本頁(yè)位置: 首頁(yè) → 新聞中心 → 房產(chǎn)新聞 |
已寂靜了一段時(shí)間的北京土地市場(chǎng)在上周50.5億 “天價(jià)地”出爐后,再次成為業(yè)界聚焦的話題。有國(guó)企背景的大龍地產(chǎn)成功競(jìng)得該“地王”。但業(yè)內(nèi)質(zhì)疑稱,從其年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,該地塊競(jìng)得成功的同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)資金及銷售等方面的壓力。有開發(fā)商表示,這種“地王”現(xiàn)象不可持續(xù)。
大龍地產(chǎn)拍得“三料地王”
11月20日,備受關(guān)注的天竺22號(hào)地最終被有國(guó)企背景的大龍地產(chǎn)以50.5億元的價(jià)格競(jìng)得,樓面地價(jià)達(dá)29859元/平方米。
據(jù)了解,順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地(即“22號(hào)地”)建設(shè)使用性質(zhì)為“居住及居住配套服務(wù)設(shè)施”。由于該地塊容積率僅有0.62,是北京今年容積率最低的一塊住宅用地,因此也被稱為“中央別墅區(qū)最后一塊低密度用地”。因此,此地塊成為北京樓面起價(jià)、樓面地價(jià)、地塊總價(jià)“三料地王”。
據(jù)了解,此次競(jìng)得22號(hào)地塊的大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司成立于1987年,隸屬北京市順義區(qū)人民政府,總資產(chǎn)近百億元,是一家具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2005年控股子公司北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司在滬成功上市。
財(cái)力狀況受質(zhì)疑
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道,根據(jù)大龍地產(chǎn)年報(bào)顯示,2009年預(yù)計(jì)全年銷售額將超15億元,凈利潤(rùn)2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤(rùn)分別為2958萬(wàn)元,3785萬(wàn)元和236萬(wàn)元。也就是說(shuō),按其業(yè)績(jī)最好的2009年預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)計(jì)算,公司17年的凈利潤(rùn)才能湊夠50.5億元的拿地款。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,該地塊如果包括地價(jià)成本,該項(xiàng)目全部開發(fā)成本最多在4萬(wàn)/平方米,該項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到44000元/平方米,成本和收入平衡且略有盈余。如果售價(jià)達(dá)到60000 /平方米,才能達(dá)到一般的財(cái)務(wù)指標(biāo)要求,即稅后利潤(rùn)率為19.48%,項(xiàng)目投資收益率為30%。
也就是說(shuō)大龍地產(chǎn)50.5億拿地后,如果銷售單價(jià)低于4.4萬(wàn)/平方米,則賠本;如果不能高于6萬(wàn)/平方米,公司領(lǐng)導(dǎo)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上很難通過。而綜合今年1—10月的別墅市場(chǎng)銷售情況,銷售壓力非常大。據(jù)了解,目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅等項(xiàng)目的售價(jià)在2萬(wàn)元至4萬(wàn)元之間。
有消息稱,在近期的一次中房協(xié)內(nèi)部會(huì)議上,中房協(xié)一位高層也要求下屬會(huì)員單位理性拿地,不要輕易爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝趸蛘叽笠?guī)模圈地、囤地,拿地后要按照合同盡快開發(fā),以形成實(shí)際的消費(fèi)量。
開發(fā)商稱“地王”現(xiàn)象不可持續(xù)
前日,陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪發(fā)表的一篇題為“這輪游戲尚未結(jié)束‘地王’現(xiàn)象不可持續(xù)”一文中提到,大家在房地產(chǎn)里面感覺到國(guó)進(jìn)民退,原因是各個(gè)地方大城市“地王”都是國(guó)企拿的。國(guó)企搶“地王”實(shí)際上已經(jīng)延伸到二線甚至三線城市。這個(gè)現(xiàn)象確實(shí)今年非常明顯,原因是什么?就是現(xiàn)在國(guó)有企業(yè)包括上市國(guó)企,獲得銀行貸款,獲得股市融資的渠道非常通暢,有很多多余的錢,潛意識(shí)里也有買地升值的打算。但是我不認(rèn)為這個(gè)現(xiàn)象能持續(xù)下去。原因是買了地不一定能掙錢,或者你買完地再變成房子的時(shí)候不一定能獲得合理利潤(rùn)。這個(gè)游戲過程并沒有完成。易小迪還表示,這一現(xiàn)象對(duì)民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)心理上的沖擊更大一些。實(shí)際上這個(gè)現(xiàn)象不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)猛漲,土地價(jià)繼續(xù)猛漲,那還有可能延續(xù)。我們也不愿意看到這樣的趨勢(shì),因?yàn)椋菢臃康禺a(chǎn)行業(yè)就不是完全市場(chǎng)化的行業(yè),是一個(gè)爭(zhēng)奪資源的行業(yè)了。 文/鞠曉波
Copyright ©1999-2024 chinanews.com. All Rights Reserved