從今年4月徐涇新一年“地王游戲”開局到7月金地創(chuàng)趙巷地王，再到近期中海奪長風新“地王”。半年不到，上海土地市場接二連三刷新“地王”記錄。“地王”一直不斷涌現(xiàn)，面粉真的比面包貴嗎？朱家角投資開發(fā)有限公司董事長魯千林認為，這是目前成本的稀缺性和動遷難度增加導致的結(jié)果。

　　影響土地價格的因素主要有三個，一個是土地資源的稀缺性、動遷成本的增加和城市人口增加對房產(chǎn)需求預期不斷增加。土地資源稀缺，說白了就是可以出讓的供應量越來越少。全國18億畝紅線不能動，扣除工業(yè)、商業(yè)用地，還有大量的基礎(chǔ)設(shè)施用地，可以推到市場上的住宅用地就更少。

　　二是大批住宅保障性用地，商品住宅的用地會越來越少。上海近年的土地供應計劃一年比一年少，2009年計劃2.4萬畝，實際今年上半年，土地供應真正招拍掛的不到計劃的1/3，結(jié)果是可以供應造房子的土地越來越少。而且政府推地有規(guī)劃限制，必須符合三個規(guī)劃：第一，土地利用的整體規(guī)劃，第二，整個建設(shè)的規(guī)劃，第三，控制性詳細規(guī)劃。

　　三是受限于指標。現(xiàn)在推出土地，有三個指標。第一是有用地指標，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，整個上海有控制量，18億畝就是不能逾越的障礙。第二是占補平衡指標，用農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，必須坑補一畝土地，原來的湖泊或者宅基地，要坑補成農(nóng)業(yè)用地以后才能建房子。第三，還要符合出讓指標，土地供應在800到900萬平方米，也會控制每年土地出讓的指標。因為現(xiàn)在的土地出讓必須是凈地 (動拆遷已完成)，受制于一些土地動遷制度，比如土地流轉(zhuǎn)、物權(quán)法等等政策，動遷的難度大大增加。

　　另外，土地前期開發(fā)費用不斷增加，比如征地的補償費、動遷安置補償費、占補平衡費、市政配套費用等等。以朱家角為例，2006年以前，每畝地前期開發(fā)費用大概在50萬元，現(xiàn)在已達到80萬元，再要加上占補平衡指標費和市政配套費用，基本成本也要達到150萬元/畝。征地補償費原來是農(nóng)用地1.2萬元，現(xiàn)在漲到2萬元。一畝土地上假如安置兩個勞動力,一個要增加4萬元，4個就是20萬元。占補平衡指標以前是10-20萬元，預計現(xiàn)在要達到30到40萬元。市政配套費用也不斷增加，2002年8萬元/畝，現(xiàn)在大概35萬元/畝。