物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"試點(diǎn)已經(jīng)很多年了，此次推向全國的消息，是釋放一個(gè)信號。從短期來看，管理層對于房地產(chǎn)市場近期房價(jià)上漲過猛過快有很多的擔(dān)憂，希望通過物業(yè)稅"空轉(zhuǎn)"推向全國這樣一種調(diào)控手段，調(diào)整市場預(yù)期，對于房價(jià)過快上漲將有一定的調(diào)節(jié)作用。

　　一石激起千層浪。近日，關(guān)于物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”將推廣至全國的消息激起了社會(huì)各界的熱議。盡管消息還未經(jīng)證實(shí)，但市場的反應(yīng)卻出乎意料地劇烈。新年的第二個(gè)交易日，滬深股市大盤雙雙上漲，但眾多房地產(chǎn)股卻受這一消息襲擊股價(jià)應(yīng)聲而落。

　　一直以來，在調(diào)控房價(jià)的各項(xiàng)建議中，物業(yè)稅的呼聲最高，這也被稱為抑制投機(jī)的殺手锏，但始終千呼萬喚不出來。實(shí)際上從2003年開始，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局就在北京、遼寧、重慶等10個(gè)省市進(jìn)行模擬評稅試點(diǎn)�！翱辙D(zhuǎn)”了6年之久后，在國家終于下定決心遏制房價(jià)過快上漲、打擊投機(jī)的趨勢下，物業(yè)稅轉(zhuǎn)為“實(shí)轉(zhuǎn)”的腳步還有多遠(yuǎn)？

　　物業(yè)稅開征還有多遠(yuǎn)？

　　“今年物業(yè)稅從‘空轉(zhuǎn)’轉(zhuǎn)入‘實(shí)轉(zhuǎn)’是有一定可能性的，但可能性有多大不好說”，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，第一，有可能把“空轉(zhuǎn)”的范圍擴(kuò)大到全國或大部分城市；第二，試點(diǎn)的城市已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”了六七年，已經(jīng)積累了一套經(jīng)驗(yàn)，各方面條件基本上趨于成熟，因此今年不排除有個(gè)別城市由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”。

　　而且，“今年是一個(gè)比較好的時(shí)間窗口”，楊紅旭強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在國家提出遏制房價(jià)過快上漲，抑制投機(jī)，在這樣一個(gè)背景之下，適時(shí)試點(diǎn)推出物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”時(shí)機(jī)比較好，“如果放在樓市比較低迷的時(shí)候，推出物業(yè)稅對樓市反而是一種打壓�！�

　　此前也有財(cái)政部官員表示，經(jīng)過幾年的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，按評估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。

　　不過在接受記者采訪時(shí)，財(cái)政部財(cái)科所稅收政策研究室主任張學(xué)誕對之前有媒體報(bào)道，財(cái)政部在2010年年初把物業(yè)稅列入重點(diǎn)研究課題，交給他所在的處室執(zhí)行的消息進(jìn)行了澄清�！拔覜]有說過這個(gè)話，雖然目前一直在研究物業(yè)稅，并在2007年由我們研究所提出一份報(bào)告，但是這個(gè)報(bào)告至今為止并未對外公布。”

　　“我覺得物業(yè)稅遲遲沒有開征，是由于多方面因素造成的�！睆垖W(xué)誕進(jìn)一步解釋，從技術(shù)層面來說，物業(yè)稅的實(shí)施沒有太大問題�，F(xiàn)在主要的問題是物業(yè)稅真正要開始對普通購房者征收的話，會(huì)對他們造成一定的影響，如果短期內(nèi)不能消除其所帶來的負(fù)面影響，勢必會(huì)帶來一些不穩(wěn)定的因素。

　　正是基于這個(gè)擔(dān)憂，盡管物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的省市有很多，但始終沒有一個(gè)城市敢于第一個(gè)吃螃蟹。其間傳出深圳要開始實(shí)施物業(yè)稅，但是一直也沒有動(dòng)靜。

　　天相投資顧問公司金融地產(chǎn)組的一名研究員對此表示了相同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，物業(yè)稅2010年肯定不可能開征�！斑@只是政策信號的一個(gè)釋放”。之所以做出這樣的判斷，該研究員的理由是技術(shù)上的障礙太多。此前多個(gè)省市試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”已經(jīng)很多年，目前向全國推廣，將繼續(xù)在全國“空轉(zhuǎn)”幾年，待技術(shù)逐漸成熟后，才有推出的可能。

　　而且，在政策面上，物業(yè)稅一旦開征，由于其涉及面很廣，將加重有產(chǎn)者負(fù)擔(dān)。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回暖并未完全確立之前，政策上也會(huì)對此有所顧忌，因此更有可能在經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇、經(jīng)濟(jì)壓力比較小的時(shí)候開征。“顯然這將是幾年之后的事情�！痹撗芯繂T強(qiáng)調(diào)。

　　從物業(yè)稅開征的效果來講，業(yè)界已經(jīng)討論了好幾年，其對于打擊投機(jī)乃至投資需求的遏制作用毋庸置疑。但對整個(gè)樓市來講，物業(yè)稅開征與否的影響已經(jīng)不僅限于是否擠出投機(jī)者制造的泡沫，將會(huì)觸動(dòng)整個(gè)市場主體的利益格局。同時(shí)在物業(yè)稅的重錘高壓之下，市場是否會(huì)反應(yīng)過激、整個(gè)市場是否會(huì)受到打壓也是個(gè)未知數(shù)，這也是物業(yè)稅至今遲遲未出臺(tái)的重要原因。

　　因此，中金公司房地產(chǎn)行業(yè)分析員白宏煒表示，物業(yè)稅的開征，是以理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，建立一系列新的市場制度以及完善稅收各環(huán)節(jié)為前提的。任何一個(gè)方面都是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要經(jīng)過反復(fù)討論和驗(yàn)證�！八�以我們認(rèn)為，在短期內(nèi)開征物業(yè)稅的可能性不大�！�

　　此外，物業(yè)稅要開征，除去技術(shù)上要具備條件外，還要解決一系列問題。其中最大的難點(diǎn)在于是否能解決重復(fù)征稅的問題。購房者在購買住房時(shí)已經(jīng)支付了土地出讓金、土地增值稅等多項(xiàng)稅種，是否將住房所產(chǎn)生的所有稅種統(tǒng)一納入物業(yè)稅，如何協(xié)調(diào)各納稅主體和利益主體之間的關(guān)系至今還沒有定論，而且在征收的標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)價(jià)格評估以及自住型、投資性住房的界定、監(jiān)管制度方面仍然存在很大分歧。

　　“如果這些基礎(chǔ)工作做得不夠，推出物業(yè)稅就不太現(xiàn)實(shí)”，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出，物業(yè)稅是一個(gè)系統(tǒng)工程，并且要走立法程序，現(xiàn)在有很多基礎(chǔ)工作還未完成。比如在評估、資產(chǎn)透明度等方面，國內(nèi)樓市與國外成熟市場差距還比較大。

　　對市場將產(chǎn)生多大影響？

　　盡管物業(yè)稅開征還是天邊隆隆的雷聲，但在當(dāng)前房價(jià)過快上漲勢頭仍未明顯減緩的情況下，誰也判斷不準(zhǔn)哪天就會(huì)變成驟然的暴雨降臨到購房者身上。這又會(huì)對樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

　　如果物業(yè)稅開征，二手房市場首當(dāng)其沖將受到影響。白宏煒分析，在開征物業(yè)稅的短時(shí)間內(nèi)，二手房供應(yīng)將增長。征收物業(yè)稅會(huì)將市場囤積的二套及二套以上的房源擠出來，對二手房市場的價(jià)格將形成下行壓力。

　　而反觀我國樓市近幾年的發(fā)展歷程，由于住房方面的稅收集中于交易、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)的成本很少，導(dǎo)致市場產(chǎn)生了大量的投機(jī)獲利行為。許多購房者都有買房升值、倒手獲利的心態(tài)，這也使得一部分住房資源集中在投資炒房者手中，各地居高不下的空置率說明這種住房資源分配方式的效率并不高。

　　據(jù)調(diào)查，京滬深等一線城市的許多樓盤空置率甚至達(dá)到50%。而物業(yè)稅是根據(jù)房產(chǎn)持有者占有國家資源的多少來征收的，正是增加了投機(jī)性購房者的持有成本，可以說是把住了市場投機(jī)性需求膨脹的命門。

　　“從短期來看，住宅市場價(jià)格將因?yàn)槎唐诙�手房供�?yīng)的增加而下降”，白宏煒分析，“我們估計(jì)目前市面上的二套房及以上的囤積量占市場供應(yīng)總體的10%左右”。如果這些房源全部釋放，二手房市場會(huì)在短時(shí)間內(nèi)增加大約10%左右的房源。而基于出售的迫切性，炒房者更有可能會(huì)以市場折扣價(jià)出讓，這樣就會(huì)進(jìn)一步打壓二手房市場的房價(jià)。相應(yīng)地一手房市場也會(huì)受到波動(dòng)。

　　目前業(yè)界普遍預(yù)期物業(yè)稅的實(shí)施是逐步的，那么相應(yīng)地房價(jià)的調(diào)整也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)過程�！熬唧w的價(jià)格下行幅度取決于供應(yīng)與需求的價(jià)格彈性。從中長期來看，物業(yè)稅增收提高了居民持有成本，從而對房價(jià)有抑制作用”，白宏煒表示，如果按照1%的稅費(fèi)，征稅后房價(jià)將理論上下降15%到20%，房價(jià)同時(shí)還要受到市場供需影響；另外由于對多套住房、高端商品房稅率較高，所以推行物業(yè)稅短期內(nèi)將逼迫炒房者拋售存房，從而增加房源供應(yīng)，打壓高端商品房需求，房價(jià)也將被迫下降。

　　陳國強(qiáng)也認(rèn)為，之前北京深圳等多個(gè)城市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)已經(jīng)很多年了，此次推向全國的消息，是釋放一個(gè)信號�！皬亩唐趤砜矗�管理層對于房地產(chǎn)市場近期房價(jià)上漲過猛過快有很多的擔(dān)憂，希望通過物業(yè)稅‘空轉(zhuǎn)’推向全國這樣一種調(diào)控手段，調(diào)整市場預(yù)期，對于房價(jià)過快上漲將有一定的調(diào)節(jié)作用�！�

　　從中長期來看，物業(yè)稅則是稅制的一種變革，其推出是一種制度建設(shè)與優(yōu)化，而不單單跟房地產(chǎn)有關(guān)，涉及的面比較廣，包括地方政府在內(nèi)的各方利益主體牽涉其中，將會(huì)影響市場各方的預(yù)期�！暗�如果仍然僅僅是‘空轉(zhuǎn)’，那么更多的是一種心理層面的影響”，陳國強(qiáng)表示，對于自住性住房者影響并不大，而投資投機(jī)性需求反而有比較大的心理壓力。而將來實(shí)施的話，持有成本將大大增加，對投資投機(jī)的抑制將會(huì)變成實(shí)質(zhì)性的。

　　物業(yè)稅會(huì)以什么方式開征？

　　在政府對樓市采取了幾項(xiàng)密集的調(diào)控措施后，推出物業(yè)稅的呼聲漸高。那么步伐是否就此能加快？

　　記者注意到，在房價(jià)瘋狂上漲的2009年，對于物業(yè)稅的提法已比以前明顯增多。2009年5月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》明確提出，要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

　　“物業(yè)稅開征確實(shí)面臨著很多困難”，楊紅旭指出，但任何一項(xiàng)改革都必然面臨很多矛盾，不能說有矛盾就不改革，“改革可以一步一步走，但實(shí)質(zhì)性地邁出第一步非常關(guān)鍵�！�

　　我們看到，盡管國家的政策已經(jīng)掉頭轉(zhuǎn)向，各地的樓市也做出了反應(yīng)，但是政策的實(shí)施效果目前還沒有傳導(dǎo)到房價(jià)上。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年新年前兩天北京市二手住宅網(wǎng)簽數(shù)僅為30套，這一數(shù)字同比2009年和2008年的48套和93套，分別下降了37.5%和67.7%。而廣州樓市在這兩天里共成交了247套住房，比去年同期減少40%。

　　但各地的房價(jià)仍沒有明顯下滑的趨勢。目前出臺(tái)的政策是否能如預(yù)期般真正遏制房價(jià)過快上漲，目前還不得而知。“而物業(yè)稅是遏制房價(jià)過快上漲的有效方式，不僅僅是一個(gè)短期調(diào)控的方式，而是一個(gè)長期稅制改革的問題，長遠(yuǎn)來看，都是一項(xiàng)對抑制樓市投機(jī)有好處的改革�！睏罴t旭說。

　　社科院金融研究所博士后研究員沈可挺也指出，物業(yè)稅出臺(tái)有利于調(diào)整房地產(chǎn)市場的房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)�！艾F(xiàn)在‘空轉(zhuǎn)’運(yùn)行的物業(yè)稅，首先提出來的就是對商業(yè)用房和高端住宅，一般的普通住宅，不在這個(gè)征收系列�！�

　　“而未來即使普通住宅納入物業(yè)稅征收范圍，稅率上也會(huì)有很大的差別”，沈可挺預(yù)期，美國政府現(xiàn)在的做法就是，認(rèn)定高端住宅征收的稅率要高。“問題是普通住宅怎樣認(rèn)定，稅率應(yīng)該如何設(shè)定，但這是后一步的事情�！�

　　楊紅旭也預(yù)測，物業(yè)稅的開征應(yīng)該有一個(gè)漸進(jìn)的過程。開始階段稅基肯定比較小，稅率也比較低，順序是先商用房后住宅，最先可能是高檔住宅�！凹词故瞧胀ㄗ≌�，也可以再分類，根據(jù)檔次、戶型面積、家庭收入情況、個(gè)人擁有住房的套數(shù)等因素確定不同的稅率，甚至像國外那樣，對部分特殊房屋免征�！�

　　有專家進(jìn)一步指出，如果按照這一預(yù)期步驟開征物業(yè)稅，那么房地產(chǎn)開發(fā)商在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整。

　　“物業(yè)稅開征實(shí)際有影響的是原來那些要投資高端住宅的人”，沈可挺對記者說，這樣的話，開發(fā)商就要考慮高端住宅真正的市場到底有多大，就能從供給層面上改變市場產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。

　　據(jù)了解，在進(jìn)入2009年四季度后，北京、上海等一線城市位于優(yōu)越地段的高端住宅項(xiàng)目尤為投資者所追捧，而眾多開發(fā)商也有繼續(xù)大規(guī)模開發(fā)高端住宅的意愿�！暗�如果物業(yè)稅征收以后，購房者會(huì)考慮真正的擁有成本，在投資時(shí)就會(huì)猶豫，開發(fā)商也會(huì)考慮將高端住房轉(zhuǎn)向普通住房，調(diào)整的效果要看稅收政策的差異化有多大。” （李文龍趙洋楊洋）