物業稅能調房價嗎?

　　近日，一則“物業稅空轉將在全國推行”的傳聞，讓物業稅再度成為熱點話題。最近的北京“兩會”上，有政協委員建議，北京商業地產方面已經具備開征物業稅的條件，北京有望首先從商用房產開始開征物業稅，從而開全國之先河。但實際上，相關部門并未透露物業稅開征的時間表，不僅如此，各方對改革出臺的適當時機也存有不同意見。

　　中國社科院財貿所研究員張斌指出，物業稅是一種財產稅，是對不動產保有環節的征稅。出于對高房價的憂慮，目前，輿論和公眾寄望于“物業稅”的出臺可以為樓市“降火”。但張斌指出，調控房價并不是征收物業稅最主要的目的，其核心作用是結束財產保有層面的無稅狀態，實現在收入和財產兩個層面上調節收入分配差距。

　　“物業稅還有一個重要作用，是減少地方對土地財政的依賴。”張斌指出。2009年，北京土地出讓金收入逾900億元，幾乎占財政收入的一半；在上海、杭州等其他一、二線城市，賣地收入也占到財政收入的很大部分。土地價格被一再推高，導致人們對房價的心理預期也一再升高。而一旦開征物業稅，這種局面有望改變。

　　業內人士介紹，在發達國家，物業稅是地方稅收的支柱。廣義的物業稅與財產稅等同，多數發達國家財產稅收入占國民收入的比重為5%左右，占一國全部稅收的比重多在10%以上。但在我國，房地產行業的稅收絕大部分集中在開發和交易環節，持有環節的稅種只有房產稅和城鎮土地使用稅。這就導致持有環節稅負極低，造成部分熱點城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費。

　　因此，“只有對持有環節征收，才能增加持有者的成本，促進房地產的流轉，補充有效供應不足，抑制房價的非理性上漲。”中國社科院公共管理與政府政策研究所研究員馬光遠說。而更重要的是，開征物業稅，可以減少地方政府對土地財政的依賴，逼迫地方政府更加注重城市配套與社區服務，穩步提升存量房地產價值，從而持續獲得稅收。

　　有專家直言，物業稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足。與其說物業稅是對物業持有人的挑戰，不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。

　　開征條件具備嗎？

　　在我國，物業稅的概念最早進入公眾視野是2003年。2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”從這年5月開始，財政部和國家稅務總局在全國多個省市開展房地產模擬評稅試點工作。

　　目前，盡管經過了6年多的模擬空轉“演練”，仍有專家對短期內開征物業稅信心不足。

　　“到目前為止，對于物業稅征收體系究竟怎么設計，大家還不清晰。”馬光遠說，正因為如此，導致現在關于物業稅的爭論都有一個假設的前提，即認為征收物業稅是把土地出讓金由一次性繳納改為分70年繳納。但實際上，這個前提沒有得到任何部門的印證。

　　由此，引出了一系列疑問：在我國現行的房地產政策中，購房人是一次性繳納70年的土地出讓金，如果征收物業稅，是不是意味著可以分70年來繳納土地出讓金？對于已經購買的房屋，如果征收物業稅，是不是要退回相應的土地出讓金？在我國，房屋的性質有商品房、房改房、經濟適用房、兩限房、央產房、軍產房等類型，不同性質的房屋繳納的土地出讓金都不盡相同，如果征收物業稅，該怎樣區別對待？

　　在征收物業稅呼聲不斷高漲的同時，這些問題都還沒有明確的答案。

　　“如果土地出讓金包含在物業稅中，那么土地該怎么流轉，怎么從政府手里出讓給開發商？”馬光遠說，如果把土地出讓金包含在物業稅中，地方政府、既得利益者不答應。如果土地出讓金不包含在物業稅中，那么這個物業稅就在現有購房成本之外增加了負擔。看來，開征物業稅須解決如何厘清物業稅與包括土地出讓在內的現有稅費之間關系的問題。

　　此外，關于物業稅是針對一套房還是二套房征收的議論，有專家指出，這里面不光有公平問題，還有至今難以解決的技術問題。目前，戶籍改革滯后，在人口流動的大背景下，人口信息失真情況嚴重，全國所有的個人住房情況如何掌控？一個家庭可能在不同城市購房，在類似情況下，所謂二套房、三套房征稅如何實現？房屋交易中怎樣保證足額納稅？另一方面，稅基該如何確定，稅率該如何界定？這些都是在操作中繞不過的技術門檻，只要個人房產信息、房地產估值等有一項難以滿足條件，就會引起利益糾葛。

　　對此，中國房地產業協會副會長顧云昌指出，物業稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，是對于房地產價值鏈條的普遍調整。所以，開征物業稅是大勢所趨，只是時間問題。(記者 楊亮)