《廣州市閑置土地處理辦法》嚴(yán)厲打擊囤地 增值地價(jià)一收土地成本可能翻倍

　　十幾年前，可能幾十元、幾百元/平方米(占地面積)的地價(jià)，按照現(xiàn)在市場(chǎng)重新評(píng)估之后，可能會(huì)要數(shù)百元、數(shù)千元/平方米(建筑面積)。按照即將頒布的《廣州市閑置土地處理辦法》，某些土地一旦確認(rèn)閑置的話，土地成本可能翻倍、甚至十幾倍。而在2009年，廣州一共收回16宗閑置用地，共計(jì)面積約43.4公頃，收繳土地閑置費(fèi)約3000萬(wàn)元。

　　2009年，經(jīng)廣州市人民政府批準(zhǔn)，廣州市國(guó)土房管局收回閑置土地12宗、面積共41.3017公頃，注銷(xiāo)用地批準(zhǔn)文件4宗、面積共2.0976公頃。

　　在這16宗被收回的閑置用地中，僅有一宗商住樓用地，為花都區(qū)華輝房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司，位于新華街田美村，占地2535.5平方米；其被國(guó)土部門(mén)無(wú)償收回閑置土地，注銷(xiāo)用地有關(guān)批文，解除《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

　　所占比例最大的是工業(yè)用地，達(dá)到30多公頃，占了近七成，其他有單位住宅、客運(yùn)碼頭、郵政分局、培訓(xùn)用地等。

　　83萬(wàn)平方米逾期未動(dòng)工

　　至于目前廣州有多少閑置用地，廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“因?yàn)槭且粋�(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，很難說(shuō)出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是在廣州應(yīng)該有幾十宗。”

　　2009年11月，廣州市國(guó)土房管局曾經(jīng)一連公布22份加快動(dòng)工建設(shè)進(jìn)度催告函，督促總面積超過(guò)83萬(wàn)平方米的土地，按照約定時(shí)間動(dòng)工。這一數(shù)量幾乎相當(dāng)于正常年度推地計(jì)劃2.5萬(wàn)平方米的1/4。

　　在樓價(jià)高漲的背景下，社會(huì)上對(duì)“囤地促使樓價(jià)高漲”的聲討聲不止。即便政府加快推地步驟，但是開(kāi)發(fā)商拿在手中不開(kāi)發(fā)的話，市場(chǎng)的供求矛盾還是無(wú)法解決，甚至人為造成供應(yīng)緊張，推高房?jī)r(jià)，一些囤地多年的土地如今開(kāi)發(fā)，當(dāng)年低廉的地價(jià)在如今看來(lái)其土地成本甚至可以忽略不計(jì)，而出售到市場(chǎng)上，卻不會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)便宜而“賤賣(mài)”給消費(fèi)者。

　　“拿地不開(kāi)發(fā)實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商和政府之間的一種博弈，開(kāi)發(fā)商希望房?jī)r(jià)保持現(xiàn)有水平，囤積土地讓政府賣(mài)地平抑房?jī)r(jià)的愿望落空。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示。

　　新政策解讀

　　修訂之后的《廣州市閑置土地處理辦法》，就是廣州重拳打擊囤地的有力措施�！霸谌珖�(guó)來(lái)說(shuō)，是相當(dāng)嚴(yán)厲的�！钡降字厝�在哪里，該負(fù)責(zé)人進(jìn)行了詳盡解讀。

　　新政最嚴(yán)厲的就是征收增值地價(jià)。經(jīng)過(guò)初步摸查，現(xiàn)在的閑置用地主要集中在花都、番禺，市中心比較少。但是花都、番禺在撤縣之前出讓的土地非常便宜，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)都沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，幾十元/平方米、幾百元/平方米都有，而且是按照占地面積計(jì)算的。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展之后，首先是地價(jià)升值了，在現(xiàn)在的土地拍賣(mài)市場(chǎng)上，花都、番禺等地的地價(jià)也有數(shù)千元/平方米，而且是按照建筑面積來(lái)計(jì)算的。而住宅用地的話，一般的容積率都在2以上，如此來(lái)計(jì)算的話，其中增值地價(jià)將非常可觀。一旦新政實(shí)施，如被認(rèn)定閑置用地的，首先要補(bǔ)交的增值地價(jià)，可能就是原來(lái)地價(jià)的幾倍、甚至十幾倍。

　　一次性征收20%比

　　按月征收成本翻倍

　　新政規(guī)定，土地閑置費(fèi)不再按月計(jì)收，而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價(jià)款20%或劃撥土地價(jià)款20%一次性征收。而之前按月征收的時(shí)候，一般是按照地價(jià)的0.8%~1.2%來(lái)征收的，閑置幾個(gè)月，就收幾個(gè)月，最終不得超過(guò)20%。比如按照一個(gè)1億元的閑置土地來(lái)計(jì)算，現(xiàn)在是一次性征收2000萬(wàn)元，而之前，只要征收(按照1%)100萬(wàn)元，新標(biāo)準(zhǔn)的處罰力度也是之前的十倍以上。

　　焦點(diǎn)一：什么地可以收閑置費(fèi)？

　　怎么鑒定是閑置土地？怎么樣的情況下，可以收閑置費(fèi)，什么條件下可以收回閑置用地？該負(fù)責(zé)人表示，只要是沒(méi)有按照土地出讓合同開(kāi)發(fā)的，就被認(rèn)定是閑置用地。而且也不是到時(shí)只要請(qǐng)幾個(gè)工人挖一點(diǎn)土就算動(dòng)工的，而是其建設(shè)投資要超過(guò)其預(yù)算的1/4以上，才不算閑置。

　　在超過(guò)合同一年之后，可以收閑置費(fèi)。一次性按照20%征收，逾期不繳納，按日加收應(yīng)繳土地閑置費(fèi)總額1%。的滯納金。閑置兩年以上，可以無(wú)條件收回閑置用地。其中如果是開(kāi)發(fā)商自己的原因要求改規(guī)劃等原因，不在“豁免”之列。

　　焦點(diǎn)二：執(zhí)行不透明治不了“囤地”？

　　一些專(zhuān)家表示，加大處罰力度，并不一定能夠打擊囤地，還要看執(zhí)行的力度和透明度，否則提高罰款標(biāo)準(zhǔn)也難以起到阻嚇作用。

　　對(duì)此，該負(fù)責(zé)人表示，處置閑置用地，不適合全部公開(kāi)。因?yàn)橐恍╉?xiàng)目可能正在洽談項(xiàng)目合作，或是資金鏈有點(diǎn)緊張，正在融資，一旦全部公布的話，可能原本還可以進(jìn)行的一個(gè)項(xiàng)目，會(huì)因此而夭折，一些項(xiàng)目公司可能因此直接破產(chǎn)�！霸�本還可以有救的項(xiàng)目，一公布可能直接將人家打死了，成了爛尾樓。”“達(dá)到收地的條件的時(shí)候，會(huì)召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，也會(huì)及時(shí)公布已經(jīng)收回的閑置用地�！�(蔣悅飛）