國務(wù)院政府報告首次明確提出將二套房首付驟提至50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。這一舉動，預(yù)示著國家加大力度將炒樓產(chǎn)生的泡沫擠壓出去，從而保證正常的居住、投資需求，讓樓市降溫。那么，房產(chǎn)后調(diào)控時代的到來，我們該如何買房投資？

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，國家宏觀調(diào)控對于住宅投資型需求的遏制，可能會使一部分資金流入商務(wù)商業(yè)地產(chǎn)。

　　首付50%，商務(wù)地產(chǎn)和住宅扯平了

　　“首付五成，意味著我們買住宅的首付成本要大幅提高了。”在位于南三條附近的中山路NASA售樓接待中心，一位購房者正在仔細(xì)察看該項(xiàng)目的規(guī)劃配套。她告訴記者，本來是要投資買第二套住房的，沒想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了，算了算賬感覺回報率不太合適。聽理財顧問推薦說石家莊的公寓和寫字樓價格并沒大漲，而且公寓、寫字樓的貸款為首付不低于總價的50%。也就是說，目前購第二套房的首付與買公寓、寫字樓的首付成數(shù)相同，就打算投資一套公寓。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政落地，不少投資客已經(jīng)開始跟著政策風(fēng)向調(diào)整投資方向，之前省會市場住宅投資一家獨(dú)大的局面正悄然“變臉”。隨著買二套住宅的首付和利率調(diào)高到和商務(wù)商業(yè)地產(chǎn)一個標(biāo)準(zhǔn)，一些投資客已然撥轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽�、公寓甚至商鋪進(jìn)軍。僅上周日至本周二3天時間里，NASA、萬達(dá)廣場等省會各公寓、寫字樓和商業(yè)綜合體項(xiàng)目的看房人群比以前明顯增多。

　　“國家政策并未限制商務(wù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，住宅的二套房首付嚴(yán)格限制，反而會對公寓、寫字樓乃至商鋪產(chǎn)品明顯形成投資促進(jìn)�！笔�家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長李水源說。

　　公寓寫字樓目前尚處“價值洼地”

　　在石家莊，公寓、寫字樓的開發(fā)與建設(shè)多年來一直還是個“短板”，部分地段依然存在“商住倒掛”的現(xiàn)象。資深地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人李紅說，石家莊的公寓市場尚屬于起步狀態(tài)，價值相對于市場的性價比而言，還處于價值洼地。隨著宏觀政策調(diào)整，住宅價格很難再像前段時間那樣大幅快速上漲。而伴隨經(jīng)濟(jì)形勢整體走好，城市綜合競爭力提升，市場整體租金上升，未來省會投資寫字樓和公寓市場前景樂觀。

　　“現(xiàn)在買住宅和公寓、寫字樓的投資門檻一樣了”，業(yè)內(nèi)人士龍星算了一筆賬，從物業(yè)價值看，公寓寫字樓的中長期收益是一定大于住宅的。以先天下的寫字樓為例，按當(dāng)時的售價和現(xiàn)在的租金比，投資回報率大概是11年；而位于南三條附近的樂模公寓，當(dāng)時花22萬買一套50多平方米的公寓，現(xiàn)在的租金已經(jīng)能達(dá)到每月1400元，投資回報率為13年。但是買住宅投資則大多是靠低買高賣賺取中間價差，大多數(shù)住宅項(xiàng)目的投資回報率要在20——30年甚至更長。

　　一山實(shí)業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理薄愛軍說，公寓和寫字樓產(chǎn)品在北京、上海、深圳等一線城市，已經(jīng)是非常成熟的產(chǎn)品。從其性價比以及投資空間和使用功能來看，是現(xiàn)在通貨膨脹預(yù)期下一種比較理想的產(chǎn)品，將來的發(fā)展空間很大。還有人士說，隨著大北京戰(zhàn)略布局的實(shí)施，二線城市的產(chǎn)業(yè)鏈將逐步完善和升級，特別是省會石家莊，未來寫字樓市場的需求必將隨著產(chǎn)業(yè)的升級換代而大幅增長。

　　投資商務(wù)地產(chǎn)“地段第一”

　　如何在市場繁花迷眼的商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)中挑選最佳產(chǎn)品，降低投資風(fēng)險？李水源副會長說，“投資商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)要看是否位于黃金地段、商務(wù)氛圍是否濃郁，以及周邊區(qū)域的整體消費(fèi)能力”。

　　在如何選擇公寓和寫字樓產(chǎn)品上，業(yè)內(nèi)人士支招：地段是決定投資的第一因素。作為我省打造的第一商業(yè)繁華大道，中山路首當(dāng)其沖成為投資的最佳選擇地段，隨著城市發(fā)展，中心城區(qū)的黃金商業(yè)帶必將達(dá)到這個城市的“商業(yè)價值巔峰”；而投資位于南三條、北國、先天下等熱點(diǎn)成熟商圈內(nèi)的商務(wù)商業(yè)產(chǎn)品也比較穩(wěn)妥。成熟商圈因多年的積淀，人流量大，配套設(shè)施完善，這都是保證投資利益的關(guān)鍵元素。

　　“投資時切勿盲目跟風(fēng)，一定要關(guān)注產(chǎn)品的硬性指標(biāo)，通過租售比、性價比來綜合考量產(chǎn)品的升值潛力和升值空間。”還有業(yè)內(nèi)人士建議，市民可以選擇區(qū)域位置優(yōu)越的城市綜合體項(xiàng)目中的公寓和寫字樓。由于資源配套尤為珍稀，未來可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ瑳Q定其將比同類產(chǎn)品更具投資空間。(記者 陳霞)