在回款周期拉長(zhǎng)、信貸收緊、負(fù)債率高企等因素下，今年年底房企將面臨巨大資金壓力，一些房企將會(huì)出局

　　編者按：

　　今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”，瘋狂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了防止地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是“新國十條”公布后各城市將陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則；同時(shí)，有關(guān)房產(chǎn)稅等方面政策出臺(tái)的預(yù)期日益升溫。樓市也開始出現(xiàn)了一些積極的變化，部分城市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”。

　　在這種背景下，開發(fā)商的資金鏈到底能扛多久、房地產(chǎn)價(jià)格的下跌會(huì)否造成中國經(jīng)濟(jì)“崩盤”、調(diào)控過后房?jī)r(jià)會(huì)否出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。本報(bào)從今天起辟專欄“透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)”解答這些熱點(diǎn)問題。

　　繼恒大之后，萬科16日開始執(zhí)行降價(jià)策略。雖然此前恒大地產(chǎn)的降價(jià)曾被指作秀，但不可否認(rèn)，隨著政策的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)商的資金來源再一次萎縮。根據(jù)W IN D的數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金構(gòu)成，1至4月份有4，552.32億元資金來源于國內(nèi)信貸，同比增長(zhǎng)39.90%，這一數(shù)據(jù)明顯低于1至3月份的44.30%和1至2月份的46.10%。一些機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)業(yè)資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面。

　　房地產(chǎn)業(yè)資金緊張的局面在上市公司的一季報(bào)中也反映明顯。據(jù)W IN D的統(tǒng)計(jì)顯示，一季度末，上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率67.13%。而且，雖然房地產(chǎn)行業(yè)去年有一波大行情，但在這一年中上市房企的債務(wù)水平卻在不斷提高，2009年底資產(chǎn)負(fù)債率65.74%，2009年三季度末資產(chǎn)負(fù)債率65.09%，2009年年中資產(chǎn)負(fù)債率64.53%，2009年一季度末資產(chǎn)負(fù)債率64.10%。而且，一季度，上市房企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-391.28億元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/負(fù)債為-0.06。

　　在資金面不斷收緊的情況下，個(gè)別企業(yè)已經(jīng)開始降價(jià)促銷。5月6日，恒大地產(chǎn)率先宣布在全國實(shí)行8 .5折促銷，打破了絕大多數(shù)開發(fā)商集體觀望的僵局，似乎也進(jìn)一步印證了此輪調(diào)控之下房企資金鏈漸趨緊張的傳聞。不過，恒大地產(chǎn)最近發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告卻顯示，今年前4月該集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額121 .3億元，同比增長(zhǎng)120.3%，合約面積189.3萬平方米，同比增長(zhǎng)60 .4%；截至今年4月底，其現(xiàn)金余額達(dá)港幣209.9億元。

　　“雖然恒大地產(chǎn)現(xiàn)金余額數(shù)據(jù)還行，但據(jù)我所知它在國內(nèi)的資金鏈已經(jīng)很緊，前段時(shí)間還曾經(jīng)高息借款，再賣不動(dòng)房的話，就必須采取降價(jià)來快速周轉(zhuǎn)。這也可能和恒大在香港募集的資金短期內(nèi)難以匯回國內(nèi)有關(guān)，外匯局對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的態(tài)度很謹(jǐn)慎。”某上市房企的財(cái)務(wù)經(jīng)理說，他甚至預(yù)測(cè)：“如果降價(jià)不能達(dá)到預(yù)期的話，恒大地產(chǎn)的資金鏈有可能斷裂。”

　　其實(shí)，不只是恒大地產(chǎn)，金地、保利等知名房地產(chǎn)企業(yè)也不見得“高枕無憂”。一季報(bào)顯示，金地集團(tuán)“經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”為-34.05億元，保利地產(chǎn)為“經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”為-150.16億元，萬科“經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”為-68億元。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然這并不意味著資金鏈有問題，但要良性發(fā)展，就需要銷售回款和融資的支撐。

　　此外，數(shù)據(jù)還顯示，2009年86家上市房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，46家在70%以上。“負(fù)債高就需要高速周轉(zhuǎn)帶來毛利。一旦周轉(zhuǎn)率降下來，危險(xiǎn)性無疑會(huì)大大增加。”上述財(cái)務(wù)經(jīng)理說。目前開發(fā)商可能還不差錢，但隨著時(shí)間的推移，尤其是延續(xù)目前成交量持續(xù)下滑局面的話，開發(fā)商的現(xiàn)金流則必然會(huì)受到影響。絕大多數(shù)上市房企今年年底都將面臨巨大的資金壓力，而那些實(shí)力稍遜一籌的小規(guī)模民營企業(yè)的處境將更加艱難。

　　分析人士指出，銷售量下跌將是影響房企資金量的主要原因之一。4月中旬，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，隨后，青島、北京、深圳等地紛紛公布落實(shí)樓市調(diào)控新政的細(xì)則。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京開盤項(xiàng)目整體銷售率為22.8%，環(huán)比3月，整體銷售率下降了18.6個(gè)百分點(diǎn)。其中銷售率大于50%的項(xiàng)目?jī)H7個(gè)，相比3月份下降了53.3%。

　　“成交量的大幅下滑必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款周期拉長(zhǎng)，如果這種成交形勢(shì)一直持續(xù)，像我們這樣的公司8、9月份就可能挺不住了。”杭州一民營房企財(cái)務(wù)人員表示。

　　從整個(gè)行業(yè)看，信貸收緊更是導(dǎo)致資金鏈緊張的因素之一。5月10日，央行在今年第三次提高存款準(zhǔn)備金率。此前為遏制房地產(chǎn)價(jià)格飆升，部分地方還推出了一些緊縮第二套房按揭的政策，包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施。而且，最近又有消息稱，監(jiān)管部門已明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，部分股份制銀行已要求開發(fā)貸上浮20%，針對(duì)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的貸款利率也要上浮10%左右。

　　“銀行收縮信貸，便會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)，加上銷售情況的急轉(zhuǎn)直下，中小型房企下半年會(huì)很難受的。”另一位中型房企的財(cái)務(wù)經(jīng)理說，現(xiàn)在基本上是拿不到開發(fā)貸了，要求土地質(zhì)押不算，公司必須還要有50%的自有資金，只能靠現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的資金回籠支撐。

　　考慮到銀行借貸無門，許多房企又重新考慮借道信托融資。但是，信托融資的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行，在2008年房地產(chǎn)信托貸款大發(fā)展的一年，房企借道信托的融資成本普遍達(dá)到年利20%，甚至有家大型信托公司的一個(gè)房地產(chǎn)信托貸款項(xiàng)目的融資成本創(chuàng)紀(jì)錄地到了30%。而且，今年房地產(chǎn)信托的情形和2008年上半年完全大變樣，融資門檻越來越高，同樣硬性要求土地4折質(zhì)押，50%自有資本。近期還不時(shí)傳出監(jiān)管部門要加強(qiáng)信托貸款監(jiān)管的消息。

　　在信貸融資渠道收緊的同時(shí)，國土部和證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)類上市公司的再融資計(jì)劃也顯得極為謹(jǐn)慎，至今未通過任何再融資計(jì)劃。據(jù)W ind資訊統(tǒng)計(jì)，目前申請(qǐng)?jiān)偃谫Y的上市地產(chǎn)公司共44家，其中包括萬科高達(dá)112億元的股權(quán)融資計(jì)劃、保利96億擴(kuò)股融資、金地48億元的定向增發(fā)，44家上市房企擬募集資金合計(jì)超過千億元。房地產(chǎn)界知名人士財(cái)經(jīng)評(píng)論者杜猛認(rèn)為，在目前較為敏感的時(shí)期，相關(guān)部門可能會(huì)更加審慎地考慮上市房企股權(quán)再融資計(jì)劃，短期內(nèi)不太可能大規(guī)模批復(fù)。

　　招商地產(chǎn)不久前亦發(fā)布公告，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響，公司股價(jià)大幅下調(diào)跌破增發(fā)價(jià)格，公司董事會(huì)擬同意撤銷非公開發(fā)行股票方案。事實(shí)上，受政策調(diào)控的影響，包括保利地產(chǎn)在內(nèi)的多家房地產(chǎn)上市公司股價(jià)已跌破增發(fā)價(jià)格。

　　在借貸無門、增發(fā)無路的困境中，一些開發(fā)商又開始琢磨海外發(fā)債。碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、恒盛地產(chǎn)、雅居樂等多家H股上市的民營地產(chǎn)企業(yè)先后宣布海外發(fā)債，籌資金額總計(jì)約20億美元。但此舉代價(jià)高昂，從各家地產(chǎn)商發(fā)債的利率來看，碧桂園債券利率11.25%，恒大地產(chǎn)13%，雅居樂利率指導(dǎo)區(qū)間定在8 .875%-9%，佳兆業(yè)最高，達(dá)到13.5%。

　　在如此肅殺的調(diào)控和萎靡的成交量之下，普遍認(rèn)為，分化不可避免，一批房企將不可避免地面臨出局。“這必然是一個(gè)重新洗牌的過程，資金鏈一旦出現(xiàn)問題，企業(yè)就需要對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行整合，隨之更多的并購將應(yīng)運(yùn)而生。”某四大注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所一位合伙人說。

　　其實(shí)，并購已呈逐漸增多的態(tài)勢(shì)。據(jù)W ind數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后，僅從4月14日至5月7日的半個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，A股市場(chǎng)上市公司涉及房地產(chǎn)開發(fā)的并購事件已達(dá)69個(gè)，其中已經(jīng)完成交易和正在進(jìn)行中的披露金額高達(dá)108億元人民幣。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓預(yù)測(cè)，從第三季度開始，洗牌將進(jìn)一步加劇，整個(gè)行業(yè)也將發(fā)生更激烈的震蕩。“屆時(shí)，這些實(shí)力較弱的民營房企手中的土地資源、房產(chǎn)資源必然會(huì)向?qū)嵙�較強(qiáng)的企業(yè)集中，而最大的贏家很可能是資金相對(duì)雄厚的國企。”上述合伙人說。