新年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)卻依然帶有很大不確定性。2009年底的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策并未給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)太多涼意 ，以至于多數(shù)人仍認(rèn)為2010年的房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。相較之下，股市調(diào)控卻立竿見(jiàn)影，表現(xiàn)出“政策市”的跡象。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)緣何越調(diào)控越漲，或者說(shuō)，調(diào)控究竟難在何處？

　　中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控之難，首先在于房市存在剛性需求。在國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，有房才等于有家，房子在一定程度上屬于生活必需品，不論房?jī)r(jià)是漲是跌，該部分需求量皆基本恒定。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中有85%自住型購(gòu)房者的存在，加之中國(guó)人口變遷趨勢(shì)未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力非常堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)難以長(zhǎng)期深幅下跌。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控之難，還在于房?jī)r(jià)不同于一般商品。對(duì)于一般商品價(jià)格調(diào)控，運(yùn)用供給調(diào)控與需求調(diào)控手段都可達(dá)到較為理想的效果。但是，土地作為稀缺資源，調(diào)控供給手段受限，相較之下，只能通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)需求才能得到較好的效果。然而在“居者有其屋”的責(zé)任之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求無(wú)法壓制，只能壓制投機(jī)需求，調(diào)控方式受限，調(diào)控效果自然不盡如人意。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控之難，更因?yàn)槠渖婕皬V泛的利益群體。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，將聯(lián)動(dòng)鋼鐵、水泥、建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失去一個(gè)重要的驅(qū)動(dòng)力。不僅如此，1994年開(kāi)始的分稅制改革，在較短的時(shí)間內(nèi)迅速提高了中央財(cái)政收入占財(cái)政收入總額的比重，卻也同樣造成財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配的情況，主要是地方政府財(cái)政收入比重低，而承擔(dān)事務(wù)卻相對(duì)過(guò)多，地方財(cái)政的拮據(jù)使得地方政府怨聲載道。

　　作為快速提高地方財(cái)政收入的手段，“土地財(cái)政”自然成為中央與地方利益的平衡器。由此，無(wú)論是中央還是地方政府，皆因短期利益而放松調(diào)控力度，對(duì)開(kāi)發(fā)商故意囤積土地等行為“睜一只眼閉一只眼”，房?jī)r(jià)也就難以下調(diào)。

　　因此，無(wú)論是中央及地方政府，還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)性購(gòu)房者，如果不能基于長(zhǎng)遠(yuǎn)利益就未來(lái)房?jī)r(jià)達(dá)成共識(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控難免“隔靴搔癢”，只能流于形式。事實(shí)上，與一般商品相同，合理的房地產(chǎn)價(jià)格當(dāng)由供求雙方博弈形成，行政力量這一“有形的手”則應(yīng)更多關(guān)注相關(guān)政策的設(shè)計(jì)與完善，以抑制投機(jī)性需求，打擊炒地、囤地行為，影響市場(chǎng)供求關(guān)系，使房?jī)r(jià)真正停住上漲步伐。

　　首先，政府當(dāng)局應(yīng)考慮改革分稅制，按照財(cái)權(quán)和事權(quán)相匹配的原則，提高地方財(cái)政收入占財(cái)政收入總額的比例。地方政府出賣(mài)土地所得收入本身就具有不可持續(xù)性，加之“土地財(cái)政”多造成投資過(guò)熱，地價(jià)與房?jī)r(jià)飆升，損害普通購(gòu)房者的利益，因此，改革分稅制勢(shì)在必行。

　　其次，在信貸政策方面，應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。二套房貸政策自出臺(tái)以來(lái)就一直是壓制投機(jī)性購(gòu)房者的“利器”。隨著首付比例的提高和貸款利率的上浮，炒房者投機(jī)盈利空間縮小，必將有效遏制投機(jī)性購(gòu)房行為，并對(duì)過(guò)熱的樓市降溫。但伴隨改善性住房定義的出現(xiàn)，銀監(jiān)會(huì)對(duì)“二套房”的定義便一直模棱兩可，使二套房貸政策收緊在實(shí)施過(guò)程中頻頻受阻，銀行或中介渾水摸魚(yú)的空間一直存在。

　　因此，監(jiān)管部門(mén)在明確標(biāo)準(zhǔn)過(guò)程中應(yīng)注意嚴(yán)格區(qū)分改善性需求與投機(jī)需求，并對(duì)此設(shè)定不同利率與首付門(mén)檻，如對(duì)二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對(duì)三套以上房貸在首付和利率標(biāo)準(zhǔn)上逐級(jí)提高，并建立違規(guī)懲戒機(jī)制，如對(duì)購(gòu)房后空置行為征稅等，減少投機(jī)行為對(duì)房?jī)r(jià)的不當(dāng)推動(dòng)。

　　再次，稅收政策應(yīng)有進(jìn)一步動(dòng)作。物業(yè)稅的開(kāi)征特別是采用累進(jìn)稅制，可以提高投機(jī)需求的交易成本，有效打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在一定程度上刺破房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的泡沫。

　　通過(guò)差別稅率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)高檔別墅住戶(hù)加大征稅額度，對(duì)普通住房居住者減少征稅甚至減免物業(yè)稅。(郭田勇)