昨天一大早就傳來上海迪士尼獲國家有關(guān)部門核準的消息，隨即一天之內(nèi)2幅迪士尼概念的川沙土地受到開發(fā)商瘋狂爭奪，最后分別以264%和427%的高溢價率成功出讓。

　　住宅地價趕超周邊房價

　　“價格真是高得離譜。”在昨天土地正式競拍以及迪士尼落地尚未正式公布前，業(yè)內(nèi)早已認定這次出讓的川沙土地將因迪士尼概念而飆出高價，但最終的結(jié)果仍讓在場的人表示“不可思議”。

　　昨天上午，上海土地交易中心的觀摩大廳被前來了解浦東川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊出讓情況的人圍得水泄不通，而上海迪士尼獲批的消息又讓在場的每一個人更為興奮，因為該地塊與迪士尼預(yù)留地的直線距離約3.3公里，他們可以親眼目睹迪士尼項目獲批的消息公布后，該板塊第一幅土地的爭奪。

　　不過，預(yù)期中的激烈角逐并沒有出現(xiàn)，上午10點掛牌截止前的最后一輪報價，當國企廈門象嶼集團旗下的全資子公司上海象嶼置業(yè)直接叫出11.9億元后，其他如保利、綠地、界龍等意向拿地的14家開發(fā)商均立刻放棄。

　　其實，這樣的局面并不難理解。地塊資料顯示，規(guī)劃用途為普通商品房的A08-03地塊東至華夏二路，南、西、北各臨尚未入市的地塊，出讓面積為56570平方米，規(guī)劃容積率不大于1.5。而以總價11.9億元計算，該項目的樓板價已高達14024元/平方米。要知道，這幅土地掛牌起始價不過3.268億元，折合樓板價僅3851元/平方米。

　　“當上海方面透露迪士尼項目本周會有消息后，這塊地的掛牌價格就不斷被刷新，這當然也是在意料之中的。就地塊本身而言，雖然其所處區(qū)域發(fā)展前景看好，但由于樓板價已經(jīng)超過了周邊一些商品住宅的售價，算上各類稅費和開發(fā)成本，預(yù)計項目未來保本售價要在19000元/平方米左右。”方方地產(chǎn)機構(gòu)的咨詢部經(jīng)理趙豫川向記者表示。

　　據(jù)他介紹，川沙城區(qū)去年以來有多個商品住宅項目上市。如和憬家園、玉宇新苑等，成交均價一直保持在13000元/平方米左右，品質(zhì)好一點的鼎鑫名流苑、御景家園等，成交均價在15000-17000元/平方米。

　　商業(yè)用地更顯輻射效應(yīng)

　　昨天上午住宅用地的高價出讓，似乎又為下午迪士尼預(yù)留地周邊另一幅商業(yè)用地——浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)B03-13A地塊的交易增添了動力。該地塊東至規(guī)劃停車場、南至歐洲苑小區(qū)、西至妙境路、北至公共通道，可建面積不過3056平方米，掛牌起始價939萬元，折合樓板價僅約3072元/平方米。但與上午住宅用地出讓截然不同的是，該商業(yè)用地引發(fā)了競價大戰(zhàn)。

　　下午2點掛牌截止后，主持人宣布進入現(xiàn)場競價階段，雖然最后的掛牌價已經(jīng)被翻至3000萬元，但18家報名參加掛牌的企業(yè)中仍有14家決定留下來繼續(xù)參加拍賣。直至2點40分左右，競價才告一段落，上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)綜合服務(wù)有限公司在39輪叫價后以4950萬元、相比底價溢價427%的高價獲得“來之不易”的勝利。

　　“太夸張了，樓板價每平方米超過16000元。其實主要是這塊地體量小，所以總價低，否則按溢價率算，可說是今年上海被飆得最瘋狂的一幅地。”有在場的業(yè)內(nèi)人士對記者直言。

　　不過也有分析指出，迪士尼樂園附近的商業(yè)項目的受益更高于住宅項目，這可能是商業(yè)用地更受青睞的原因之一。“因為迪士尼本身就是一個商業(yè)綜合體，建成之后可以大大拉動餐飲、交通、酒店等各項服務(wù)業(yè)。據(jù)保守估計，迪士尼落戶上海將為上海每年帶來至少1000萬的旅游人次，帶來的相關(guān)商業(yè)效益也可想而知。”

　　“從川沙地區(qū)目前的現(xiàn)狀看，商業(yè)配套仍顯滯后，那么迪士尼所產(chǎn)生的利好輻射可能對商業(yè)地產(chǎn)來說更為明顯，比如相關(guān)路線的沿線商鋪的收益會大幅提升。”戴德梁行商鋪部華東區(qū)主管韋澤銘也表示，“還有當游客準備前往迪士尼，可選擇各種交通方式，那么軌道交通、公交的相關(guān)站點，自駕車的停車地點等，都是商業(yè)效應(yīng)的輻射區(qū)域，開發(fā)商自然也會考慮搶占先機。”

　　在迪士尼引發(fā)的拿地熱情背后，我們不能忽視的還有這座樂園對整個相關(guān)區(qū)域的樓市價格體系的重大影響。

　　“真是巧了，在迪士尼消息公布的同一天就賣了2幅地，而且一幅是住宅用地、一幅是商業(yè)用地，這以后不就成了川沙土地價值的‘風向標’了？”在昨天的土地出讓結(jié)果揭曉前，就有市場人士對記者這樣表示。

　　細細想來，他的看法不無道理。根據(jù)官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，除了昨天的2幅，自2005年以來川沙區(qū)域的土地供應(yīng)總量只有5幅，且無住宅用地，所以對開發(fā)商來說，在川沙拿地幾乎沒有什么參照，但在昨天的土地出讓后，川沙的土地價值可就“有底”了。

　　“其實自1997年以來就有迪士尼‘落滬’的傳聞，但由于始終沒有得到國家批復(fù)，有關(guān)區(qū)域的土地開發(fā)也像被擱淺一樣。但如今終于一塊石頭落地，川沙板塊的土地反而具備了稀缺性，據(jù)悉川沙未來還會有各類土地推出，照昨天的出讓情況看，區(qū)域地價有望繼續(xù)飆升。”上海中原研究咨詢部的分析師直言。