當(dāng)“國(guó)資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”的消息傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)時(shí)，廣州樓市并沒有掀起任何漣漪。

　　原因？就在于廣州樓市的“民強(qiáng)國(guó)弱”。在廣州房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)上，民營(yíng)房企表現(xiàn)突出，去年廣州房企銷售金額十強(qiáng)里，民營(yíng)房企占據(jù)了其中8席(見表一)。在廣州土地拍賣市場(chǎng)上，攻城略地的往往是民企，而不是央企和國(guó)企。2005年以來(lái)，廣州一級(jí)土地市場(chǎng)出讓的住宅地塊，往往收歸民營(yíng)房企囊中。由此可以看出，廣州和北京等城市不同，能真正影響廣州樓市走勢(shì)的，是民營(yíng)房企而不是國(guó)營(yíng)房企。

　　對(duì)此，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家表示，78家央企的退市，“對(duì)廣州樓市的影響為零”。

　　銷售：十強(qiáng)占八席，民營(yíng)房企獨(dú)大

　　要考量央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)廣州樓市的影響到底有多大，首先要看央企對(duì)廣州消費(fèi)者的影響力有多大。

　　答案是：只有個(gè)別央企有較大影響力。

　　日前，記者在廣州看樓車集中點(diǎn)宏發(fā)大廈做了一次簡(jiǎn)單的調(diào)查，讓看樓者“說(shuō)說(shuō)你所知道的大開發(fā)商”，被調(diào)查的15個(gè)市民中，富力、恒大、碧桂園、保利、萬(wàn)科幾家房企被提及的次數(shù)最多。在這些房企當(dāng)中，只有保利一家為央企，其余的均為民企。

　　央企如此，同為“國(guó)字號(hào)”的地方國(guó)企也是如此。有一個(gè)簡(jiǎn)單的例子可以說(shuō)明。去年下半年，廣州某中型房企的市場(chǎng)研究部要做一份關(guān)于國(guó)有房企在售樓盤的分析報(bào)告，但該市場(chǎng)研究部總監(jiān)也只是知道保利、城建、粵海、珠實(shí)等少數(shù)幾家開發(fā)商有“國(guó)字號(hào)”背景。

　　市民、業(yè)界對(duì)廣州“國(guó)字號(hào)”房企的熟悉程度不高，原因是什么？當(dāng)然是其市場(chǎng)占有率較低，市民接觸得不多。這有數(shù)據(jù)為證。上海易居房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)以及中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，去年，廣州房企銷售金額十強(qiáng)的總銷售額為493.49億元，約占廣州房地產(chǎn)企業(yè)總成交金額的四成。在這十強(qiáng)里，民營(yíng)房企占據(jù)八強(qiáng)席位。十強(qiáng)尚且如此，十強(qiáng)之外更是民營(yíng)房企的天下，廣州一大批中型房企絕大部分都是民企。在廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是民企獨(dú)大，“民強(qiáng)國(guó)弱”是主流。

　　廣州房地產(chǎn)之所以形成“民強(qiáng)國(guó)弱”的態(tài)勢(shì)，主要原因就在于廣州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較充分，其利潤(rùn)率相對(duì)其他城市要低。這樣的市場(chǎng)，更適合于經(jīng)營(yíng)靈活、對(duì)成本控制嚴(yán)格的民營(yíng)房企生存。央企中，也只有保利、中海等和廣州房地產(chǎn)一起成長(zhǎng)、發(fā)展壯大的企業(yè)能夠活得比較滋潤(rùn)。那些可以憑借自身優(yōu)勢(shì)在全國(guó)拿地開發(fā)的央企，當(dāng)然會(huì)選擇利潤(rùn)更高的地方，而不是到廣州打拼。當(dāng)年曾轟轟烈烈進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的中房集團(tuán)，后來(lái)甚至連天馬河國(guó)際公館也出手轉(zhuǎn)讓，所得資金抽回北方；至于中糧地產(chǎn)，總是“躲”在別人背后……以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企尚且如此，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，則幾乎都沒有到過廣州市場(chǎng)一展身手。

　　連央企在內(nèi)的“國(guó)字號(hào)”房企整體影響力都不足，當(dāng)中的一小部分退出市場(chǎng)，根本引不起廣州樓市一絲震蕩。只有民營(yíng)房企的動(dòng)向，才能影響到廣州樓市的走勢(shì)。因此，也就不難理解，當(dāng)去年銀行放貸將近10萬(wàn)億元，央企、地方國(guó)企憑借借貸方面的優(yōu)勢(shì)，以龐大的資金實(shí)力在各行業(yè)攻城略地、引起“國(guó)進(jìn)民退”全民討論的時(shí)候，廣州樓市依然波瀾不驚。所以，業(yè)內(nèi)人士吳定金才會(huì)有“78家央企退市對(duì)廣州樓市影響為零”的結(jié)論。

　　土地：八成歸民企，決定未來(lái)供應(yīng)

　　要考量央企退市對(duì)廣州樓市的影響到底有多大，其次還要看央企手中掌握的土地多不多。

　　答案是：央企掌握的土地不多。

　　國(guó)資委要求78家央企退市，很多人將其歸結(jié)為央企在土地市場(chǎng)上過于鋒芒畢露。北京日前出現(xiàn)的三個(gè)地王，全部為“央企制造”。在北京土地市場(chǎng)予取予求的央企，在廣州則沒有這樣的風(fēng)光。最明顯的一個(gè)例子就是，去年底亞運(yùn)城“地王之王”出讓，富力、雅居樂、碧桂園三家民企聯(lián)合體以更高的價(jià)格擊敗包括兩家央企在內(nèi)的聯(lián)合體而成功競(jìng)得。當(dāng)時(shí)，媒體將兩家聯(lián)合體之間的競(jìng)爭(zhēng)描述成央企和民企之間的競(jìng)爭(zhēng)，最終以民企的勝出告終。雖然去年廣州的另兩幅地王不是民企制造，但同樣也不是央企制造(見表二)，可以說(shuō)，在地王的爭(zhēng)奪上，無(wú)論是數(shù)量還是質(zhì)量，央企都不敵民企。

　　其實(shí)，這是廣州土地市場(chǎng)歷年來(lái)的普遍現(xiàn)象。數(shù)一數(shù)廣州各區(qū)域真正的住宅地王(包括曾經(jīng)成為地王然后又被收回的)，被央企拿下的地王就只有金沙洲一個(gè)，珠江新城和大學(xué)城兩個(gè)地王，被還算是“國(guó)字號(hào)”的地方國(guó)企越秀城建地產(chǎn)奪得，至于其他地王，則全部由民企瓜分。

　　央企在地王上爭(zhēng)不過民企，在其他地塊上亦然。從2005年至今，廣州一級(jí)土地市場(chǎng)上出讓的住宅用地，約八成被民企收歸囊中。奪得土地的企業(yè)中，根本沒有“78家央企”的身影。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)中，土地就是原材料，民企掌握了大量的原材料，也就掌握了住宅的未來(lái)供應(yīng)量，也等于在樓價(jià)上有很大的話事權(quán)。擁有話事權(quán)的民營(yíng)房企沒有變化，市場(chǎng)就不會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退市對(duì)廣州樓市的影響甚微。張秀欽