⊙江海證券研發中心

　　房地產作為一個獨立的行業出現，并獲得長足的發展，依賴于工業化和城市化帶來的巨大物業需求。這種需求包括：工業廠房、商業辦公樓宇、娛樂經營設施以及家庭住宅等。我們認為，房地產、工業化和城市化等表觀狀態的背后，體現的是經濟機會和人口流動的方向和速度，而決定這種方向和速度的是實體經濟。

　　回顧世界經濟發展歷程，任何一個國家實現現代化的過程必然伴隨著工業化和城市化。這種規律，從經濟學角度看，是農村小農經濟向城市化大生產轉變的過程；從人口地理學角度看，是人口由農村向城市集中、農業人口變成非農業人口的過程；從社會學角度看，是農村生活方式向城市生活方式轉化的過程。透過這些規律性特征可以歸結出一國經濟和社會現代化的本質是：經濟要素追求更高回報，生產力不斷提升，改善人民收入和生活質量。沿著這種邏輯思考中國的現實，我們將會更加簡單直觀地理解中國房地產行業的發展根基在于實體經濟，這符合房地產行業的內在規律和歷史經驗。

　　從宏觀層面看，經濟可持續增長是城市化的原動力，進而決定房地產行業的長期走勢。但是我們需要看清的是，城市化不是經濟增長的目的和手段，更不是房地產長足發展的需要，而是工業化和產業結構升級的結果。現代工業的精髓是通過分工協作和規模化經營提升生產效率，推動產業結構由低向高演進，不斷提高居民收入和生活水平。而城市的集聚效應、規模經濟和交易成本節約，能夠顯著提升資源配置和利用效率，迎合了這種生產方式轉變的需要，因此發達國家經濟活動的重心都在城市。活躍的城市經濟孕育大量的經濟機會，吸引各種生產要素流入，這是人口向城市流動和聚集的根本原因。正是經濟活動和人口布局的變化，帶來巨大的物業需求，推動房地產行業的持續發展。而勞動力總是以追逐經濟利益為導向，因此人口流動方向、規模和速度，根本上取決于經濟增長、就業機會和收入水平的趨勢。一旦一個經濟體或者一個城市失去經濟和收入增長的活力，那么也就意味著房地產成長周期的終結。

　　從微觀層面看，城市中居民每時每刻都在付出生活成本，從房屋租金、基礎設施費用、餐飲交通、教育醫療到基本的娛樂活動，因此收入水平決定了人們在一個城市生活的可能性和幸福度。如果經濟發展和產業升級遲緩不能帶來產出效率的增加和人民收入的提高，那么即使房價不再是一個讓許多人頭疼的問題，樓市需求依然難言樂觀。因為失去實體經濟增長支撐的就業和收入是難以支持人們在城市中消費和生活的，那么住宅和商用物業的發展就失去了需求基礎。相應的，經濟機會的減少必然帶來企業收益的下滑，經營規模不再有擴張的可能，那么寫字樓和工業地產的需求也將隨之走低。

　　中國房地產商品化時間盡管不長，但是實體經濟狀況對行業的影響依舊十分明顯。這里需要指出的是，由于商品住宅的投資屬性和中國特殊的發展階段，房價走勢與經濟基本面的相關性受到的擾動比較大。相反，由于租金與居民當期收入和企業效益的關聯性較大，租賃價格波動不能脫離主流收入水平，因此能夠更真實的反映房地產和實體經濟的聯系。

　　觀察近年來全國、北京和上海GDP增速和租賃價格指數季度走勢可以發現：全國辦公樓租賃價格指數和商業營業用房租賃價格指數與GDP增速總體上保持較為一致的運行態勢，尤其是2009年盡管住宅價格增速大幅超越了經濟，但是租賃價格指數在經濟增速回升長達一年之后才探底回升。如果我們單獨看北京和上海的情況，房屋租賃價格和GDP的相關性體現得更為明顯，租賃價格亦滯后于經濟增速走勢。不僅在中國，實體經濟發展前景決定房地產行業趨勢的歷史經驗比比皆是。日本、韓國房地產行業發展的黃金周期均在人均GDP(或人均GNI)上升最快的時期，持續時間約分別為20年和25年。

　　經歷金融危機洗禮，世界和主要經濟體的經濟結構和發展態勢已經發生了深刻變化。中國經濟發展方式轉變和產業結構調整升級是經濟實現可持續發展的必然選擇，也將從根本上決定房地產行業的命運。(編輯 姚炯)