長(zhǎng)沙“新地王”南湖四號(hào)地的爭(zhēng)奪戰(zhàn)即將拉開帷幕——11月13日起將在長(zhǎng)沙市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)正式掛牌，報(bào)價(jià)時(shí)間從11月13日上午8時(shí)至11月24日下午4時(shí)止。保利地產(chǎn)、和記黃埔、香港嘉里、中國(guó)水電、中國(guó)建筑等地產(chǎn)大鱷均有意向參與競(jìng)標(biāo)，大戰(zhàn)還未上演，其激烈和戲劇化卻早已通過各路媒體的追捧傳諸樓市。

　　而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在地產(chǎn)大鱷紛紛表示出濃厚的興趣的同時(shí)，有關(guān)部門和知情人士卻對(duì)此地塊的競(jìng)買及出讓情況三緘其口，這就使得這一原本就備受矚目的地塊變得越發(fā)撲朔迷離。

　　掛牌時(shí)間緣何從8月推遲到11月？

　　自從7月22日天心區(qū)資源推介會(huì)上“高調(diào)亮相”以來，南湖四號(hào)地就成了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。記者曾在8月初采訪政府相關(guān)人士，他表示8月底該地塊會(huì)在土地交易中心掛牌出讓；然而，8月快過完時(shí)仍遲遲不見動(dòng)靜，記者再次致電得知該地塊的掛牌時(shí)間推遲到10月份；10月又過去了，最終四號(hào)地的正式掛牌時(shí)間定到了11月13日。

　　對(duì)于招拍掛一再推遲的原因，政府方面的解釋是由于相關(guān)指標(biāo)的修正而延誤了時(shí)間。而媒體和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士卻有多種猜測(cè)，一是“等待時(shí)機(jī)說”，認(rèn)為今年前三季度土地市場(chǎng)形勢(shì)不好，政府把這塊地捂在手里待價(jià)而沽；二是“物色買主說”，認(rèn)為政府擔(dān)心土地流拍，沒物色到合適的開發(fā)商不敢貿(mào)然掛出來。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最主要的原因是政府對(duì)此地塊的高度重視，擔(dān)心流拍或者落到?jīng)]有實(shí)力的開發(fā)商手里，不利于整個(gè)南湖新城的規(guī)劃和建設(shè)，因此一直在物色合適的開發(fā)商。“從規(guī)劃和投入方面可以看出，政府是把四號(hào)地作為整個(gè)南湖新城的標(biāo)桿來推的，200米的地標(biāo)性建筑，近半的商業(yè)率、高檔酒店、商鋪、住宅等綜合物業(yè)開發(fā)，未來的‘維多利亞港’定位，這需要有經(jīng)驗(yàn)和有實(shí)力的開發(fā)商才能勝任。”興威集團(tuán)副總經(jīng)理萬鵬認(rèn)為，政府從整個(gè)城市規(guī)劃的角度考慮，物色合適的開發(fā)商是很有必要的。

　　規(guī)劃指標(biāo)的變化似乎印證了他的觀點(diǎn)：記者注意到，南湖四號(hào)地的容積率從起初的≤4.0變?yōu)樽罱K的≤6.0，商業(yè)比率從52.95%變?yōu)?0%。不少業(yè)內(nèi)人士懷疑這些出讓條件是在為某企業(yè)“量身定做”， 指標(biāo)修正的背后，是一場(chǎng)政府與某些意向開發(fā)商之間的博弈。

　　“東家”究竟是誰(shuí)？

　　招拍掛日期的一再推遲，能看出參加競(jìng)買企業(yè)的踴躍及政府部門對(duì)此地塊的異常重視，這也為競(jìng)買企業(yè)蒙上了一層神秘的面紗。

　　然而，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從當(dāng)下的市場(chǎng)情況以及南湖地王的自身?xiàng)l件，對(duì)未來“東家”的大致背景可窺知一二。

　　在興威集團(tuán)副總經(jīng)理萬鵬看來，地王最后的得主，十有八九是一家上市國(guó)企。從全國(guó)大背景來看，“國(guó)進(jìn)民退”正在各地上演：此輪金融危機(jī)之下國(guó)家撥款和信貸資金向國(guó)有企業(yè)傾斜，因此在行業(yè)深度調(diào)整之時(shí)，民營(yíng)企業(yè)資金實(shí)力顯然無法與國(guó)資企業(yè)抗衡。從此地塊自身?xiàng)l件來看，1000萬/畝的起價(jià)和至少12億的總價(jià)，讓一般的民營(yíng)企業(yè)望而卻步。而該地塊的規(guī)劃指標(biāo)和“未來的維多利亞港”的定位，則非具備豐富的綜合性項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)聚合實(shí)力的大型開發(fā)商所能勝任的。

　　“高規(guī)格，高定位，則意味著高地價(jià)，高房?jī)r(jià)。而相應(yīng)的這其中的風(fēng)險(xiǎn)不是一般的民企所能承擔(dān)的�！� 萬鵬認(rèn)為。相比之下，國(guó)企則優(yōu)勢(shì)多多：首先，國(guó)企的所有財(cái)富都是國(guó)家的，不像民企以逐利為最大目的，國(guó)企有為整個(gè)城市規(guī)劃做貢獻(xiàn)的意識(shí)。其次表現(xiàn)在政策和消息的靈通性上，這讓他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把握更到位。國(guó)企和政府關(guān)系更緊密，關(guān)鍵時(shí)候能獲得政府支持。

　　一位大型央企的內(nèi)部人士也告訴記者,事實(shí)上，自2006年之后,主營(yíng)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的央企和大型國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制就已經(jīng)取消了。而自去年11月之后,有關(guān)方面對(duì)國(guó)資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)更是給予了肯定和支持的態(tài)度�！霸谶@樣一種大背景下，‘不差錢’的國(guó)企拿下地塊后兩年之內(nèi)再協(xié)議轉(zhuǎn)讓的可能性也不是沒有的�！�