2009年中國(guó)土地市場(chǎng)的風(fēng)頭蓋過(guò)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷涌現(xiàn)的“地王”比新開(kāi)的樓盤(pán)更加吸引眼球，部分城市的地價(jià)漲幅已超過(guò)房?jī)r(jià)。面對(duì)火爆的土地交易市場(chǎng)，人們一方面開(kāi)始驚呼像2007年那樣的“地王”時(shí)代又回來(lái)了；另一方面，對(duì)“面粉比面包更貴”的質(zhì)疑之聲也開(kāi)始不絕于耳。

　　“地王”的不斷出現(xiàn)，給原本就已開(kāi)足馬力上漲的房?jī)r(jià)再次注入了一針強(qiáng)心劑。當(dāng)開(kāi)發(fā)商們一次又一次在北京、上海、杭州、廣州等地的土地市場(chǎng)交易大廳里舉起手中競(jìng)拍的號(hào)碼牌時(shí)，問(wèn)題也隨之出現(xiàn)：究竟是哪些因素推高了年內(nèi)中國(guó)的地價(jià)，高額的地價(jià)最后要由誰(shuí)來(lái)“埋單”？

　　“地王”頻現(xiàn)　市場(chǎng)烽煙四起

　　2009年6月的最后一周，北京連續(xù)高價(jià)成交三處地塊：6月25日，北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)125輪的激烈競(jìng)價(jià)，以17.4億元競(jìng)得通州九棵樹(shù)大街居住項(xiàng)目，高出起始價(jià)近10億；僅一天后，6月26日，成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)46輪激烈競(jìng)價(jià)以19.6億元拿下北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊；6月30日，中化方興又以40.6億元拍得廣渠路15號(hào)地。幾天之內(nèi)土地成交價(jià)格被三次刷新，人們開(kāi)始驚詫于“一天一個(gè)新地王”的速度。

　　土地市場(chǎng)烽煙四起，6月底的“地王”頻現(xiàn)既不是開(kāi)始，也不是結(jié)束。早在今年4月初，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面回暖和市場(chǎng)流動(dòng)性的不斷增強(qiáng)，回籠了大量資金的開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)開(kāi)始布局新一輪的土地儲(chǔ)備，5、6月份各大房企頻頻出手，進(jìn)入9月份更是達(dá)到高潮。根據(jù)北京、上海、杭州、廣州等地房管局和國(guó)土資源局及土地拍賣交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從9月3日SOHO中國(guó)以接近25億元的價(jià)格拿下朝陽(yáng)區(qū)望京B29地塊，到10日中海地產(chǎn)以70.06億元拿下上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C兩幅地塊，再到9月30日綠地集團(tuán)72.45億元拍得上海徐匯龍華路1960號(hào)地塊。一個(gè)月間，全國(guó)房地產(chǎn)一線城市和主要二線城市共有接近50宗土地交易以高溢價(jià)水平成交，屢屢創(chuàng)下“地王”紀(jì)錄，而一個(gè)月內(nèi)土地成交的總金額也創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到了800億元。

　　進(jìn)入10月、11月，雖然大規(guī)模拿地的情況沒(méi)有再次出現(xiàn)，但零星的“地王”依舊不斷。11月20日，北京大龍房地產(chǎn)有限公司以50.5億競(jìng)得順義后沙峪鎮(zhèn)天竺開(kāi)發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地，樓面地價(jià)2.986萬(wàn)元。2009年全年的土地交易熱度已全面超過(guò)了此前被譽(yù)為“地王年”的2007年的水平。由于“地王”普遍的高溢價(jià)水平，國(guó)內(nèi)某些城市頭三個(gè)季度通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓獲得的土地出讓金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了全年預(yù)算。

　　高價(jià)地提高了人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期

　　“地王”不斷出現(xiàn)給普通消費(fèi)者帶來(lái)的最大擔(dān)憂仍然是房?jī)r(jià)。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部分析師靳瑞興告訴記者，自北京廣渠門外10號(hào)地以10億多元天價(jià)被富力收入囊中后，周邊的二手房?jī)r(jià)就隨之水漲船高。“以附近的富力城為例，以往均價(jià)在22000元每平方米的房子現(xiàn)在平均已經(jīng)上漲了3000元左右，某些業(yè)主甚至開(kāi)價(jià)到了28000元每平方米，高價(jià)地的誕生直接提高了人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。”

　　根據(jù)目前北京廣渠門外10號(hào)地與廣渠路15號(hào)地的成交價(jià)格推算，其樓面價(jià)格均已超過(guò)15000元每平方米，而根據(jù)北京地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)，在兩地塊成交前，周圍的二手房?jī)r(jià)格在13000元左右。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部研究員秦瑞表示，雖然還沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)顯示高價(jià)地周邊二手房漲價(jià)的具體幅度，但是頻頻高價(jià)成交的地塊還是帶動(dòng)了周圍二手房?jī)r(jià)格的上漲�！安糠謽I(yè)主跟風(fēng)漲價(jià)有很大的盲目成分，在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上營(yíng)造出了濃濃的漲價(jià)氛圍。”

　　社科院最新公布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009-2010)》中的數(shù)據(jù)顯示：住房用地價(jià)格從2009年第2季度開(kāi)始回升，個(gè)別城市的居住用地成交總價(jià)和樓面地價(jià)的“地王”紀(jì)錄不斷被刷新。1至9月全國(guó)住房用地平均樓面價(jià)格穩(wěn)步上漲。5月以后住房用地平均樓面價(jià)格突破每平方米1500元，8月接近2000元，9月高達(dá)2691元。

　　樓面價(jià)格的迅速上升不僅提高了“地王”周邊的商品房?jī)r(jià)格，同樣也形成了未來(lái)的漲價(jià)預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，新地王的誕生，標(biāo)志著局部房?jī)r(jià)上漲的空間依然很大，在未來(lái)一兩年內(nèi)，隨著“地王”上建成的商品房逐漸入市，新一輪的房?jī)r(jià)制高點(diǎn)必然隨之誕生。隨著北京、上海等地“地王”露面價(jià)格的不斷攀升，房?jī)r(jià)進(jìn)入每平方米3萬(wàn)元已不再是天方夜譚，而高額地價(jià)的賬單最終仍要轉(zhuǎn)移到普通消費(fèi)者的手里。

　　“地王”背后的三重推手

　　在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科6月份發(fā)布的公告中顯示，在今年5到6月間，該公司已斥資23億元多處拿地。和萬(wàn)科一樣，今年3月份以來(lái)樓市的全面回暖使得開(kāi)發(fā)商們回籠了大量的資金，為其進(jìn)一步的儲(chǔ)備土地打下了堅(jiān)實(shí)的資金基礎(chǔ)。與此同時(shí)，成交面積不斷走高，也消化了此前房地產(chǎn)市場(chǎng)積壓的大量庫(kù)存，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始了補(bǔ)庫(kù)存的布局，需求的缺口一定程度上也推高了土地的價(jià)格。

　　不僅如此，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，市場(chǎng)的流動(dòng)性在2009年也前所未有的提高。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖相對(duì)滯后，通脹預(yù)期開(kāi)始出現(xiàn)的情況下，將資金投入保值能力強(qiáng)、利潤(rùn)回報(bào)率又快又高的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始成為企業(yè)的普遍選擇。在年內(nèi)各地的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)當(dāng)中，獲得大量貸款、資金充裕的國(guó)企和央企開(kāi)始扮演重要的角色。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)土地交易市場(chǎng)成為投資市場(chǎng)，泡沫就隨時(shí)可能浮現(xiàn)。在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)信貸相對(duì)寬松的背景下，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運(yùn)作，頻頻制造高價(jià)搶地的現(xiàn)象，泡沫便會(huì)被迅速吹大。

　　除此之外，上海易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭在接受采訪時(shí)還指出，目前推高地價(jià)還一個(gè)重要的原因就是目前這種“價(jià)高者得”的競(jìng)投方式。以掛牌為例，只需要有兩家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)投，就能迅速推高地價(jià)。而開(kāi)發(fā)商競(jìng)投出高地價(jià)，其手上儲(chǔ)備的土地?zé)o疑又迅速升值。

　　遏制房?jī)r(jià)　地價(jià)形成機(jī)制要合理

　　雖然年內(nèi)國(guó)土資源部在調(diào)查后明確表示，土地成本僅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的23%。但不可否認(rèn)，土地成交價(jià)格與房?jī)r(jià)仍然存在明顯的正相關(guān)性。

　　對(duì)此，一些房地產(chǎn)專家建議，要想讓房?jī)r(jià)維持在一個(gè)合理的水平，就必須使地價(jià)保持在一個(gè)合理的水平。合理的地價(jià)形成機(jī)制，不能僅采取“價(jià)高者得”的簡(jiǎn)單拍賣方式。綜合考慮開(kāi)發(fā)質(zhì)量，售后服務(wù)等條件的招標(biāo)方式應(yīng)該更多地引入到今后土地的交易當(dāng)中。除此之外一些業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)進(jìn)一步出臺(tái)措施加大對(duì)囤地處罰的力度、醞釀增加土地增值稅等。

　　面對(duì)年內(nèi)土地市場(chǎng)異乎尋常的火爆局面，新一輪的國(guó)家土地調(diào)控政策開(kāi)始醞釀。11月13日，國(guó)土資源部正式出臺(tái)文件，針對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過(guò)20公頃。12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等5部委公布《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　楊紅旭表示，此舉一出，將有效約束開(kāi)發(fā)商的分期開(kāi)發(fā)模式，過(guò)去業(yè)界慣用的大盤(pán)分期開(kāi)發(fā)或?qū)㈦y以為繼，對(duì)平抑房?jī)r(jià)將起到積極作用。申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)分析師殷姿則認(rèn)為，這一政策對(duì)中小地產(chǎn)商可造成資金上的壓力，但對(duì)于資金雄厚的大地產(chǎn)商影響有限。抑制地市的投機(jī)行為，提高拿地門檻要和打擊囤地掛鉤才會(huì)發(fā)揮真正的效力。(記者 羅宇凡、葉鋒)