□上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長 楊紅旭

　　宅基地流轉(zhuǎn)成為近期樓市熱點(diǎn)話題，浙江的試點(diǎn)備受業(yè)界關(guān)注，但全國層面并無重大突破。不過，我們可以看到，浙江嘉興宅基地流轉(zhuǎn)工作試點(diǎn)動作頗大，截至10月底，已置換出近萬畝宅基地，可作為工業(yè)與建設(shè)用地。其做法是“兩分兩換”，即“將宅基地和承包地分開，搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開；以承包地?fù)Q股、換租、換保障，推進(jìn)集約經(jīng)營，轉(zhuǎn)換生產(chǎn)方式；以宅基地?fù)Q錢、換房、換地方，推進(jìn)集中居住，轉(zhuǎn)換生活方式”。

　　筆者認(rèn)為，這是一種值得褒揚(yáng)的嘗試。2008年召開的十七屆三中全會作出了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》，其中包括農(nóng)村土地制度改革，首次提出逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場化出讓，與國有土地享有平等權(quán)益；完善農(nóng)村宅基地制度，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。不過，盡管這一指導(dǎo)方針出臺已兩年多，但國家層面并無實(shí)質(zhì)性配套措施，只有少數(shù)地區(qū)在作相關(guān)嘗試。

　　在農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)自由、公平流轉(zhuǎn)的重大意義上，政府和有識之士早已達(dá)成共識：一是有利于減小城鄉(xiāng)差距，讓農(nóng)民和村集體能夠交易土地使用權(quán)，有機(jī)會獲得財(cái)產(chǎn)性收入，避免土地價(jià)值被嚴(yán)重低估。這不同于傳統(tǒng)的征地制度，不是被迫讓農(nóng)地廉價(jià)地轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)用地，而城市政府從中獲得巨大收益。二是有利于房價(jià)朝著健康的方向運(yùn)行，當(dāng)前多數(shù)大城市的建設(shè)用地已變得捉襟見肘，在土地供應(yīng)緊張的情況下，房價(jià)很難下跌。

　　農(nóng)村建設(shè)用地中，最大的組成部分是宅基地，但可能很多人會低估宅基地的能量。目前，我國有3萬個建制鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)，300萬個村莊，18億畝耕地，4億畝農(nóng)村建設(shè)用地。全國房屋建筑面積達(dá)510多億平方米，其中，城鎮(zhèn)房屋建筑面積已經(jīng)達(dá)到180多億平方米。如果能使4億畝農(nóng)村建設(shè)用地(多屬宅基地)、300多億平方米村鎮(zhèn)房屋流動起來，這將是一個比現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)市場規(guī)模還要大的市場。

　　目前，我國城鎮(zhèn)戶均(按2008年6.07億的常住人口計(jì)算)住房建筑面積約90平方米，所以政府倡導(dǎo)發(fā)展90平方米以下的中小戶型住宅，以滿足普通居民的住宅需求；而農(nóng)村戶均住房建筑面積約138平方米，若考慮到農(nóng)民住宅一般都帶有院子，則對土地耗費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)住宅。更嚴(yán)重的是，由于農(nóng)村人口持續(xù)大規(guī)模地向城市流動，造成農(nóng)村住宅空置率很高。

　　因此，加快宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，盤活農(nóng)村建設(shè)用地，已成為關(guān)系我國房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的大事。如果說1998年的住房體制改革激活了我國的住宅市場，使住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，那么，以盤活宅基地為主的農(nóng)村建設(shè)用地入市變革，則必將成為推動我國房地產(chǎn)業(yè)二次飛躍和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的重要契機(jī)。

　　不過，這樁利國利民利房地產(chǎn)業(yè)的好事，卻是塊難啃的“骨頭”。筆者認(rèn)為，目前有兩只“攔路虎”，橫在宅基地流轉(zhuǎn)的面前，而國家層面之所以遲遲未出細(xì)化措施，也正是基于這兩個原因。

　　一只是“小產(chǎn)權(quán)之虎”。小產(chǎn)權(quán)在全國范圍內(nèi)大量存在，尤其是北京、深圳這樣的大都市，由于市區(qū)房價(jià)高昂導(dǎo)致前些年郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房瘋狂滋生。小產(chǎn)權(quán)房屬違法建筑，未來應(yīng)通過補(bǔ)交土地出讓金等形式把小產(chǎn)權(quán)房納入合法范疇，但在這一問題尚未真正解決前，很難在法律層面形成全國性允許宅基地使用權(quán)自由流向城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的體系。

　　另一只是“資金之虎”。農(nóng)村建設(shè)用地改革的思路并不復(fù)雜，基本思路是把宅基地置換出來，讓農(nóng)民住上多層甚至是高層住宅樓，通過提高住宅容積率達(dá)到集約化用地的目標(biāo)，而騰出的大量宅基地，可用于經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)，比如廠房、倉庫、商業(yè)用房、商品住宅等。這項(xiàng)措施對于大城市郊區(qū)或開發(fā)區(qū)附近的村集體來說，由于存在房地產(chǎn)市場需求，只要節(jié)省出來的土地可售價(jià)格等于或高于動遷安置成本,當(dāng)然行之有效。但對于全國大部分農(nóng)村宅基地來說，由于房地產(chǎn)市場需求較少，如果要讓農(nóng)宅“騰籠換鳥”，很重要的問題在于，動拆遷和新建住宅樓的資金從何而來？

　　面對上述問題，必然會出現(xiàn)這樣的局面：農(nóng)地入市改革只能“自下而上”地慢慢來，現(xiàn)在就奢望國土部明確表態(tài)支持并不現(xiàn)實(shí)；同時，也只能先從東部大城市郊區(qū)開始實(shí)行，而對工業(yè)化水平很低的廣大中西部農(nóng)村來說，還有很長的路要走。