社會和諧，也關系著生態文明建設，關系著科學發展，理應成為政績考評的重要內容。因此，不僅應將房地產業的持續穩定健康發展納入到各級政府的政績考核評價中，還應當建立起與房地產相關的考核評價指標體系。在這個指標體系中，既要有保障性住房建設的考評指標，還應將房價上漲指數、房價收入比、G D P增長與房價變動比等納入其中。有了全面完善、科學合理的房地產綜合考核評價指標體系，才能讓地方黨政領導班子出于政績的壓力不能“不作為”，也不敢“慢作為”、“亂作為”，過快上漲的房價才能真正得到遏制。

　　(張道航 作者為中共大連市委黨校教授)