中服地塊自2月22日入市以來(lái)，一直受到房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的關(guān)注。本應(yīng)于3月8日截止競(jìng)價(jià)，但可能因?yàn)闊o(wú)人競(jìng)價(jià)，截止日期延至25日。但截至記者發(fā)稿時(shí)已經(jīng)入市20多天的中服地塊仍無(wú)人競(jìng)價(jià)。

　　這個(gè)位處CBD核心區(qū)的最后一塊“蛋糕”難道會(huì)一直被冷落？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊所設(shè)定的競(jìng)買(mǎi)條件略顯苛刻，在有些房企感覺(jué)高不可攀的同時(shí)，由于特殊的使用用途，使投資收益存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，讓一些勉強(qiáng)符合條件的企業(yè)望而卻步。

　　“中服地塊”即北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)核心區(qū)NE19-1a地塊，位于北京東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋的東北角，與新央視大樓、國(guó)貿(mào)中心隔街對(duì)望，因?yàn)榕�鄰中服大廈，因此早在一年前就被各大開(kāi)發(fā)商稱為“中服地塊”。

　　具體四至范圍是：東至電視臺(tái)中路，南至NE19-1b地塊和中服大廈，西至東三環(huán)中路，北至鐵道部印刷廠南側(cè)路。

　　該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，掛牌出讓起始價(jià)為50億元，競(jìng)價(jià)階梯為2500萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)保證金為30億元。

　　無(wú)論從起始價(jià)、競(jìng)價(jià)階梯還是競(jìng)價(jià)門(mén)檻看，該地塊在北京土地市場(chǎng)都創(chuàng)了紀(jì)錄。

　　無(wú)人報(bào)價(jià)只因條件苛刻？

　　在出讓公告中規(guī)定，本次掛牌出讓宗地的競(jìng)買(mǎi)人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。

　　其中：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)為由中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)等國(guó)家金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊(cè)資本不少于50億元人民幣，并在聯(lián)合體中絕對(duì)控股；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，且注冊(cè)資本不少于30億元人民幣。

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心常務(wù)副主任王兵表示，由于其地理位置特殊，北京有意把中服地塊打造成標(biāo)志性建筑。“對(duì)于建筑產(chǎn)品的品位、造型和建筑質(zhì)量要求都很高，沒(méi)有一定實(shí)力的公司很難得到這塊土地，應(yīng)該是具有過(guò)百億實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。”

　　與以往出讓的一些住宅與商業(yè)地塊相比，首次提出這樣的競(jìng)買(mǎi)條件，在大家看來(lái)門(mén)檻確實(shí)提高了不少。

　　但這是不是截至目前無(wú)人報(bào)價(jià)的根本原因？陳云峰認(rèn)為，盡管這種競(jìng)買(mǎi)是重量級(jí)開(kāi)發(fā)商才能參加的，對(duì)開(kāi)發(fā) 商的影響很大，但符合條件的也不少。特別是金融機(jī)構(gòu)，比如保險(xiǎn)類的金融機(jī)構(gòu)，可以很容易注冊(cè)50億的資金，只要想競(jìng)買(mǎi)不是不可能的。

　　他認(rèn)為，中服地塊是少有的限定用途又增加注冊(cè)資金門(mén)檻的地塊，參加競(jìng)買(mǎi)的是少數(shù)具有實(shí)力的企業(yè)。預(yù)計(jì)網(wǎng)上報(bào)價(jià)前期中期都很可能無(wú)人應(yīng)價(jià)，但應(yīng)該會(huì)在最后幾天報(bào)名，畢竟幾十億的利息支出也不是小數(shù)字。

　　業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑“地塊”投資收益

　　國(guó)土局明確表示，拿地聯(lián)合體中金融機(jī)構(gòu)投資必須占比50%以上，且將來(lái)全部自用，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的部分原則上也將全部自持經(jīng)營(yíng)，不得出售。業(yè)內(nèi)人士表示，本身拿地投資資金較大，不像散售物業(yè)回收快。這部分資金將長(zhǎng)期占用，回收慢，風(fēng)險(xiǎn)大。有個(gè)別大型房企也對(duì)媒體表示，不會(huì)參與中服地塊競(jìng)投。

　　對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)方面，在2月9日的現(xiàn)場(chǎng)踏勘答疑會(huì)中，朝陽(yáng)區(qū)CBD管委會(huì)規(guī)劃處處長(zhǎng)李國(guó)紅特別提到，根據(jù)CBD地區(qū)多年的經(jīng)驗(yàn)，“散售”對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)品質(zhì)有影響，希望CBD地區(qū)有更多的持有型物業(yè)。

　　另外，最近一則關(guān)于中服大廈將要翻新重建的消息不脛而走。而中服大廈與中服地塊僅一墻之隔。中服大廈業(yè)主方，中國(guó)恒天集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)張杰日前曾在某論壇上表示，中服大廈在申請(qǐng)改造，整個(gè)改建工作正在操作，已經(jīng)有大地產(chǎn)商有意向與恒天進(jìn)行合作，但是現(xiàn)在何時(shí)重建以及未來(lái)產(chǎn)品定位都還沒(méi)有確定。

　　如果中服大廈重建，恒天集團(tuán)重建中服大廈的總投資預(yù)計(jì)80億元，而中服地塊僅土地價(jià)款一項(xiàng)，業(yè)內(nèi)預(yù)期就超過(guò)100億元。在投資成本方面，恒天集團(tuán)已略勝一籌。而后的投資回報(bào)也會(huì)存在一定的競(jìng)爭(zhēng)。

　　據(jù)了解，中服地塊還承擔(dān)著金融產(chǎn)業(yè)功能。CBD區(qū)域已經(jīng)不乏標(biāo)致性建筑，商業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)也不在少數(shù)。專業(yè)的金融商務(wù)中心多集聚在金融街。未來(lái)投資收益是否穩(wěn)定也不得而知。但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)該地塊的投資預(yù)期看好，該地塊被譽(yù)為“北京CBD最有價(jià)值的土地”。

　　傳聞“遠(yuǎn)洋”為最靠譜的買(mǎi)家

　　在該地塊入市后，各媒體對(duì)于符合條件的買(mǎi)家也一一羅列起來(lái)，比如，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、首開(kāi)等開(kāi)發(fā)企業(yè)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最大的可能性仍然是中國(guó)人壽和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合體。

　　在資金方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，該公司目前可動(dòng)用的資金在400億以上，在2010年公司至少會(huì)拿出200億資金用于拿地。去年一年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)僅在北京區(qū)域拿下亦莊一塊土地，公司急需北京市場(chǎng)的戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備。

　　其次，中服地塊也符合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，該公司早就確定了住宅+投資型物業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，近年來(lái)大筆增持投資型物業(yè)的比例。此外，作為CBD區(qū)域最大的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已在中服地塊運(yùn)作近5年之久，對(duì)于該區(qū)域更為了解，與朝陽(yáng)區(qū)各政府職能部門(mén)均保持良好關(guān)系，這對(duì)于項(xiàng)目的后期開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)有利條件。

　　陳云峰也表示，內(nèi)定遠(yuǎn)洋也是業(yè)內(nèi)的一種猜測(cè)，因?yàn)槠渥鳛橐患?jí)開(kāi)發(fā)商與政府部門(mén)接觸較多。

　　另外，中信地產(chǎn)及首開(kāi)也被媒體列為有意向競(jìng)買(mǎi)的買(mǎi)家。總部比鄰中服地塊的中信地產(chǎn)，在2月9日中服地塊現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)，也出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)。中信集團(tuán)同時(shí)擁有中信銀行和中信證券兩家金融類公司。首開(kāi)股份完成增資后城開(kāi)的注冊(cè)資本金將增至30億元，正好符合中服地塊競(jìng)買(mǎi)條件。

　　保險(xiǎn)類或大型投資公司

　　入主可能性大

　　在中服地塊的競(jìng)買(mǎi)資格中，了然明示須30億元注冊(cè)資本房企與50億元注冊(cè)資本金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合參與競(jìng)拍，且金融機(jī)構(gòu)必須在聯(lián)合體中占據(jù)控股權(quán)。

　　金融機(jī)構(gòu)觸手地產(chǎn)，在兩會(huì)一浪高過(guò)一浪的房地產(chǎn)調(diào)控呼聲背后，頗為耐人尋味。但據(jù)記者了解，目前土地儲(chǔ)備中心所收到的該地塊申請(qǐng)中，符合條件的開(kāi)發(fā)商尚未出現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)亦沒(méi)有浮出水面。

　　易貸中國(guó)聯(lián)合創(chuàng)始人陳順愛(ài)表示，此次中服地塊競(jìng)買(mǎi)條件中，符合資質(zhì)的金融公司將成為控股方，考慮到《商業(yè)銀行法》和《證券公司管理辦法》中對(duì)于銀行和證券公司不得投資地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，基本可以將之排除在外，保險(xiǎn)公司或大型投資公司入主地產(chǎn)項(xiàng)目的可能性非常大。不排除國(guó)有背景的金融機(jī)構(gòu)占據(jù)控股權(quán)的可能，如果最終結(jié)果是這樣，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言其實(shí)是減少風(fēng)險(xiǎn)的途徑，而金融機(jī)構(gòu)也能通過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目找到很好的盈利渠道。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存表示，雖然聯(lián)合拿地的形式出現(xiàn)的并不多，但就國(guó)內(nèi)市場(chǎng)而言，國(guó)有背景的金融機(jī)構(gòu)控股地產(chǎn)的現(xiàn)象還是很多的，雖然規(guī)定不能投資房地產(chǎn)，但對(duì)地產(chǎn)公司控股卻被紛紛效仿，萬(wàn)科的大股東是華潤(rùn)，其他一些知名地產(chǎn)商的控股方也有不少是國(guó)有背景。文并攝/鞠曉波

　　位于CBD核心區(qū)的中服地塊

　　▲與中服地塊一路之隔的國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓

　　▲緊鄰中服地塊的中服大廈