財(cái)政部、國(guó)土部等五部委日前出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，劍指開發(fā)商囤地炒地。對(duì)此，部分業(yè)界人士認(rèn)為，這一舉措如果嚴(yán)格執(zhí)行下去，本地中小房企將面臨生死劫，但新政對(duì)抑制房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生多大作用。

　　濟(jì)南市開始執(zhí)行新政

　　記者從市國(guó)土局了解到，在此之前，國(guó)家并沒有統(tǒng)一各地土地出讓金首付比例，山東省濟(jì)南市土地出讓金首付比例一般是根據(jù)土地出讓(租賃)合同進(jìn)行協(xié)商。

　　國(guó)土部門工作人員表示，目前已接到五部委的通知，并按相關(guān)規(guī)定開始執(zhí)行，明確開發(fā)商今后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”；土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款(租金)應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納；拖欠價(jià)款將不得參與新的土地出讓交易。

　　新政加速房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌

　　在國(guó)家明確將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控、遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲前，保利、海爾、萬達(dá)、中海、綠地、北大資源等國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)大鱷紛紛入濟(jì)，并頻頻出手拿地，濟(jì)南地價(jià)也隨之不斷走高，一年之內(nèi)“地王”數(shù)次易主。此前曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著地產(chǎn)大鱷不斷進(jìn)入，本地先天不足的中小房企將面臨被淘汰的局面。對(duì)五部委出臺(tái)的“拿地新政”，我市資深地產(chǎn)人士于青和趙魯梁認(rèn)為，如果該政策嚴(yán)格執(zhí)行下去，本地中小房企將面臨真正的生死劫。

　　于青介紹，新政出臺(tái)前，地產(chǎn)商往往是先以各種方式拿到土地，然后到銀行抵押貸款交土地出讓金，用預(yù)售款搞開發(fā)還貸款，一些皮包公司甚至“空手套白狼”，不僅賺得盆滿缽滿，甚至以此實(shí)現(xiàn)了滾動(dòng)發(fā)展；新政出臺(tái)后，將讓實(shí)力較弱的中小房企面臨拿不到地的局面�！皬慕�期濟(jì)南土地市場(chǎng)的競(jìng)買情況看，本土地產(chǎn)公司參與招拍掛競(jìng)爭(zhēng)的成功率非常低。成功率高的企業(yè)基本為外埠大牌企業(yè)，這些企業(yè)基本上都有上市背景，資金實(shí)力能夠應(yīng)對(duì)土地出讓金首付提高等政策限制。因而，對(duì)本土企業(yè)來說，新政出臺(tái)是擠壓乃至滅失的過程�！�

　　趙魯梁則認(rèn)為，現(xiàn)在濟(jì)南一畝地出讓金少則幾百萬，多的上千萬，一次出讓少則上百畝，多的數(shù)百畝，動(dòng)輒幾億幾十億的土地出讓金，不是一般中小企業(yè)能夠承擔(dān)的。如果銀行再緊縮信貸，大多數(shù)中小企業(yè)只能面臨被淘汰的結(jié)局，從而加速房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌。不過，他同時(shí)表示，“將沒有實(shí)力、資質(zhì)較差的部分中小企業(yè)淘汰出去，這有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”

　　新政并不能抑制房?jī)r(jià)

　　于青表示，隨著中小地產(chǎn)企業(yè)的退出，今后的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將主要集中表現(xiàn)為大鱷之間的比拼。而這些大公司實(shí)力雄厚，“不差錢”，在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)必然十分激烈，很可能進(jìn)一步抬高地價(jià)。

　　地價(jià)的不斷上漲，特別是一些開發(fā)商囤地、炒地，一直以來被認(rèn)為是高房?jī)r(jià)的推手之一。對(duì)此，于青表示，要真正打擊囤地、炒地行為，政府相關(guān)部門還應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的配套政策，比如拿地之后兩年內(nèi)必須完成建設(shè)，否則對(duì)打擊囤地炒地不會(huì)產(chǎn)生根本性的作用。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟此前接受媒體采訪時(shí)曾表示，新政會(huì)擠出開發(fā)商手中的部分資金，進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)商加快樓盤銷售，回籠資金，增加普通商品房供給。于青認(rèn)為，新政并不必然能增加住房供給，也不能抑制房?jī)r(jià)。隨著競(jìng)爭(zhēng)者減少，土地的集約化趨勢(shì)將越發(fā)明朗，品牌化、品質(zhì)化、豪宅化的情況也將進(jìn)一步體現(xiàn)出來，這有利于降低消費(fèi)者購房風(fēng)險(xiǎn)。不過，“如果形成地產(chǎn)大鱷控制的局面，將很容易形成價(jià)格聯(lián)盟”，可能進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　趙魯梁則對(duì)新政能否真正執(zhí)行持保守看法。他認(rèn)為，對(duì)一線城市來說，50%的首付比例等規(guī)定可能沒有問題，但對(duì)二線以下城市來說，“地方政府部門通過招商引資招來一個(gè)大的開發(fā)商本來就不容易，如果嚴(yán)格執(zhí)行新的出讓金規(guī)定，很可能就把開發(fā)商趕跑了�！壁w魯梁表示，為留住開發(fā)商，中小城市特別是縣、縣級(jí)市在貫徹執(zhí)行新政時(shí)很可能要打折扣，打擊囤地炒地、抑制房?jī)r(jià)也很可能成為泡影。(劉文忠)