沒有人預(yù)料到，在全球尚未走出金融危機(jī)陰影的情況下，中國的房地產(chǎn)卻在今年迅速打了個(gè)翻身仗。

　　從今年二季度起，多個(gè)城市的房?jī)r(jià)重新走上了上漲的道路，原本觀望的市場(chǎng)很快就被交易火爆所代替。

　　根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年11月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格較去年同期上漲5.7%，漲幅比10月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。自從6月全國房屋銷售價(jià)格同比恢復(fù)正增長(zhǎng)以來，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月保持同比增長(zhǎng)。

　　“今年房?jī)r(jià)的上漲速度太快，很多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過了2008年的最高點(diǎn)�！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉說。

　　與房?jī)r(jià)快速回漲步調(diào)一致的是，地價(jià)在今年也屢創(chuàng)新高，地王不斷刷新。

　　只是，與以往不同的是，今年的市場(chǎng)中，國企成了一道扎眼的風(fēng)景。各地地王的不斷涌現(xiàn)，多數(shù)是國企稱霸，而這些國企中，很多甚至從未涉足過房地產(chǎn)行業(yè)。

　　地王頻出 國企稱霸

　　由于受全球金融危機(jī)的影響，直到今年一季度末，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)行情并不看好，地方政府對(duì)土地拍賣擔(dān)心不已，2008年的流拍發(fā)生了太多，開發(fā)商沒有興趣拿地。

　　在北京，2009年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地(含政策性住房用地)共1300公頃，而2008年這個(gè)數(shù)字為1700公頃，同比減少24%。

　　今年3月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人曾透露，北京今年將可能推行勾地制度，來提升出售土地的吸引力。這位負(fù)責(zé)人表示，2008年北京很多土地都是以底價(jià)出讓，土地吸引力不大。

　　勾地制度來自香港，是為了避免土地拍賣乏人問津而在拍賣之前增加一個(gè)保險(xiǎn)程序，由感興趣的開發(fā)商對(duì)土地開出最低價(jià)并交納一定的保證金，如果開發(fā)商的報(bào)價(jià)符合這個(gè)地塊的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，這塊土地就會(huì)以公開招標(biāo)或拍賣的形式出售，如果拍賣中底價(jià)不保，政府就會(huì)收回土地。

　　這個(gè)制度就是為了激活土地交易。

　　然而，北京市沒來得及推行這個(gè)制度，土地市場(chǎng)就咸魚翻生了。

　　5月21日，北京市朝陽區(qū)廣渠門10號(hào)地在經(jīng)過十幾輪競(jìng)拍后，由富力地產(chǎn)以10.22億元的價(jià)格拍下。這個(gè)成交價(jià)，是掛牌起始價(jià)的3.42倍。而這塊地在2008年曾被暫停交易。這個(gè)價(jià)格的成交一度讓業(yè)界驚訝。

　　廣渠路10號(hào)地拉開了地王誕生的序幕。

　　一個(gè)月之后，北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、成都中澤置業(yè)有限公司、中化方興三次刷新紀(jì)錄。其中，中化方興以40.6億元的成交價(jià)拍得廣渠路15號(hào)地，更是一度成了全國地王。

　　11月20日，大龍地產(chǎn)耗資50.5億元拿下北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)的天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地，創(chuàng)下了北京市2009年首個(gè)成交總價(jià)超過50億元的新地王。

　　不僅北京，在上海、深圳、寧波等城市，地王相繼出現(xiàn)，各個(gè)城市的地王競(jìng)相趕超。

　　如此瘋狂地拿地讓人驚訝，而更讓人驚訝的是，這些瘋狂拿地的開發(fā)商中，國企竟然成了主力。

　　中化方興是中化集團(tuán)公司在香港注冊(cè)的全資子公司；成都中澤置業(yè)的母公司是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，大龍地產(chǎn)是順義區(qū)國有企業(yè)。以70多億元的價(jià)格吃下上海地王的中海地產(chǎn)也是國企，還有中糧旗下的中糧萬科、中遠(yuǎn)集團(tuán)的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)……中國電信也在11月發(fā)布公告表示要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

　　除了傳統(tǒng)的國有地產(chǎn)公司外，2009年,那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業(yè)的國有企業(yè)，紛紛踏進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)。

　　這些國有企業(yè)的大手筆讓那些民營(yíng)地產(chǎn)公司節(jié)節(jié)敗退。

　　在廣渠路15號(hào)地競(jìng)拍中敗給中化方興時(shí)，SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹當(dāng)場(chǎng)就向中化方興工作人員大喊“你牛！”之后更是公開表示國企拿地根本不算賬。

　　國企為什么要做地王

　　讓人們不能理解的是，國企為什么如此不計(jì)成本地拿地，為什么這么急切地要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉曾經(jīng)在國企工作過，他表示不要對(duì)國企高價(jià)拿地過于擔(dān)心，國企也要做資產(chǎn)配備，也要尋找安全的投資品。說不定國企拿地后建成的房子還會(huì)比民營(yíng)房地產(chǎn)公司的房子便宜。

　　“支撐國企高價(jià)拿地的原因是大量資金進(jìn)入國企，但沒有出口，找到了房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域�！敝袊�土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云說。

　　鄒曉云認(rèn)為，國企自身有其從事的主業(yè)，不是想做什么就能做什么。如果國企要進(jìn)入一個(gè)新領(lǐng)域，必須要得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)。但現(xiàn)在的狀況是，根本沒有這樣的監(jiān)管。不僅如此，國企從銀行獲得的資金也沒有得到銀行的有效監(jiān)管。

　　他認(rèn)為，這樣兩個(gè)監(jiān)管的缺失使得國企很容易進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而這些國企中很多并不熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域，缺少專業(yè)的操作和分析。

　　“有些國企拿地不是為了開發(fā)房地產(chǎn)賣房，而是為了消化現(xiàn)有的資金，因?yàn)閺母鞣N渠道得到的資金必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)花出去。”鄒曉云說，還有一些國企則是為了業(yè)務(wù)調(diào)整，準(zhǔn)備做房地產(chǎn)，先買塊地做起來。這些原因?qū)е聡�企拿地不�?jì)成本。

　　國企這種不計(jì)成本的拿地給市場(chǎng)帶來了巨大的沖擊，客觀上推高了地價(jià)、房?jī)r(jià)預(yù)期，使得地價(jià)、房?jī)r(jià)無法得到有效的控制。

　　“房?jī)r(jià)的上漲與地價(jià)肯定有關(guān)，因?yàn)殚_發(fā)商必須要把地價(jià)成本消化掉，地價(jià)不斷攀高意味著成本上升，對(duì)市場(chǎng)來說，會(huì)帶來恐慌效應(yīng)。”鄒曉云說，國企不斷創(chuàng)造地王，是今年房?jī)r(jià)不斷高漲的一個(gè)重要原因。

　　也有不同的看法，知名學(xué)者易憲容就表示，地王本身并不是一個(gè)太大的問題，盡管價(jià)格高，但未必將來建成房子就能賣高價(jià)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)高，國有企業(yè)才會(huì)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

　　“國有企業(yè)從銀行獲得大量資金，然后高價(jià)拿地，對(duì)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展會(huì)帶來不好的影響�！币讘椚菡f，還要注意，創(chuàng)造地王的企業(yè)是不是真的拿出了那么多錢，如果沒有，那就是炒作自己，抬高房?jī)r(jià)。

　　單一供應(yīng)導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)不斷高漲

　　與地王不斷誕生同時(shí)出現(xiàn)的是，大量土地閑置。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h列出了一張上市房企土地儲(chǔ)備情況表。截至2009年9月30日，排名前十位的上市房企土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過3.02億平方米。其中，僅合生創(chuàng)展集團(tuán)一家的土地儲(chǔ)備就可以供其開發(fā)房地產(chǎn)37年。

　　“上市房企之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在打通了資本市場(chǎng)的融資渠道，也就是所謂的‘股地聯(lián)動(dòng)’�！睏钌黉h說，上市房企就是通過自己的土地儲(chǔ)備向股民傳達(dá)股票還會(huì)漲的信息，然后增發(fā)新股進(jìn)行融資，而新融資的錢可以繼續(xù)囤地，不斷滾雪球。

　　“如果囤地不打壓，上市房企囤地的規(guī)模將越來越大，房地產(chǎn)行業(yè)必將被少數(shù)幾家房企壟斷和操控，結(jié)果，必定是房?jī)r(jià)成倍地上漲�！睏钌黉h說。

　　12月23日，國土資源部通報(bào)了位于北京、上海、山東、浙江等地的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地。

　　國土資源部土地利用司司長(zhǎng)廖永林算了這樣一筆賬。全國目前閑置的房地產(chǎn)用地約1萬公頃，占年度出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的七分之一左右。如果按容積率1.2算，這些地可以供應(yīng)1.2億平方米的住房面積。

　　一邊是為拿地不計(jì)成本，另一邊卻是大量土地閑置，是什么造成了這樣的現(xiàn)象？

　　楊少鋒認(rèn)為是地方政府在房地產(chǎn)利益鏈中介入太深，無法真正監(jiān)管開發(fā)商囤地行為。

　　而在鄒曉云看來，根本原因就在于我國的房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)太單一。

　　“要從事房地產(chǎn)開發(fā)，必須從政府手中買地。開發(fā)商又壟斷了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，人們只能從開發(fā)商手中買房�！编u曉云說，從土地開發(fā)到房地產(chǎn)建設(shè)，這個(gè)過程中消費(fèi)者與政府、開發(fā)商之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱。這些壟斷最終導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)過高。

　　有統(tǒng)計(jì)顯示，地方政府50%以上的收入都來自土地收益。鄒曉云覺得，政府控制土地的目標(biāo)是為了讓大多數(shù)人有房子住，但現(xiàn)在卻離這個(gè)目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。

　　制度層面上，國土資源部早就出臺(tái)了一系列政策來限制開發(fā)商囤地，比如閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費(fèi)，超過兩年沒有開發(fā)的要無償收回。

　　然而楊少鋒卻告訴記者，全中國加在一起，閑置地被收回的不超過5例，這個(gè)制度已經(jīng)形同虛設(shè)。

　　鄒曉云告訴記者，土地閑置，最大的問題是政府自身造成的，讓地方政府打擊自己閑置土地的行為，幾乎沒有可能。而對(duì)于打擊開發(fā)商囤地，沒有哪個(gè)地方政府愿意做。

　　地方土地管理部門的工作人員曾經(jīng)私下向鄒曉云訴苦：打擊囤地這么復(fù)雜的事情對(duì)土地管理部門沒有任何利益，風(fēng)險(xiǎn)卻很大。開發(fā)商多多少少都與地方上層人物關(guān)系微妙，一些開發(fā)商甚至還有非常的勢(shì)力，土地管理部門并不敢輕易得罪。

　　在制度層面，我國還沒有這樣的機(jī)制來打擊囤地。

　　“由誰來執(zhí)行打擊囤地的行為呢？政府只是批地、賣地，沒有興趣打擊囤地�！编u曉云說，開發(fā)商、地方政府不斷炒作土地的稀缺性，抬高地價(jià)、房?jī)r(jià)。實(shí)際上，土地大量閑置，相對(duì)房地產(chǎn)需求來說，土地的供應(yīng)很充足。

　　土地改革前景不容樂觀

　　“從憲法、土地管理法來看，并沒有政府壟斷土地交易的規(guī)定，但在各地的實(shí)際運(yùn)作中，無一例外地由政府壟斷�！编u曉云說，政府應(yīng)該只是監(jiān)管，不應(yīng)該參與到交易環(huán)節(jié)當(dāng)中。各地政府之所以壟斷土地交易，一方面是為了監(jiān)管方便，另一方面則是為了賺取土地收益。

　　在鄒曉云看來，政府只能儲(chǔ)備公共用途的土地，例如保障性住房的土地、公益事業(yè)所需的土地等，其他用途的土地要從市場(chǎng)來。如果能夠做到土地供應(yīng)的多元化，不會(huì)出現(xiàn)地王頻出的現(xiàn)象。

　　而要做到這一點(diǎn)，就不得不提到土地改革。

　　2008年10月19日，十七屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。這個(gè)文件指出，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

　　這個(gè)文件的出臺(tái)被認(rèn)為是新的土地改革的序幕。之后，在浙江、成都、重慶等地，土地改革的試點(diǎn)已經(jīng)開始。

　　這些試點(diǎn)曾讓很多人報(bào)以期望，但在鄒曉云看來，土地改革的動(dòng)靜雖然很大，但效果并不突出，土地改革的前景也不樂觀。

　　“從政治層面上看，農(nóng)民社保、就業(yè)、城市化資金來源等問題難以解決，如果找不到穩(wěn)妥的辦法，會(huì)影響到農(nóng)村的安定，注定了中央不可能把農(nóng)村的土地放開，未來幾年也不會(huì)有太大的變動(dòng)�！编u曉云說。

　　對(duì)現(xiàn)有的幾個(gè)土地改革試點(diǎn)進(jìn)行了解研究后，鄒曉云發(fā)現(xiàn)，由于上述原因的存在，農(nóng)村土地根本流動(dòng)不起來。

　　在鄒曉云看來，如果能改變一下現(xiàn)有的開發(fā)模式，把土地分割成一小塊一小塊地賣，甚至是一棟樓一棟樓地賣，就能打破開發(fā)商的壟斷。因?yàn)橥恋刈冃×酥�后，進(jìn)入開發(fā)建設(shè)的門檻就降低了，一些人合伙的集資建房也就有了可能，房?jī)r(jià)就不再由開發(fā)商決定。

　　“小區(qū)的綠化、公共設(shè)施、建筑風(fēng)格等規(guī)劃，政府有理由、有條件，也有能力來做，不應(yīng)該像現(xiàn)在這樣都交給開發(fā)商�，F(xiàn)在的開發(fā)商權(quán)利太大�！编u曉云說，如果政府把小區(qū)的規(guī)劃做好了，小區(qū)內(nèi)的土地也實(shí)現(xiàn)了一小塊一小塊地出售，壟斷被打破了，房?jī)r(jià)就不至于漲得離譜。

　　本報(bào)北京12月29日電