優(yōu)質(zhì)土地不足

　　中國證券報(bào)記者根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年至今北京市通過“招拍掛”出讓的住宅及商業(yè)用地面積總計(jì)2260.72萬平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到2985.6萬平方米。而根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2007年至2009年5月，全市商品房銷售面積累計(jì)已經(jīng)達(dá)到4257.42萬平方米，住宅銷售面積累計(jì)達(dá)到3404.44萬平方米。據(jù)此計(jì)算，從2007年至今，商品房的供需缺口高達(dá)1271.82萬平方米，其中2007年和2008年商品房的供需缺口為年均549.71萬平方米。可以看出，土地供應(yīng)明顯不足。

　　“近三年來，北京市招拍掛土地的規(guī)劃建筑體量，與商品房年均銷售量相比明顯偏少。今年以來，城區(qū)四環(huán)內(nèi)地塊的供應(yīng)量，已經(jīng)降至個(gè)位數(shù)。”銀河證券一位分析師對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

　　今年上半年，北京市商品房銷售迅速放量，連續(xù)數(shù)月創(chuàng)歷史新高，使得京城地產(chǎn)商的庫存房源大幅下降。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，北京市可售期房住宅75111套，面積964.82萬平方米；與今年初相比，分別下降31.3%和28.9%。其中，東城、西城、崇文、宣武四區(qū)的可售期房住宅合計(jì)僅為5200余套。以1000余個(gè)在售項(xiàng)目計(jì)算，北京平均每個(gè)項(xiàng)目的期房住宅存量?jī)H70余套。“供不應(yīng)求”的故事又開始蔓延。

　　從年初至今，北京城八區(qū)僅推出12塊住宅及商業(yè)用地，土地面積共計(jì)37.80萬平方米，同比下降70.36%；規(guī)劃建筑面積66.63萬平方米，同比下降60.73%。

　　“今年下半年，北京四環(huán)內(nèi)基本沒有住宅用地供應(yīng)，開發(fā)商盡力拿地、同時(shí)控制銷售節(jié)奏也就順理成章了。”昨日，參與廣渠路15號(hào)地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的一位地產(chǎn)公司高管告訴中國證券報(bào)記者。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示了極大的擔(dān)憂�！巴恋毓┬枞笨诓粩鄶U(kuò)大，將導(dǎo)致未來商品房有效供給下降，加劇市場(chǎng)供求矛盾。”

　　漲價(jià)預(yù)期日盛

　　近三年來，直接影響到北京商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)的招拍掛土地，其整體溢價(jià)率變化明顯。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年北京市商品房土地成交價(jià)格的溢價(jià)率為16.92%。在瘋狂的2007年，溢價(jià)率達(dá)到72.64%，2008年為41.29%，2009年至今溢價(jià)率為29.02%。

　　面包和面粉開始比著漲價(jià)，正在加劇市場(chǎng)泡沫膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。受地價(jià)上漲影響，6月份，北京開發(fā)商捂盤之風(fēng)又起，不少原定于6月份開盤的項(xiàng)目紛紛推遲入市時(shí)間。

　　原本應(yīng)于5月20日開盤的位于東北三環(huán)的某樓盤，實(shí)際開盤日期就比規(guī)定晚了整整一個(gè)月。而根據(jù)有關(guān)調(diào)查，這種推遲開盤的現(xiàn)象并不少見。部分樓盤不僅未按政策規(guī)定在取得預(yù)售許可證后3天內(nèi)開盤銷售，而且用先收取“誠意金”的方式確定潛在客戶數(shù)量。到真正開盤時(shí)只銷售預(yù)定數(shù)量的一半，并通過不斷提高售價(jià)造成樓盤熱賣的景象。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，一些樓盤每次只拿出幾個(gè)單元來賣，通過這種捂盤的手段一來可以起到漲價(jià)的目的，二來還能調(diào)動(dòng)購房者的購買熱情。

　　萬科總裁郁亮日前在參加由中國證券報(bào)主辦的“2008年度金牛百強(qiáng)上市公司高峰論壇時(shí)表示，“北京土地競(jìng)買我們也參與，但萬科沒有志在必得的地。目前市場(chǎng)確實(shí)應(yīng)該說出乎所有人意料，反轉(zhuǎn)速度比較快，這反而令我們警惕。”郁亮認(rèn)為，房?jī)r(jià)應(yīng)和居民收入水平相匹配。如果長(zhǎng)期脫離老百姓實(shí)際收入水平的話，房?jī)r(jià)一定不可支撐。房地產(chǎn)市場(chǎng)和不可能僅靠投資來維系。

　　不過，也有開發(fā)商認(rèn)為，近期土地市場(chǎng)的火爆主要集中于部分熱點(diǎn)區(qū)域，整體而言，市場(chǎng)還處于復(fù)蘇階段。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，該公司也正在尋找好的地塊，比如核心城市的核心地段�？傮w而言，現(xiàn)在土地的價(jià)位還處于低位，地王是個(gè)別現(xiàn)象。