4月份以來(lái)，各地土地流標(biāo)率明顯降低，開(kāi)始出現(xiàn)高溢價(jià)土地，北京、上海、深圳、天津、重慶、杭州……均出現(xiàn)溢價(jià)成交土地；金地、綠地、保利、龍湖、富力等大開(kāi)發(fā)商頻現(xiàn)土地交易市場(chǎng)，并連連有所斬獲。去年，多家房企資金鏈緊張，樓盤(pán)降價(jià)的消息更是不斷，如今開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始大量買(mǎi)地，如此快的角色轉(zhuǎn)換背后說(shuō)明了什么？開(kāi)發(fā)商拿地增加，是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的征兆？

　　嘉賓

　　重慶浦輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 劉震

　　重慶嘉發(fā)實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理助理 劉蜀東

　　重慶康維投資顧問(wèn)有限公司常務(wù)副總 陳華睿

　　重慶容磁企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理 王雪松

　　A

　　拿地為了生存

　　主持人：去年，多家房企爆出資金鏈緊張，樓盤(pán)降價(jià)的消息更是不斷，如今開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始大量買(mǎi)地，如此快的角色轉(zhuǎn)換背后說(shuō)明了什么？

　　王雪松：從現(xiàn)在來(lái)看，這波買(mǎi)地?zé)岢狈从沉碎_(kāi)發(fā)商的恐慌，今年春節(jié)以來(lái)的小陽(yáng)春讓那些品牌企業(yè)得到了大量的現(xiàn)金流，他們必須要購(gòu)置生產(chǎn)資料(土地)。有了錢(qián)總得要用。促使這些開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的動(dòng)機(jī)不是地價(jià)很便宜，或者是現(xiàn)在情況很好，卻是為了要活下去，這一輪買(mǎi)地是開(kāi)發(fā)商自己的剛性需求激發(fā)起來(lái)的。

　　劉震：我與王總的觀點(diǎn)相似，開(kāi)發(fā)商其實(shí)就是在房、錢(qián)、地當(dāng)中轉(zhuǎn)換，去年房比較多，但錢(qián)比較少，很少拿地。但今年以來(lái)，全國(guó)土地銷(xiāo)售增長(zhǎng)17%，但開(kāi)工增長(zhǎng)只有4%，土地的買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)持續(xù)6個(gè)月大幅下降，這時(shí)候開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行調(diào)整。我覺(jué)得這背后說(shuō)明了三者的關(guān)系已經(jīng)產(chǎn)生了變化，以重慶為例，從去年9月份到今年4月，開(kāi)工量比較大，土地庫(kù)存下降。同時(shí)，今年年初的時(shí)候，重慶各銀行貸款的口子放開(kāi)了，從這個(gè)角度講，開(kāi)發(fā)商的錢(qián)拿得多了，下一步要開(kāi)發(fā)肯定要拿地。

　　陳華睿：從今年1到4月份的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始陸續(xù)關(guān)注地塊，拿地塊，這也是為了維持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的正常表現(xiàn)。

　　劉蜀東：現(xiàn)在地塊成交量比較多的情況，實(shí)際上也是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商延續(xù)生產(chǎn)的過(guò)程，去年嘉發(fā)也拿了地，因?yàn)槲覀冎�前拿的地塊已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了，為了以后要發(fā)展，必須得拿地。

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　　行業(yè)回暖尚早

　　主持人：當(dāng)前，全國(guó)范圍內(nèi)都出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商積極拿地的情況，他們的動(dòng)機(jī)何在？開(kāi)發(fā)商拿地增加，是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖的征兆？

　　陳華睿：行業(yè)轉(zhuǎn)暖跡象，我覺(jué)得根本沒(méi)有，今年春交會(huì)的交易量給我們打了強(qiáng)心針，看到了希望，但只看到了交易環(huán)節(jié)，相關(guān)配套環(huán)節(jié)還沒(méi)有起來(lái)，開(kāi)發(fā)量、投資量、開(kāi)發(fā)商的投資信心指數(shù)都還沒(méi)有起來(lái)，如果今年秋交會(huì)的成交量再次放大，開(kāi)發(fā)商原來(lái)手上有存貨的基本上出得差不多，這時(shí)候我們?cè)賮?lái)觀察重慶房地產(chǎn)是否又進(jìn)入到開(kāi)始拿地進(jìn)行第二輪再生產(chǎn)的過(guò)程，這時(shí)候再來(lái)判斷是否回暖。

　　劉震：判斷行業(yè)好壞，我認(rèn)為可以分成四步：第一步是交易量的回升，第二步是交易價(jià)格的回升以及上漲，第三步是開(kāi)工量上漲，第四步才是土地的好運(yùn)。今年1-4月份，主城銷(xiāo)售量將近480萬(wàn)平方米，但1-4月份開(kāi)工量少了130萬(wàn)平方米。價(jià)格上去了，銷(xiāo)售量上去了，開(kāi)工量還減少，那么就土地交易來(lái)說(shuō)根本還談不上，還沒(méi)有到土地交易這塊，現(xiàn)在重慶實(shí)際上還處在開(kāi)工量有待回升的時(shí)候，開(kāi)工量一起來(lái)之后，地塊儲(chǔ)備緊張，才會(huì)有下一步土地交易量的上升，所以，土地市場(chǎng)回暖還有待時(shí)日。

　　劉蜀東：前幾年有很多外地開(kāi)發(fā)商來(lái)重慶購(gòu)地，現(xiàn)在基本上都停了，在重慶這個(gè)市場(chǎng)上，還是屬于觀望的態(tài)度。重慶市場(chǎng)跟外地不一樣，在沿海發(fā)展得很好的情況下，在重慶不一定發(fā)展得很好，在重慶發(fā)展得很好，在外地也不一定發(fā)展得很好，就是說(shuō)地形地貌很有特性。就重慶而言，現(xiàn)在成交的土地都是邊角料，市場(chǎng)是否回暖，關(guān)鍵還是要看大開(kāi)發(fā)商、大地塊的動(dòng)向。

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　　發(fā)展更需理性

　　主持人：從大家的觀點(diǎn)來(lái)看，重慶樓市目前還處于復(fù)蘇階段，那未來(lái)的趨勢(shì)如何？

　　劉震：現(xiàn)在重慶主城各區(qū)的格局輪廓非常分明，除了五大商業(yè)副中心以外，在其他的大地塊搞商業(yè)街是否可能？基本是不可能的，就是說(shuō)現(xiàn)在的基本格局已經(jīng)形成了，在格局形成之后怎么發(fā)展，還有很大的空間。從農(nóng)民變成市民，除了房子從10平米到了30平方米，還需要購(gòu)物、交通，大量的城市配套還沒(méi)有起來(lái)，開(kāi)發(fā)商就可以滿足城市中對(duì)于非住宅的需求，這就是房地產(chǎn)的橫向化發(fā)展到縱向化發(fā)展。因此，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，還是大有可為。

　　劉蜀東：我不太關(guān)心數(shù)字，因?yàn)槲矣X(jué)得數(shù)字是已經(jīng)發(fā)生的事情了，我對(duì)未來(lái)更關(guān)注。

　　陳華睿：我們把重慶土地市場(chǎng)定位為復(fù)蘇，說(shuō)明了政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些自己判斷的價(jià)值和標(biāo)準(zhǔn)，這是一個(gè)很好的現(xiàn)象，現(xiàn)在政府推地不是想賣(mài)多少錢(qián)就賣(mài)多少錢(qián)，開(kāi)發(fā)商拿地也不是有錢(qián)了就隨便拿，消費(fèi)者買(mǎi)房的時(shí)候也會(huì)看，如果地塊的配套不成熟，他是不會(huì)買(mǎi)房的。

　　王雪松：房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一定是扁平化的，重慶再過(guò)兩年就會(huì)很明顯。大開(kāi)發(fā)公司有足夠的土地儲(chǔ)備，全國(guó)排名前20名的，任何一個(gè)公司都有兩年開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備量，兩年時(shí)間里，它可以找準(zhǔn)機(jī)會(huì)再下手拿地，而且下次是圈那些比較成熟的地塊。所以，小地塊就基本沒(méi)有公司競(jìng)爭(zhēng)。這也是市場(chǎng)洗牌的過(guò)程，看在這個(gè)過(guò)程中誰(shuí)的底氣更足，誰(shuí)的定力更足，那就可以在這當(dāng)中操縱別人。

　　記者 吳神忠 葉林