廣州最大規(guī)模地塊出讓 起拍樓面地價(jià)4714元/m2 琶洲村明年6月前完成拆遷

　　此次出讓屬于4宗融資地塊，捆綁全面改造拆遷復(fù)建責(zé)任和公共配套設(shè)施建設(shè)責(zé)任。

　　開發(fā)商必須負(fù)責(zé)琶洲村改造范圍內(nèi)的所有市政道路與綠化建設(shè)，包括但不限于琶洲公園東側(cè)市政路、環(huán)島路琶洲改造紅線范圍路段、珠江邊綠化景觀帶建設(shè)和琶洲村改造范圍東側(cè)綠化景觀帶以及改造紅線范圍內(nèi)的隧道建設(shè)。

　　廣州市國(guó)土房管局昨日透露，該局在今日會(huì)發(fā)出國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，定于今天起至10月20日整體掛牌出讓海珠區(qū)琶洲村“城中村”全面改造范圍內(nèi)4宗地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，約40萬m2。

　　廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人在接受記者采訪時(shí)介紹，根據(jù)廣州獵德村等“城中村”改造經(jīng)驗(yàn)，并借鑒西安、昆明、深圳等全國(guó)其他城市的成功做法，琶洲村全面改造采取市場(chǎng)運(yùn)作模式，具體而言，就是將其中4宗經(jīng)營(yíng)性用地作為融資地塊通過土地公開市場(chǎng)籌集改造資金，并將其主要用于村民和村集體的復(fù)建安置和拆遷補(bǔ)償、琶洲區(qū)域的綜合整治，以及市政道路、廣場(chǎng)、公共綠地等公建配套設(shè)施建設(shè)。

　　廣州市國(guó)土房管局表示，競(jìng)得地塊的開發(fā)企業(yè)必須按照琶洲村改造項(xiàng)目的要求實(shí)施開發(fā)建設(shè)，并承擔(dān)全部改造成本。經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)全部改造成本總計(jì)約44.7億元。

　　13塊地整體賣4塊， 以商業(yè)金融業(yè)功能為主

　　根據(jù)廣州市有關(guān)部門出臺(tái)的《廣州市琶洲村改造規(guī)劃》和《關(guān)于申請(qǐng)琶洲村改造項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》，琶洲村“城中村”全面改造地塊規(guī)劃總用地面積約757639平方米，總建筑面積1850000平方米，分為13宗地塊，其中一、三、四、五地塊公開出讓，其余地塊屬于村民復(fù)建安置用地、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，以及廣場(chǎng)、道路、學(xué)校、公共綠地等公建配套用地。

　　根據(jù)出讓公告，在出讓的4幅地塊中，用地面積達(dá)到23萬多平方米的一號(hào)地塊用途為二類居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地，其余三塊面積均在5萬平方米左右，定位均為商業(yè)金融業(yè)用地。整體出讓起拍價(jià)為1.42億元，起拍樓面地價(jià)4714元/m2。

　　拆遷保證金將由區(qū)政府與琶洲村聯(lián)合專戶監(jiān)管

　　據(jù)悉，本次出讓屬于4宗融資地塊捆綁全面改造拆遷復(fù)建責(zé)任和公共配套設(shè)施建設(shè)責(zé)任的現(xiàn)狀出讓，加之該項(xiàng)目總投資可能逾100億元且以商業(yè)地產(chǎn)為主，本次公開出讓在充分征求琶洲村集體意見的基礎(chǔ)上，依法設(shè)定了較為嚴(yán)格的競(jìng)買準(zhǔn)入條件和出讓后監(jiān)控規(guī)定。其中對(duì)拆遷保證資金還將實(shí)行海珠區(qū)政府與琶洲村集體的聯(lián)合專戶監(jiān)管。

　　不接受聯(lián)合競(jìng)買，競(jìng)買人注冊(cè)資本15億以上

　　此次出讓不接受企業(yè)聯(lián)合競(jìng)買，要求競(jìng)買人為具有一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)商，注冊(cè)資本在15億元以上，同時(shí)要具有成功開發(fā)建筑面積10萬平方米以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，還要在海珠區(qū)擁有5萬平方米以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保琶洲村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用。

　　專家：應(yīng)圍繞會(huì)展配套購物娛樂

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，與其他即將改造的城中村不同，琶洲出于控制人口的考慮，規(guī)劃容積率必然會(huì)更低，如果開發(fā)商品住宅，將針對(duì)琶洲會(huì)展中心附近的人流特點(diǎn)建設(shè)高檔住宅。不過由于此次出讓的地塊主要功能為商業(yè)金融業(yè)用地，開發(fā)商的興趣未必會(huì)像住宅用地那么大，所以預(yù)計(jì)即使拍出，拍得的總價(jià)也不會(huì)太高。

　　捷麥商業(yè)地產(chǎn)顧問公司商業(yè)總監(jiān)徐奕俊則分析，當(dāng)前包括珠江新城在內(nèi)，寫字樓明顯呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，空置率不小，而琶洲周邊目前還比較缺乏完善的配套，所以這4宗地塊不應(yīng)過分考慮建設(shè)寫字樓，可以定位為服務(wù)周邊白領(lǐng)、金領(lǐng)人群，在充分發(fā)揮國(guó)際會(huì)展中心功能的同時(shí)，圍繞會(huì)展主題，配套完善酒店、購物、休閑、娛樂等綜合功能，也可以為參展商品提供一個(gè)常年展示的平臺(tái)。

　　開發(fā)商：只靠一家難做好

　　“珠江新城的開發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)成熟期，而琶洲相對(duì)還是一塊‘生地’，政府在公建配套上也投入了很多資源，如果規(guī)劃得當(dāng)前景是不錯(cuò)的。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，在國(guó)際金融危機(jī)的大環(huán)境下，珠江新城的寫字樓尚且有待消化，有興趣競(jìng)投的開發(fā)商是不會(huì)選擇在琶洲地塊上大規(guī)模建設(shè)寫字樓的，而如果要圍繞一個(gè)大型的高端商場(chǎng)物業(yè)打造商業(yè)中心，沒有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的開發(fā)商也不敢出手，而要真正達(dá)到期望更不是僅有一家獨(dú)力就可做好。

　　廣州10年內(nèi)

　　改造138城中村

　　廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人表示，加快推進(jìn)“城中村”整治改造工作，是廣州市委、市政府的重點(diǎn)工作，根據(jù)部署，廣州將用10年左右的時(shí)間基本完成城市建成區(qū)范圍內(nèi)138條“城中村”整治改造，用3~5年左右完成其中52條“城中村”的全面改造，在亞運(yùn)會(huì)召開前完成其中9條“城中村”的清拆工作，琶洲村“城中村”全面改造項(xiàng)目是9條“城中村”之一。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃，此次出讓的4地塊屬于以商業(yè)金融業(yè)功能為主、輔之部分商品住宅功能的經(jīng)營(yíng)性用地。

　　琶洲村全面改造地塊規(guī)劃總用地約757639m2，總建筑面積1850000m2，分為13宗地塊。一、三、四、五地塊公開捆綁出讓，約40萬m2。整體出讓起拍價(jià)為1.42億元，起拍樓面地價(jià)4714元/m2。　　

　　琶洲村現(xiàn)有村民約3700多人。包括拆遷復(fù)建費(fèi)用在內(nèi)的全部改造成本預(yù)計(jì)約44.7億元。

　　拆遷復(fù)建加上公共配套設(shè)施建設(shè)責(zé)任，項(xiàng)目總投資逾100億元。　　

　　琶洲村明年6月前完成拆遷，出讓地塊須兩年內(nèi)動(dòng)工。

　　復(fù)建安置房于 2011 年 12 月底前完成主體施工， 2012年6月底前完成回遷。(記者賴偉行、李婧 實(shí)習(xí)生顏英 通訊員穗房宣)