今年以來,樓市成交量就開始逐漸陷入低迷,尤其是春節期間,成交量更是創下了“史上最低”。不過低成交量并未影響到房價的堅挺甚至上漲。中國指數研究院數據信息中心統計顯示,春節期間不少城市新房的成交均價都創下了歷史新高。那么,這種“量跌價挺”的局面,其背后是什么因素在支撐,又將維持多久呢?當前樓市觀望僵持的局面,又需要什么因素才能被重新激活?2010年房價的走勢又將會是如何呢?

　　“量跌價挺”能維持多久?

　　春節期間全國各大城市成交的低迷有目共睹。數據顯示,2月第一周,34個重點城市中成交量環比下跌的城市達21個。尤其是北京、上海等一線城市集體滯脹。春節期間,北京新房共成交42套,深杭寧蘇四城市成交量甚至未達兩位數,廣州日均網簽量也只有5套。2009年喧鬧了一整年的樓市終于開始顯得有些冷靜,但房價依然未見明顯松動。國家統計局最新數據顯示,1月份,全國70個大中城市房屋銷售價格環比仍上漲了1.3%。

　　“量跌價挺”背后的因素其實很簡單,雖然去年12月起一系列關于樓市的調控政策密集出臺,但總的來看,這些調控并未觸及樓市的根本,總體較為溫和,中央也保留了一些“殺招”。因此不少業內人士紛紛預測,只要樓市調控效果不理想,中央仍將繼續出臺政策。于是,調控繼續出臺的預期,導致了開發商與購房者都在觀望。購房者面對高房價望而卻步,希望國家能痛下殺招調低房價；而開發商則手握重金觀望等待,希望等政策明確后再行部署。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,春節期間成交低迷主要原因還是新增貨量很少,以廣州為例,近期幾乎沒有新開樓盤,也就刺激不了購房者買房的欲望。另外,由于一手房價還是太高,不少首置需求逐漸分流到了二手市場。從1月的數據來看,廣州二手房成交量是一手的2倍,正好說明的了這種現狀。

　　在黎文江看來,供應量的不足還是導致“量跌價挺”的關鍵因素之一。“開發商的存貨基本在去年都消化完了,都‘不缺錢’,因此也就沒有脫銷的動力,更不可能降價促銷了。”因此,“量跌價挺”的局面還將維持多久,相當程度上仍取決于供應量能否增加。

　　房價向上還是向下?

　　在不少購房者看來,歷史仿佛又進入了輪回,2008年下半年,在經歷過一輪的暴漲后,樓市也進入了如此一番“量跌價挺”的博弈期,此后受國際金融危機等諸多因素的影響,房價進入了下調周期。因此目前不少購房者翹首企盼著,當前的觀望和僵持能夠最終導致房價的回調。

　　富力地產聯席董事長張力日前預測,今年房價將至少下跌10%,讓不少購房者歡欣鼓舞。不過住建部研究室主任馮俊近日在接受媒體采訪時指出,總體上看,受供求關系以及土地等因素影響,未來一定時期內城鎮房價上漲的壓力依然很大。

　　首先來看支持房價上漲的因素。從土地市場來看,交投依然活躍,地王“前仆”而“后繼”的大戲仍在上演。按照面粉價格決定面包價格的道理,今年的房價仍有沖高因素。此外,2009年全國房地產開發企業完成土地購置面積31906萬平方米,比上年下降18.9%,降幅較2008年擴大10.3個百分點。也就是說,在地價高漲,地王頻出的同時,土地購置面積反而縮小,這似乎又成了一個房價上漲的理由。

　　但是,房價下降的理由似乎也不少。雖然中央政治局會議昨日再次表態,今年要繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。但從銀行放貸的情況來看,由于連續兩次上調了存款準備金率,目前不少銀行面臨著無貸可放的尷尬局面。此外,房貸優惠的陸續取消,對購房者來說也形成了一大壓力。而今年內3到4次的加息的預期,更可能導致房價下調的可能。

　　一位開發商指出,目前的觀望和僵持不可能再像2008年那樣最終導致房價大跌,“當時有國際金融危機的大背景,而現在經濟形勢總體向好,不可相提并論”。

　　樓市還在等什么?

　　不過客觀來看,2010年樓市突然降溫,最關鍵因素還是受到政府調控的影響。繼去年年底政府出臺“國11條”等調控政策后,今年央行已經兩次上調準備金率,雖然還不足以牽動購房者的實際利益,但所造成的心理影響已經加深了市場觀望情緒。

　　春節前展開的一次被稱為中國有史以來規模最大、覆蓋最廣的針對房地產調控政策落實情況的九部委聯合督察已經放出信號,這次督察的最終情況將成為有關部門考慮未來的樓市調控政策的重要依據。中原地產胡廣東就指出,兩會后樓市政策還很可能面臨調整。等兩會定了今年樓市的基本調子,開發商和買家也才會相應動作。

　　上海易居房地產研究院高級研究員回建強則認為,房地產調控政策在經歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后,會有一個觀察期,如果接下來3至5個月市場出現調整,則不會再有明顯打壓政策。

　　黎文江還指出,開發商被動地等待政策的靴子落定其實并不是最理想的辦法。即使房價不跌,但成交量持續低迷的話,還有可能影響到股市地產股的表現。因此,開發商應該積極地增加供應。只要供應量增加了,勢必將激活整個樓市。

　　此外,黎文江還建議開發商提高產品的性價比,“如果只是單純的房價上漲,房子的品質卻沒有提高,那購房者勢必買的心不甘情不愿的。但如果房子的品質提高了,在當前以改善型需求為主力的樓市,購房動力將大大增加。”

　　記者盧軼